课程大纲：

合规创新投资融资

课程背景：
国内城镇化建设投资与快速城镇化的进程息息相关，在快速城镇化过程中，基础设施与公用事业投资成为地方政府投资的项目重点。由于地方财政资金往往不足以覆盖城镇化建设投资，因此自2009年之后各地在中国人民银行与中国银行业监督管理委员会联合发布《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》【银发（2009）92文】政策指导下纷纷成立地方政府融资平台公司，通过政府信用增信的方法对地方城镇化投资进行了大量债务举借，因此也就形成了一部分地方政府非预算内债务。
随着*预算制度的深化与改革，以及*关于防止发生系统性金融风险的重要部署，2021年银保监会发布了《银行保险机构进一步做好地方政府隐性债务风险防范化解工作的指导意见》防范地方政府隐性债务风险蔓延至金融机构。
那么在新的监管政策下，如何合规创新投融资模式，如何化解过去形成的隐性债务风险。本节课程将带您进行新监管政策下政府隐性债务化解与风险防范下的投融资模式创新方法解读。

课程收益：
● 掌握地方政府隐性债务形成的原因，掌握投融资体制改革的总的要求
● 熟悉掌握隐性债务环节和基建项目投资相关政策文件
● 掌握基础设施与公共服务创新性模式与投资方法
● 掌握地方政府专项债券项目的策划
● 掌握地方政府进行金融创新的途径与*趋势

课程对象：建筑施工类央国企及分子公司、金融机构、房地产企业

课程大纲
第一讲：新形势下工程项目投融资的政策解读
一、我国项目投融资模式的发展历程回顾与融资逻辑分析
1、1984年深圳沙角B电厂BOT模式开启国内项目融资之路
2、1994年广西来宾电厂外资BOT合同架构
3、2003年《北京市城市基础设施特许经营管理办法》
4、2004年住建部《市政公共事业特许经营管理办法》
5、2009年投融资平台的快速发展与非标贷款、城投债的投融资模式
6、2014年政府和社会资本合作模式PPP推广与应用
7、2017至今地方政府债券与政府投资模式创新
8、2020年基础设施领域不动产投资信托基金推广与试点
二、项目投融资的现状、问题和趋势
1、城镇化建设投资引发地方政府隐形债务危机
2、政府预算收支过度以来土地财政
3、政府投资向社会资本投资转变
4、投资增值模式向运营模式转变
5、PPP模式的化债目标与PPP内涵的矛盾
6、投资运营与资产增值保值当下投资项目谋划的主题
三、项目合规投资流程及主体分类
1、政府投资模式、企业投资模式关联及区别解析
1）政府投资：预算内资金投资直接下达、地方政府专项债券
2）企业投资：企业投资项目核准和备案管理办法
四、项目投资类型与收入
1、地方政府财力评价双体系
1）一般公共预算收入与基金性预算收入
2）地方政府负债率
2、项目投资可行性研究报告
3、三大类项目：经营类项目、准经营类项目、公益类项目
4、三大类项目工程：新建项目-BOT、在建项目-TOT、存量项目-TOT
5、项目三大付费方式：使用者付费、可行性缺口补助、政府付费
五、项目投资融资的逻辑、风险与挑战
1、项目投资的收益与收益分配
1）投资人：投资模式、投资风险、投资收益、回款周期、投资回报、内部收益率
2）施工方：施工利润、工程量、施工周期、融资可能性
3）政府方：防隐债、促投资、见效益
2、政府投资面临的挑战：财政处罚、审计追踪
3、企业投融资面临的挑战
1）竞争激烈、放弃投资利润、舍掉工程利润
2）项目新技术风险、融资风险、运营风险、PP上涨风险累加

第二讲：当下工程投资中常用的模式创新介绍及风险点把握
一、工程投资创新模式介绍及未来合规性展望
1、基础设施不动产公募REITs
2、地方政府专项债券资金申报与使用
案例解析：交通基础设施、能源类、生态环保、民生
3、BT模式的由来于在经济建设中的意义
案例解析：平台公司回购合规合法
4、BOT模式的缘起与现实意义
案例解析：BOT模式与特许经营结合
5、EPC模式、EPC+F模、EPC+F+O模式
案例解析：EPC模式合规但EPC+F模式灰色操作、适用领域
案例解析：中国电建瓯江口产业集聚区基础设施投资与建设
6、EOD、ABO模式与片区开发案例解读
案例解析：保定市主城区城中村连片开发ABO项目创新
7、一二三级联动与金茂的览秀城项目
案例解析：金茂国开金融重庆璧山与梅溪湖项目
8、城市更新、旧城改造与投资资金的合规循环流程
9、投资模式创新本质逻辑与监管逻辑本质
投资模式合规性重要文件解读：
《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》（国发[1996]35号）
《中华人民共和国预算法》《政府投资条例》
《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》
《银行保险机构进一步做好地方政府隐性债务风险防范化解工作的指导意见》
二、土地出让金在投资模式创新中的合规性把握
1、纳入政府基金预算管理
2、土地出让金划转至国库
3、土地出让收入支付范围
4、土地出让金税务部门征收以及支农计提
三、融资平台的在项目投资中的作用
1、融资平台公司的主要类别与显著特点
案例分析：典型融资平台公司融资上海城投、重庆渝富、京投公司
2、融资平台公司与银行信贷投放的关系：资产规模、负债水平、流动性保障
3、融资平台公司投资行为属于企业投资
4、融资平台公司投融资行为的系列政策限制与和合规性

