课程大纲：
片区综合开发
【课程背景】
中共*政治局召开的会议明确要以新型城镇化带动投资和消费需求，推动城市群、都市圈一体化发展体制机制创新。可以预见，今后五到十年，都市圈和城市群加快发展将是中国经济增长的新风口，区域一体化、产业下沉、消费下沉、新基建等必将带动新的投资和消费，从而为片区综合开发注入新的动力。
中国电建集团成都勘测设计研究院有限公司（简称“成都院”)，是中国电建集团的特级子企业。随着国家城市化进程推进和政策调整，片区开发已经成为当下最重要的开发模式，成都院也积极参与其中，由于片区开发项目特有的商业逻辑和其具有的复杂性和系统性，以及在合规、投资、融资等方面更高的要求，因此有必要对相关人员进行培训。
【课程大纲】
一、片区综合开发的基本内涵
1) 片区综合开发价值和政策分析
2) 片区综合开发六大适用范围
二、片区综合开发的市场机会
1) 片区综合开发是一项复杂性系统性的投资建设活动
2) 区综合开发在2020年呈现出四大特征表现
3) 数说片区综合开发
根据项目规模统计，累计规模排名前三的城市群分别为：
第一：成渝城市群
第二：京津冀城市群
第三：长三角城市群
2020年片区综合开发项目按省份统计前十榜单
三、热点领域
从全国PPP综合信息平台项目管理库来看，片区综合开发的热点领域可归纳为四方面：
1) 枢纽功能区，包括高铁新城、临空经济区、地铁综合体等；
2) 产业新城，包括科技新城、科技小镇、智造小镇等；
3) 文旅康养片区，包括康养小镇、文化旅游城、文旅小镇等；
4) 城市更新项目，包括功能区提升、棚户区改造、城中村改造等。
四、片区合作开发类项目社会投资人投资回报的合规性
1、能否约定“先预算后实施”的投资回报原则
2、能否在合作开发协议中约定采用“（融资）F+EPC”的融资建设模式
3、能否要求政府对社会投资人的投资款项提供相关的保障
4、能否约定将政府留存相关税收、非税收入部分，列入财政预算全额拨付给甲方，作为甲方支付项目开发费用的资金来源，全额支付至项目公司
5、能否约定将建设用地出让金中地方政府留存款提留后的剩余资金，作为支付项目开发的费用，全额支付给项目公司
6、片区土地开发土地出让收入或收益分成能否作为项目还款来源
五、片区综合开发类PPP模式分类及片区合作开发类项目合作模式风险分析
1、关于ABO模式
（1）ABO模式下授权项目业主应经过竞争性程序
（2）采用政府购买服务的ABO模式
（3）采用特许经营的ABO模式
（4）通过ABO实施的委托建设运营开发区模式
2、关于“F+EPC”模式
（1）“F+EPC”模式是工程建设领域的融资模式。
（2）BT建设模式
3、大多数片区合作开发类项目采取的是“成本认定＋合理收益”
4、关于片区合作开发类项目的回报机制和风险实务中应注意的问题：
1、合作协议约定的“先预算后支付”原则。
2、对于符合政府付费或缺口补助的项目，应遵循“按效付费”的原则。
3、对于符合政府付费或缺口补助的项目，应遵循“按效付费”的原则。
4、对社会投资人的融资或投资回报，政府方禁止也无义务提供相关的保障。
5、约定“将政府留存相关税收、非税收入部分，列入财政预算全额拨付给甲方，作为甲方支付项目开发费用的资金来源，全额支付至项目公司”；
6、约定“将建设用地出让金中地方政府留存款提留后的剩余资金，作为支付项目开发的费用，全额支付给项目公司”等内容时
7、应结合合作开发的模式以及财政部门预算管理的相关规定确认。
5、片区综合开发的规划实践
开发目标：明确片区可以扮演的角色
发展定位：提炼片区的特色与个性
功能构建：形成亮点突出的功能产业体系
空间布局：实现对功能产业体系的落地规划
实施路径：利用好政策驱动、资本驱动、产业驱动三级驱动力
六、片区开发项目中实施投融资模式【案例】
1、PPP 有例数据服务+ 投资决策支持平台
2、城市开发综合运营专家
3、成都东部新区创意产业园
4、四川（成都）自贸区东部新区片区
七、展望与建议：
1、片区综合开发将是未来10年城市发展升级的主要手段
2、少关注运作模式的名称和表象，多关注业务逻辑的内涵和原理
3、核心方法论-投融资规划
总结+交流
片区综合开发
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