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利润保卫战:房地产无效成本降低与精细化管控

讲师:伍老师天数:1天费用:元/人关注:2109

日程安排:

课程大纲:

无效成本降低

【课程背景】
中国房地产经过四十年的发展,已经从百花齐放的黄金时代,经历多次的调控,进入残酷的横盘时代,房价不再有预期,竞品对手不按常规出牌,项目利润被逐步蚕食。跑马圈地的土地红利时代已经终结,政策红利也已消失,没有利润就没有发展 ,房企如何守住利润?只能向管理要红利,成本管理是项目开发管理中的一个非常重要的专业模块。
从成本的角度来看,无效成本的管控是一个重点也是难点,因为无效成本的产生来自地产开发的各个阶段,各个专业,各个参与部门和人员,如何有效管控无效成本一直是房企的重大难题。无效成本的管控水平是反应房企成本管控体系建设和成本管控落地能力的重要衡量指标。

【课程收益】
1.系统剖析地产项目全周期成本和各类无效成本,分层分类分结构;
2.分判房地产项目开发过程中无效成本的产生及成因;
3.全面系统地处理无效成本,并制定机制和措施防范无效成本;
4.借鉴标杆房企工具模板,直接套用,帮助工作效率提升;
5.借鉴无效成本识别与管控解决方案:减少项目无效成本发生,提高成本管理水平,提高项目管理效率和提升经营收益。

【课程大纲】
一、房地产项目全成本费用与无效成本的构成

1.地产项目的全成本费用、有效成本和无效成本定义
2.项目开发成本增加的主动被动判定方式
3.有效成本与无效成本的界定
4.无效成本计算公式
5.无效成本对利润的影响
6.无效成本管理中的职责与分工

二、无效成本产生的原因、现象表现与分层分类分结构解析
1.无效成本在哪些部门中形成及原因分析
2.无效成本在开发的哪些阶段过程形成,成因分析
3.无效成本如何快速识别
4.七大类无效成本的形成原因分析
5.土地类成本:2项内外结构中的无效成本与产生原因分析
6.营销费类成本:3项内外结构中的无效成本与产生原因分析
7.管理费类成本:2项内外结构中的无效成本与产生原因分析
8.税收类成本:6项内外结构中的无效成本与产生原因分析
9.法律风险类成本:3项内外结构中的无效成本与产生原因分析
10.工程类成本:4大分类27项内外结构中的无效成本与产生原因分析
1)设计失误:造成的无效成本及内容分析
【案例解析】设计失误类案例
典型案例:1-31(规划、建筑、结构、机电、强电、弱电、消防、装修、门窗、节能、设备、部品、地库、售楼处、景墙、设备平台、商铺、示范区、审图、厨房、结构与景观冲突、入户单元、电梯前室)
①案例背景 ②无效成本判定 ③整改补救动作及管理提升措施
2)政府罚款:造成的无效成本及内容分析
【案例解析】政府罚款类案例
典型案例:1-3(违反规定、政策不熟、缴付类)
①案例背景 ②无效成本判定 ③整改补救动作及管理提升措施
3)管理失误:造成的无效成本及内容分析
【案例解析】管理失误类案例
典型案例:1-69(、施工组织、开口、预埋失误、品质提升、样板房抢工、基础放坡、无证施工、桩基检测、入户大堂、定标单位二失误、*价定标失误、定价差异、测绘、遗留未迁移、泥浆费用、停工浪费、退场索赔、桩型更改、塌方处理、销售要求、抢首开、样板房调整、抢前施工、拆改、预留错误、拆改拆除、甩项增加、闲置退场、结构冲突、养护增加、雨季增加费用、外墙涂料、直委价差、退场价差、营销承诺、规划后期增加、季节性增加、图纸不交圈、恢复费用、窗处理、停车位、尺寸把握不准、变压器、吊顶效果、样板房合图错误、完善设计效果、人防类、景观示范区、字体标识、效果把控、白图蓝图不一致、后期二改、栏杆工程、人行道、踢脚线、幼儿园沟通、计容差异、进户门内外开、效果差异、营销开放)
①案例背景 ②无效成本判定 ③整改补救动作及管理提升措施
4)延期交付:造成的无效成本及内容分析
【案例解析】延期交付类案例
典型案例:(合同延期、整改延期)
①案例背景 ②无效成本判定 ③整改补救动作及管理提升措施
11.非经济账类成本:2大分类3项内外结构中的无效成本与产生原因分析

