课程大纲：

房地产开发全过程的税务风险

【课程背景】
2021年金税四期悄然而至，房地产开发全过程、全行业、全税种、全监控等四全系统全面预警，风险推送精准排查，税务监管力度空前，地产企业风险逐渐聚积，预警评估稽查疲于应付，土地增值税清算争议频发，税企业攻防永无止境。面对金税四期的新环境新形势新风险新变化，企业的税收风险管控点在哪里？怎样规避大数据的抓取？怎样在自查中发现问题?怎样解决问题并巧妙化解涉税风险，进行纳税自查与相关的业务规划？这些我们企业高管、财务主管必须努力面对！

【课程收益】
本课程主要帮您解决以下问题：
1、近期税务评估稽查典型案件的经验教训及企业正确应对方法；
2、2021年金税四期智能税控形势下地产企业自查有效方法；
3、2021年地产企业税务预警评估稽查形势及重点方向，如何应对？
4、房地产企业日常业务处理税务风险防控关键点在哪里？
5、房地产企业如何对涉税关键问题进行有效处理和正确评价？面对争议，如何博弈？
6、面对税改新政策、新环境，房地产企业如何在新的一年里有效化解涉税风险？

【讲师介绍】
肖宏伟老师：全国资深税务稽查专家；全国资深税务筹划专家；多家上市公司税务顾问；多家名校总裁班特聘教授；全国税务稽查干部培训资深讲师；税务征管稽查工作二十余年, 全国税务培训一千余场，被誉为“税界奇才，实战大师”。历任专管员,稽查主办,稽查科长,征管科长,所得税处副处长；参与N多税案稽查、税企争议处理。多次获得税务系统“十佳征管标兵”、“稽查能手”,“税收征管技术状元”等称号。擅长用税收策略解决特有的企业管理问题，在多年的税收稽查、税政业务实践中，特别是对企业税收策略及涉税风险防范有非常深入的研究，是我国税收实战派讲师的代表。

【课程对象】
各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

【课程大纲】
一：2021房地产*税务稽查应对方向与典型案例分析
1、2021年金税四期形势下房企典型案例分析与稽查应对
2、2021年房地产税务稽查涉及房地产重点
3、社保入税房地产企业应对方向
4、房地产企业利用个人独资企业规避个人所得税筹划稽查风险点
5、房地产企业成本费用发票来源、无票支出、提现等风险排查
6、买房承担卖方税费争议处理判例解析
7、房地产开发企业多交税款退税争议判例解析
8、地产企业与销售公司合同签订判例解析
9、房价拆分引发的税务案件处理
10、房地产老板关注的30个财税问题

二：房地产项目公司设立与取得土地环节税务风险防控与税务筹划
11、房地产公司设立与主要考虑的税务风险
12、项目公司组织形式，投资收益取得方式
13、房地产企业投资者未缴足其应缴资本额的稽查与补救
14、前期成本怎样操作才能计入项目公司？
15、招拍挂取得土地对房企增值税、所得税、土地增值税、契税、土地使用税五
大税需关注哪些税收节点？
16、拆迁改造下房地产开发企业涉税焦点问题
17、以土地投资税务；稽查与筹划方向
18、以购买股权方式取得土地的税务稽查风险防控
19、房地产开发企业合并、分立税务稽查要点
20、合作开发税务稽查要点及风险防控策略
21、转让在建工程与转让土地税务处理
22、土地一级开发税务稽查要点与应对方向
23、母公司拿地子公司开发票据入账及增值税、企业所得税和土地增值税如何
处理？
24、政府要求在红线外建设配套设施的道路、公园等支出稽查应对与资料准备
25、房地产合同履行期限与执行进度条款涉税风险管控

三：房地产建安多维度融资选择与税务考量
26、房地产企业收付利息增值税、所得税常见问题处理
27、利息收入与扣除时间确认与扣除凭证稽查实践
28、统借统还和集团统一借款的税收政策应用与常见误区和案例借鉴
29、企业集团资金池业务收取的利息收入也要开具发票吗？集团内收取利息免增
值税操作方法
30、青岛苏宁置业诉青岛市税务局稽查局案例解析
31、民间（个人和企业）拆借资金的企业所得税、个人所得税、增值税及票据管
理的政策与案例借鉴
32、关联方无偿拆借资金的税收政策和“尺度”把握及案例借鉴
33、土地增值税中的利息处理
34、向非金融企业和个人借款的利率税务处理
35、借款费用的资本化与费用化税务处理
36、拿地不同方式融资与税收筹划
37、房地产企业股权转让融资或退出方式选择与税务处理
38、房地产税务稽查对融资费用关联交易调整
39、股东借款给公司和公司借给股东税务风险，怎样应对？

四：房地产开发项目施工建设阶段税务筹划与风险防控
40、甲供材料与甲控材料税务风险管控
41、工程进度结算中，以房子、材料、服务等抵工程款及三方抵债等增值税、所
得税、会计处理
42、房企支付施工企业的价外费用、提前竣工奖、延期赔偿、备料款等增值税、
所得税的处理
43、营改增后支付设计费、咨询费，工程管理费、各种服务费等税务筹划与风险
防控
44、租赁费支出审核与补救
45、资产损失资料备案的变化及所得税优惠政策事项变化解析
46、最简单粗暴的股权转让损失偷税方式稽查案例解析
47、地产企业无法取得发票的税务处理

五：商品房预售、销售阶段怎样进行税务筹划与风险防控
48、预售及销售环节的纳税风险重点关注的事项
49、定金、诚意金、会员费、价外费用、提前竣工奖、延期赔偿等会计核算与增
值税、土地增值税、所得税的处理
50、房企代收代付(代收的契税、维修基金、办证费用、水电、燃气、太阳能等)
的增值税、所得税、土地增值税及票据如何处理？
51、开发配套设施是否视同销售?配套设施移交给政府、全体业主，怎样提供证
明材料? 各税种如何处理？小区里的幼儿园怎么处理？进项税怎样抵扣？
52、实例房企采取有条件优惠价格等形式销售返租商铺涉及诸税种风险剖析
53、项目营销设施建造费税务问题
54、买一赠一业务（买房送装修、送家电、以老带新、摸奖送礼、赠送业主福利、
送物业费等）的合同、会计、所得税、增值税和土地增值税处理?

六：房地产开发项目完工清算阶段税务筹划与风险防控
55、税务机关对房地产行业严格征管新方向深入贯彻落实建立房地产企业分户
式服务和管理档案，
56、房地产企业关联交易税收规划与运用
57、房地产企业税务申报和缴纳的税务风险点控制
58、房地产预缴3%增值税先开发票处理
59、房地产超税负率预缴问题
60、项目完工后如何计提工程施工成本、公共配套设施成本、报批报建、物业完
善费用和土地成本
61、价格明显偏低的收入金额确认以及应对理由
62、土地增值税的主要筹划方法与税务风险

七：房地产企业地方税稽查风险管控与筹划
63、房产税稽查风险管控与筹划
64、土地使用税稽查风险管控与筹划
65、契税稽查风险管控与筹划
66、个人所得税稽查风险管控与筹划
67、房地产开发企业发票管理税务风险管控
68、财税改革前瞻及对企业影响

房地产开发全过程的税务风险