旧城改造项目工程课程

【课程背景】

随着中国城市化率的稳步提升，当前房地产开发已经从高速发展期逐步进入存量改造期，房地产市场已经进入红海区。如何实现对既有建筑的改造和再利用，不仅仅是设计部门的工作，工程管理专业如何帮助项目更好的解读既有建筑本身，了解既有建筑改造中可能存在的工程建造问题，提前指出项目改造过程中可能存在的风险，避免设计师拍脑袋进行设计，可以更好的利用发挥既有建筑的特点，组织整合各个专业实现协同管理，充分发挥各个专业的特长，实现协同管理的*化绩效，是我们在既有建筑改造项目方面面对的挑战；工程竣工交付的产品，应逐步的走向以客户为关注焦点的产品管理思路上来。客户对产品品质的要求，如何从拿地前端入手，明确产品、市场、客户定位。项目经理如何做到站在项目管理的视角，避免产品质量、进度、成本的目标冲突，协同平衡各专业和甲乙方的标准不一致，是保证经营管理目标在项目平稳落地的关键；

本次课程根据专家23年的工作经历及经验（10年中建系统工作经历、13年地产企业管理经历），结合清华大学工程制造业精细化及流程化的管理方法，通过对100多个与工程管理有关的实际操作案例进行情景解剖，导出能够适合大多数地产企业确保工程质量前提下大幅提升施工速度的管理思路和技巧，以及切实落地的手段及措施。

本次课程特点是将标杆地产企业项目管理的实战经验与清华大学制造业经典管理理论密切结合，弥补了国际现有项目管理理论与中国目前房地产项目管理实践之间的管理鸿沟，避免了照抄国际项目管理理论无法指导中国目前房地产项目操作实际需求的实际情况。强调项目实操，符合中国农民工体系下的项目管理国情，案例多、启发性强，接地气。同时可与学员有较多的深度互动，通过互动交流来进一步梳理学员的管理思路及实战操作。

【课程收益】

以实战经验为基础，重点讲述房地产项目开发全程实战管理控制要点和工作统筹要点，帮助项目总在最短的时间、用最简单的方法掌握房地产开发全流程项目经营管理；了解房地产企业各大阶段各流程管理的方法，了解和分析个专业操盘过程中的实际难题；对公司业务流程的理解不仅知其然而且能够知其所以然，以更加专业化、规范化、流程化的态度自觉和建设性的理解和执行公司流程制度；熟悉房地产标杆企业流程管理体系及流程管理的方法，提高项目管理决策的科学性和客观性，降低项目全流程开发风险，提升项目管理水平；

【课程对象】

房地产企业董事长、总经理、总工、集团分管副总、项目总经理、工程总监、工程部经理成本总监、成本部经理、工程部经理、造价工程师等。

【课程大纲】

第一部分：房地产项目开发全流程概述

1、发展历程、现状及趋势概要

2、产品及产品力

3、项目开发全流程图解

4、项目开发成功的四大保障及内容

第二部分：投资决策、选址拿地管控核心要点解析

1、宏观背景及形势分析二、企业战略布局

2、区域、城市研究

3、地块具体踏勘分析

4、编制项目开发可研报告；

5、经济分析、投资收益估算；

6、市场调研、产品初步定位；

7、可研报告评审、批准；征地、拆迁、项目规划方案、营销策划方案设计；

第三部分：项目和分期目标管理

1、项目运营目标管控；人力目标+财务目标+销售目标+进度目标+质量目标；

2、项目财务目标管控

a) 项目财务管理目标要点；现金流回正/利润*/IRR*/去化速度/去化率；

b) 项目资金组织与现金流平衡；财务策划；设计策划/采购成本策划/工程策划/营销策划；现金流=转钱=赚钱，资金财务状况/回正时间因素/成本最优化/利润*化/资金结转时效； 现金流协同→现金流平衡；

c) 成本管控要点及风险预控

d) 税收统筹安排

e) 财务、资金、税收统筹的风险控制

3、项目进度目标（战术地图）管控

a) 战术地图编制理念：目标可视化/全周期价值*化/产销平衡/施工便利；

b) 项目和分期工作目标的两种来源及预控方式；项目和分期管理目标明确；

c) 项目管理目标：进度/质量/销售目标；

d) 产销平衡；

e) 战术地图编制要点总结；

4、项目产品质量目标管控；

a) 质量策划，质量要素→产品质量/图纸质量/产品标准/供方管理效率/成本最优化；

b) 产品质量=去化率+去化速度；产品质量=品牌+口碑；

案例：某项目的产品质量目标设定指标分解；

5、分组讨论与交流

第四部分：项目经营风险管控

1、项目经营管理中的八大风险来源；业主行为/项目行为/变更洽商/合同缺陷/施工工艺/法律法规/不可抗力/不可预见

例题：某项目业主行为风险案例分析；

例题：某项目项目行为风险案例分析；

2、项目风险的预控策略

3、施工总平面布置管控；施工合理便捷/分期标段合理面积/合作方优先/开发面积1半/流水搭接/分期界面简洁/设备机具布置/临水临电道路分布/安全文明/看房通道/降低开发成本；

案例：某项目的战术地图开工前提保障示例；

案例：某项目的战术地图结合各阶段总平面布置示例；

案例：某项目战术地图施工总平面布置合理性示例；

例题：某项目战术地图施工合理性问题分析；

4、施工总平面布置管理要点总结；大门围墙定位/施工通道/临水电建设堆/动态总平布置

5、分组讨论与交流

第五部分：规划方案设计管控全程要点解析

1、产品定位报告；

2、项目规划方案设计、景观设计；

3、设计价值、要点及管理

4、项目设计价值、流程及统筹

5、方案、施工图设计及要点

6、室内精装设计

7、景观园林设计

8、市政管网设计及综合

9、分组讨论与交流

第六部分、项目招采成本管理

1、项目招采管控要点；目前诚信体系缺失尴尬困境；必须制定强制性标准/工程管理专业是标准提出主体；对供方的流程和标准化管理/素质和品质管理；开好技术交底会；工程款支付管理；按合同约定/注意预扣款/避免超付/结算保修；

2、成本支出曲线/工程策划对项目成本的影响曲线；

3、成本管理中常见的几个问题；缺乏目标成本管理/忽视前期/忽视重点/手段不当；

4、聚焦成本进行有效投放；分为急需成本控制/影响客户体验/可优化/必须支出/调整性不大几类；不均衡投放；成本聚焦客户看得见/用得到；

5、成本管理价值点分析；设计阶段成本控制介入；缺陷反馈；标准化图集；交底和审图；工程四图管理；施工组织设计管理； 三个样板间管理；合同外增量成本管理；设计变更/工程洽商/现场签证/零星用工等；

6、分组讨论与交流

7、项目全流程管理总结；

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