第三讲：项目投资融资资金与融资
一、项目融资结构与资金流程解析
1、项目融资的特性和方式
1）直接融资模式与间接融资模式
2）股权融资模式与债权融资模式
3）公募融资模式与私募融资模式
2、项目融资资金结构设计
1）融资比例
2）适用节奏
3）各类保函
4）期限、资金错配、流动贷款
3、融资成本：利息、手续费、存款
4、增信措施：保证、抵押质押、保险、支持类函件
5、限制条件：资本金穿透与认定、资金监管与归集、预算管理与付费
6、项目融资具体工具使用与使用条件、比例
1）商业银行贷款、政策性贷款
2）直租、售后回租
3）保险基金、养老基金、产业基建
4）资产证券与公募不动产投资信托基金（REITs）
二、国家发改委针对园区类的基础设施不动产公募REITs、ABS
1、资产证券化结构ABS+公募基金
2、中国基础设施不动产REITs模式

第四讲：当前背景下工程投资模式的创新风险管理
一、政府采购协议风险管理
采购工程、采购货物、采购服务
二、特许经营模式与风险管理
自负盈亏、补贴补助、政府购买
三、合规性PPP模式与风险管理
1、股权转让（运营义务不能退出）
2、将PPP模式进行建设模式重新选择（政府投资项目、F+EPC）
3、转变为直接特许经营项目
4、借助地方政府专项债券进行政府采购
四、地方政府专项债券与风险管理
1、地方政府专项债券是政府投资合规性债务融资
2、专项债券受额度限制
3、2022年地方政府专项债券额度宽松
4、地方政府专项债券可做资本金

第五讲：片区开发项目投资风险管理与项目实施全生命周期管理
一、模式的基本概念解读
1、片区投资开发策略
2、片区开发模式选择
3、片区投资结构设计
4、政府预算与现金回流设计
5、项目招标方式
6、投标文件清单和目录制备
7、风险管理与协议设计
二、开发模式的作用
1、短期作用-解决政府没钱
2、中期作用-创造投资收益与工程合同额
3、长期作用-锁定地块远期增值
合规性管理与风险控制文件解读：
六部委《基础设施和公共事业特许经营管理办法》
《*办公厅关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》(国办发〔2017〕7号)
国办发【2018】101号文
《*关于推进*经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》国发〔2019〕11号）
《关于促进具备条件的开发区向城市综合功能区转型的指导意见》（发改规划〔2015〕2832号）
三、政府、社会资本投资投资人、施工方与使用者的平衡
1、政府诉求
高附加值的产业与技术更新、解决就业的效率、税收的稳定与效率、固定资产投资与GDP贡献、政治稳定、降低支出、土地出让金收入
2、投资人诉求
投资规模与回报率、融资达成可行、短期利润与长期收益、交易模式简单标准、回收周期短
3、使用者诉求
1）企业客户-成本降低、收入增加、配套完善、劳动力充足稳定、市场广阔
2）居民客户-职业发展、收入保障、户口问题、居住环境、医疗养老
四、片区开发前期政府财力与数据调研
1、项目可投性：聚焦主业、事前算赢，现金为王、收益为辅
2、项目可融性：区域条件、财力条件；项目条件、放宽审查
3、风险的可控性：决策自主、彼此制衡
项目风控案例解读
五、片区开发投资前期城市选择与区位选址
产业发展有动力，政府招商有压力，商住开发有市场，基础设施有根基，土地供应有保障
六、片区三级增值业务与难点风险挑战
1、地块增值、区域增值、资产增值
2、一级开发、二级开发、三级开发利润
模式1：收益分成模式
模式2：锁定价格模式

第六讲：国内工程项目投融资市场展望与趋势分析
1、重点推进新型基础设施投资的领域
2、都市圈、城市群以及区域经济一体化发展催生基建建设需求
3、工程投资融资信用将更加依赖于项目全生命周期现金流与收益
4、工程项融资模式的法律法规体系将更加完善与健全
5、工程项目投融资风险管理水平成为竞争优势
6、全生命周期的工程投资成为主流模式
7、聚焦行业新赛道、新基建、城市更新、城市运营、专项债直投、代建

合规创新投资融资