课程大纲：

商业地产定位与招商

【课程序言】
      商业地产是一个复合型的产业，它包括地产、商业、投资、金融等方面，非常复杂。商业地产行业是一个系统工程，需要各方配合，要非常专业的去运营。商业开发由多个环节组成：开发（销售）、招商、经营、管理，是一个不可中断的链条。如何做到开发商、投资者和经营者三合一的有机整体？现场破解商业地产调研定位与招商运营难题！
 【课程收益】
1、导师具有多年从事国内标杆商业地产项目整体运营经验与研究，透过现身说法以实战经验为重；
2、课程以开发商的角度，实案剖析商业项目前期定位、招商经营难点及要点；
3、欢迎学员带上项目方案讨论，导师极具实战经验和个案诊断能力，现场破解定位、规划、招商、运营策略难题；
【主要内容】
一、商业地产项目开发的三大主要系统
第一阶段     拿地阶段   -- 决策判断
第二阶段  项目定位和概念设计 -- 项目研发
解释概念设计方案必须包含的基本内容：
地块商业价值分析、总平面布局[建筑布局、功能布局]、建筑形态和体量、交通和停车系统、结构、高度、平面、柱网、楼层高度、楼板荷载、机电系统、暖通、水电系统、新风、排烟、排污、燃气、照明、展示面、广告位、店招位、室内外动线和出入口、客流负荷测算规划。采光、消防。
主力店、次主力店、品牌标杆店的物业条件。
第三阶段   建筑设计施工招商 --项目开发
第四阶段  开业筹备和开业--项目结尾
各系统各个阶段的权重趋势
案例分析：某大型商业地产项目开发总体计划表
“鱼骨模式” 的四大阶段
二、商业定位
征地期针对决策做初步评估判断
地块状况的评估判断
案例：安徽国际购物广场
不规则地块的基本判断
项目基础设施条件
定位第一步     征地期间      商业条件初步评估
消费状况的初步评估
客群范围初步评估
运营基础初步评估
商业类型与建筑形态的初步评估
案例分析：当前商业定位研究普遍的做法、北京三里屯某大型综合商业
定位研究的两种基本模式
定位研究的基本方法
决策树方式、层次分析法方式
客流及消费特征案例分析
定位第二步         商业定位
商业定位的基本内容
区域性质定位
商业功能定位
商业类型定位
目标范围定位
主题与特色定位
三、项目规划的基本内容
地块规划             
案例    北京华贸中心
案例   西安大唐西市
案例   武汉菱角湖万达广场
案例   北京广外天虹百货
项目内部动线的规划
案例   北京 三里屯太古里  village 
案例 河南某大型项目
商业建筑规划
集中式和街铺式 
多层与高层
面宽与进深
平面与公共面积
中庭/电梯庭/挑空内街
案例分析
商业空间规划
动线导引导示
视线与导引
室外空间
照明与灯饰
案例分析：沈阳恒隆国际广场
物业条件的规划
物业条件规划的原则
升降梯与扶手梯比较
餐饮条件各项指标
销售型商铺的机电系统
四、招商
业态配比的原则
    适合本项目定位与性质，必须避免同业竞争、重复
业态的组合原则 衔接点
   业态业种之间按照消费者的消费链条设定。注重业态之间的
   关 联与互补，避免不相关联、拼凑。
业态落位
    规律、策略
品牌搭配
    搭配策略  按租期的长短和品牌的比例、调配培养成熟期
案例分析：北京华贸中心 / 新光天地
业种业态组合的策略
案例  北京石景山万达广场品牌调整前后变化
五、开业筹备和开业
1、制定总体系统促销计划
运营部需制定总体系统促销计划，应涵盖商场总体推广促销计划和商户开业促销策划方案。商场与各商户的开业推广促销相互结合，共同影响达到综合效应
商户之间的活动、推广，需做好协调统一工作，避免相同相近业种业态同时进行造成恶性竞争，应以不同业种业态交叉进行为宜。
商户之间的各项促销活动，应顺序进行，不可过于集中也不要相隔太远。
如收取商户推广、活动费用，物资、人员、资源的征用等须将方案提前通知布置，并结合商户及其他外部条件进行，不可单方面强行执行，避免负面。
2、策略性实施总体推广促销方案
招商期间  与重要品牌商家[*品牌店、主/次主力店]联合策划实施推广计划
    借助其知名度的促销推广力提高商场影响、达到综合效应
开业筹备期间  与各个商户们结合、为他们的促销活动提供各种服务设置和条件充分鼓励帮助商户们开展开业筹备的促销活动。一起营造兴旺的商业运营氛围
注重商场与商户促销活动的推广范围、时效、衔接。以持续不断影响各个消费层次的各种活动，为开业聚集大量的人气。
3、国内一些接地气的开业策划促销案例
移动互联新商业时代 、应做好线上与线下的引流 、导流 、价值共享
公众号APP的会员引入策略
IP展的快速聚集大量人流效应
AR游戏的增值效应
微店引流导入实体店的模式
共享单车的引流
创新运营，增加新形态、增强聚客力
      快闪店
      特卖会
创新会员开拓提供客户增值服务
      会员卡与会员服务
建立场景化、情景化运营服务
      场景包装为招商和开业预热
 

商业地产定位与招商