三、项目前期阶段无效成本的产生与案例详解
1.土地拓展阶段无效成本产生的原因及案例解析
a)核心指标控制不严,方案强排粗,成本测算不准。
b)政策规范解读不清晰。
c)场地条件调研不足。
2.方案阶段无效成本产生的原因及案例解析
a)产品定位不合理、不清晰、不准确,导致定位后期修改。
b)产品配置不严谨、不适配、不精准。
c)项目运营思路不明确,总图布置、产品排布不符合不符合运营要求。
d)规范理解不到位,图纸质量差。
e)核心指标控制不严谨,成本超标。
3.施工图设计及施工阶段无效成本产生的原因及案例解析
a)施工图指标测算差别导致的与方案指标的差异,损失核心指标。
b)建筑设计核心指标控制不严谨。
c)结构设计核心指标控制不严谨。
d)机电设计核心指标控制不严谨。
e)景观/室内设计核心指标控制不严谨。
f)错漏空缺产生的无效成本。

四、无效成本处理原则
1.公开披露原则:如何通过信息平台将无效成本从项目发起直至有效披露至集团
2.无效成本的抵扣原则:
a)实际发生无效成本的金额确定原则(区分有成就共享和无成就共享不同情况)
b)单项目及多项目无效成本罚款的原则
c)单项目及多项目中无效成本抵扣罚款的顺序
3.监督检查及奖罚机制:
a)过程阶段的检查和处罚机制设计
b)结算关门阶段的检查和处罚机制设计
4.无效成本预留:
a)无效成本预留的比例计提
b)无效成本抵扣约定
c)无效成本预留抵扣上限设定

五、无效成本的核算原则
1.罚款类无效成本核算原则
2.赔偿类无效成本核算原则
3.变更签证类无效成本核算原则
4.合同补充协议类无效成本核算原则
5.费用增加类无效成本核算原则

六、项目无效成本的控制
1.无效成本管理的过程程序
2.无效成本的统计分析方法
3.合同无效成本分析
4.月无效成本分析
5.项目无效成本分析
6.无效成本的成本系统操作流程
7.无效成本晾晒,多途径公开,责任约谈
8.无效成本的抽查与督办
9.无效成本管理的123数字密码

七、降低无效成本提升项目收益的措施
1.拿地阶段漏斗筛选与风险排查及标杆房企案例解析
2.定位与设计阶段降低无效成本的措施
3.图纸阶段降低无效成本的措施
4.施工阶段降低无效成本的措施
5.招标阶段降低无效成本的措施
6.销售端降低无效成本的措施
7.无效成本对标与管控
8.无效成本优化:如何降低项目无效成本,提升成本管理水平
9.契约责任下目标成本包干及无效成本管控
10.标杆房企成本零浪费计划与实施
11.成本管理的闭环与业务提升
案例1:地库无效成本研究分析与应对措施
案例2:产品设计无效成本控制与优化
案例3:管理无效成本优化提升方案与落地

【课程讲师】
伍老师:
历任:万达、万科百万平方城市综合体项目成本负责人;
多家标杆地产企业区域及集团成本副总、成本总、集团运营总、大运营副总裁(分管研发、设计、工程、品质、成本、招采、计划、运营)。
专业特长:
项目管理硕士,20年成本管理及项目管理经验;
熟悉主流标杆地产成本管理体系与项目操作实践,在住宅地产、商业地产、旅游地产、产业地产的成本管理与项目运营管理方面拥有丰富经验;
同济大学、浙江大学EDP客座高级讲师。
授课风格:
配合度很高,根据学员需求定制内容,具有很强的针对性,对方法、工具的总结提炼很到位,很有系统性,且能切中要点,给到学员很多启发。具有较强的解决问题能力。现场控场能力较强。
授课经历:
已作多次公开课和为多家房企作内训,参训学员知名地产企业有:凯德、万科、龙湖、华润、中海、招商蛇口、恒大地产、碧桂园、绿地集团、保利集团、富力地产、金地集团、中建地产、瑞安、合景泰富、嘉华集团、越秀集团、金科地产、合生创展、中国金茂、中信地产、旭辉地产、蓝光发展、中铁集团、首地集团、葛洲坝集团、北科建集团、佳兆业、苏宁环球、京投银泰、大华集团、陆家嘴集团、上投集团、城开集团等。

无效成本降低

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