课程大纲：

房企全建设周期工程质量管理

【课程背景】
房地产行业快速发展同时，在房地产施工过程中，工程的质量受到来自人为和施工工艺等方面的影响，很容易发生各种质量通病，这些质量通病给后期业主入住带来了较多影响。项目施工过程是工程质量形成的主要过程，是整个工程质量控制工作能否真正有效进行下去的关键环节。房地产工程渗漏和裂缝就是其中最常见的两种质量通病，房地产工程发生渗漏，或者是房地产发生裂缝，不仅仅影响业主使用功能，更给开发带来很多纠纷。
施工过程中的质量通病防治是整个房屋房地产施工质量管理的重要环节，因而，严格施工规范，加强施工监督，控制施工标准，防止质量通病的出现。
深入研究房地产工程发生这些质量问题的原因，加强对房地产施工裂缝，房地产渗漏等质量通病的分析，并采取有效的预防和治理措施，有着十分重要的意义。
本次课程讲师将结合本人多年一线施工管理操作实践，探究房地产工程的质量问题和影响因素，并提出其管理措施

【课程收益】
根源剖析：当前企业工程质量管理存在的问题，深刻认识到工程进度编制中涉及的质量因素
掌握对策：建筑工程裂缝成因分析及防治措施，并掌握其对策。
图片展示：防水工程质量存在的疑难杂症及失控点分析（项目图片展示）
管理借鉴：国内经典优秀的工程质量管理案例，借鉴学习并且掌握其精髓
案例引导：质量失控节点过程实施精髓，找问题、学标杆、分析及应用探讨

【课程对象】
房地产企业总经理、工程副总、总工、设计副总、设计管理团队、项目总经理、工程管理团队成员等。

【课程纲要】
第一部分 工程进度编制中涉及的质量因素 
一、结构化的工作分解
1、建筑工程施工质量验收统一标准的应用
2、主体施工阶段流程必须考虑的工艺间歇时间
3、模板的周转率对砼质量的影响
研讨：结构封顶后屋面工程质量进度失控原因 

二、装修及安装阶段施工一般性顺序
1、垂直运输的拆除顺序
2、标准层平面的施工顺序 

三、外脚手架拆除前后的施工安排
1、电梯厅涉及的专业工程
2、外脚手架拆除必须完成的工作
3、外脚手架及施工电梯拆除后的施工安排

第二部分 建筑工程裂缝成因分析与防治措施 
一、工程裂缝的种类
1、按可见性：①微观裂缝 ②宏观裂缝
2、按成因： ①荷载裂缝 ②变形裂缝
③钢筋锈蚀裂缝 ④碱-骨料反应
3、按贯入程度：①表面裂缝②深入裂缝③贯穿裂缝
4、按部位：①本体裂缝 ②界面裂缝
5、按时间：①施工阶段的裂缝 ②使用阶段的裂缝
6、按活动性质

二、混凝土结构裂缝分析与防治
1、混凝土材料的特性
2、主体混凝土结构裂缝
3、主体混凝土结构裂缝种类
4、使用中荷载及位移导致的裂缝
5、砼凝结硬化期间的9个裂缝分析与防治

三、主体混凝土结构裂缝控制措施
1、砼凝结硬化期间的裂缝
2、模板变形、沉降导致裂缝的控制措施
3、应力集中导致裂缝
4、刚度突变导致裂缝
5、诱导裂缝
6、材料劣化导致的裂缝

四、大体积混凝土裂缝
1、大体积混凝土结构裂缝特点
2、大体积混凝土抗裂的3个设计措施
3、大体积混凝土抗裂的温控措施
4、浇筑施工5个注意事项

五、混凝土配合比设计
1、混凝土配置强度的确定
2、混凝土强度标准差（σ）的控制
案例：同一项目不同砼供应商配合比设计比较

六、混凝土结构裂缝的处理
1、荷载裂缝 
2、变形裂缝的处理 
3、填充密封法

七、轻质填充墙砌体裂缝分析与防治 
1、砌筑用块材概况、分类、干燥收缩特性
2、非烧结类材料墙体的开裂特性
3、轻质墙体裂缝分析 
4、轻质墙体容易出现竖向裂缝的9种情况
5、轻质墙体容易出现水平或斜裂缝3种情况
6、轻质墙体可能发生的12种裂缝示意图
7、轻质墙体裂缝预控技术措施
8、裂缝预控设计措施 
9、轻质墙体构造措施示意图
10、裂缝预控施工措施

