课程大纲：

基础设施REITs

【课程背景】
   国家发展改革委办公厅下发了《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（发改办投资〔2020〕586号）；又根据*和国家发改委的要求，全国区县正在加快推进县城城镇化补短板强弱项工作，大力提升县城公共设施和服务能力，促进公共服务设施提标扩面、环境卫生设施提级扩能、市政公用设施提挡升级、产业培育设施提质增效，扩大有效投资、释放消费潜力、拓展市场纵深，为坚定实施扩大内需战略和新型城镇化战略提供重要支撑。
   为培养熟悉平台公司的投建运营一体化人才，助力地方政府高效精准、规范有序化解地方隐性债务、拓宽融资渠道、进一步推动“十四五”期间重点项目落地，充分发挥“新平台公司”在区域经济发展中的作用，搞清楚，REITs、PPP、F+EPC、ABO等模式的优点和缺点

【课程收获】
   对水务行业来说就是，REITs的购买人以购买或者发起认购的方式，从污水处理厂等的资产持有人手里购买股权产权，污水处理厂的资产持有人将资产的股权产权转卖给REITs，获得一笔现金。在后续的基础设施资产运营年限中，水厂将运营收入以分红的方式分给REITs，REITs将这一部分收益稳定持续的提供给REITs的投资人。

【课程大纲】
第一部分：REITs 基本内容
1、REITs 的信托原理
2、契约型和公司型 REITs的优缺点
3、权益型和抵押型 REITs的优缺点
4、REITs 具有门槛较低、自由流通、分红比例及回报率较高等典型特征
基础设施REITs特征
1、基础设施资产一定是有稳定的现金流，以此为投资标的
2、REITs是一个标准化的产品，是在公开市场交易的，所以它的流动性很强
3、基础资产必须每年能产生稳定的现金流，从而分配给REITs投资人，能保证REITs投资人这个市场持续发展。
4、REITs在国外的发展经验和启发

第二部分：国内 REITs 政策解读
1、如何支持基建行业融资
知对基础设施REITs明确了两大类资产，有完全产权的，特许经营权的。
2、基建 REITs 将聚焦核心城市群等重点区域
3、基建 REITs 可化解地方政府债务风险、助建筑公司形成良性闭合循环
案例：首创水务污水厂融资案例分析
基建 REITs 推动基建运营资产价值重估，且助力拓宽基建融资渠道意义重大。

第三部分：基础设施 REITs 在 PPP 项目的应用
1、REITs 是否能够解决 PPP 项目社会资本方退出的痛点？
2、PPP 项目拟发行REITs存在哪些障碍？
①股权收购的法律和实践障碍
②特许经营权转让的限制
③ 能否覆盖PPP项目的债务性融资存在不确定性
④基础设施基金REITs流动性问题（投资者偏好）
3、“PPP＋REITs”的发展展望及现行政策解读
①《发改办投资〔2020〕586号》要点分析
②《公开公募基础设施证券投资基金指引(试行)》要点分析
案例：秦淮河整治项目投融资PPP＋REITs模式解读

第四部分：基础设施 REITs 全流程设计
1、基础设施 REITs 的市场参与主体
2、基础设施 REITs 的项目筛选（什么样的项目能做REITs？）
3、“公募基金+ABS”的交易结构
① 是否需要双 SPV 结构？
② 面临《证券法》等上市规则的严格限制下组织结构的选择？
③ 基础设施 REITs 的税务环节？
4、基础设施 REITs 的增信措施
5、基础设施 REITs 的退出安排
6、基础设施 REITs 的申报流程
案例：大冶污水处理 REITs 模式与项目管理

第五部分：项目投后管理与风险控制
（一）还本付息保障机制
1、项目收益资金的封闭管理
2、收益不足的处理与界定
3、资金压力的统筹与规划
（二）信息披露与合规性要求
1、专项债券的信息披露要求
2、PPP项目的信息披露要求
3、预算内资金的合规性管理
4、政策性贷款的管理要求
（三）项目变更与绩效考核
1、预算内资金的财政资金绩效评价
2、PPP项目的绩效考核与管理
3、项目变更的备案与管理
4、项目全生命周期的产出管理
案例：南京水务公司PPP模式融资流程和落地项目

第六部分：总结汇总+互动答疑

基础设施REITs