八、抹灰层裂缝及空鼓分析与防治
1、抹灰面裂缝的3种形态分析
2、网状裂缝分析与防治
3、接槎裂缝分析与防治
案例：冲筋与大面积之间容易产生接槎裂缝
窗台、门边处的土建抹灰收口容易出现裂缝
弧形阳台抹灰收口交界面开裂
4、界面裂缝
案例：某小区楼梯间入口室内玻化砖脱落
5、基体裂缝引发抹灰开裂
6、抹灰面裂缝的预防措施
7、设计方面的五大措施
8、材料质量控制
9、抹灰工法10大关键点
案例：抹灰基层处理不合格
10、抹灰面裂缝的修补方法
11、裂缝成因分析
12、抹灰裂缝及空鼓的5大处理方法 

第三部分 防水工程质量失控点分析（项目图片展示） 
一、卫生间、厨房及阳台防水
1、结构自防水 
2、砌筑及抹灰
3、楼板洞口封堵及蓄水试验
4、防水层施工
5、厨房防水、阳台防水示例
6、下沉式卫生间砼构件缺陷 

二、外墙防水
1、外墙渗漏薄弱部位 2、剪力墙螺栓孔
3、砼后浇构件     4、外立面阴角
5、外架连墙构件   6、填充墙及交界面 

三、建筑屋面防水
1、结构自防水 
2、楼梯间及电梯间的结构施工缝处理
3、构造设计 
4、防水施工前的蓄水检验
5、刚性防水面层质量

第四部分 铝合金工程质量失控点分析 
一、 深化设计
1、设计依据 
2、建筑设计
3、结构设计 
4、固定玻璃的安装形式及方案

二、材料
1、铝合金型材
2、玻 璃
3、密封材料 
4、五金件、紧固件

三、主要渗漏隐患点分析
1、竖梃                  2、框料拼接缝 
3、密封胶及胶条       4、螺丝孔 
5、开启扇                 6、窗框塞缝            7、建筑构造节点

四、半成品包装
五、安装控制要点
六、成品保护

第五部分 地基、基础及地下室工程质量管控 
一、工程岩土勘察
1、“结构”、“构造”在 房建工程、岩土工程中的含义
2、房建工程中岩石风化程度的指标定义
3、岩土勘察中的监管6个要点

二、基坑支护工程
1、支护方案的选择（图片展示）
2、支护范围（空间）的确定五大因素
3、支护桩施工工艺及控制要点
4、不同成孔工艺质量要点
5、钻孔、冲孔、旋挖、人工挖孔成孔工艺
6、帷幕的施工（以旋喷桩为例）
7、挖土外运施工与支护施工的组织协调
8、预应力锚索的施工
9、基坑监测的4个目的、8个范围、7个内容
10、基坑外地下水位检测及回灌

三、建筑桩基础工程
1、灌注桩的质量要点
2、桩身水下砼施工的超浇（图片展示）
3、预制桩的质量要点（图片展示）

四、地下室主体工程
1、地下室底板砖胎四大作用及施工控制
2、地下环境中结构的耐久性
3、影响混凝土结构耐久性的4个环境因素
4、影响混凝土结构耐久性的5个材料因素
5、地下室结构的渗漏薄弱点

五、地下室回填（项目图片展示）
1、回填土质要求
2、施工机具
3、回填施工5个工艺
4、检测

六、特殊地段地下工程管理
1、河道附近场地工程案例
①临近河道项目地下工程要点
②基坑土方工程常见缺陷
2、地铁控制区地下工程案例
①房建项目各环节地铁审批事项
②地铁控制区地下工程报建工作
③地铁控制区地下工程要点

【主讲嘉宾】
邓老师 
高级工程师、硕士、注册一级建造师、注册监理工程师、PMP项目管理专家。现任某股份地产公司工程总监。
历任中海地产公司工程部经理、中海建设监理公司工程总监、某外商独资地产有限公司副总经理兼总工程师。
具有丰富的房地产项目开发管理从业经验；主持过高层住宅、商业、甲级写字楼、星级宾馆、高端别墅等项目管理。对房地产项目全建设周期质量管理具有项目全过程实施及管理经验。
有丰富的编写针对性教材及相应专业授课的经验。其中编写的《项目质量管理》、《项目快速开发管理》、《项目计划及进度管理》等课程教案被众多地产企业指定为特约内训教材。其授课风格深受学员认可，并被多家企业指定为特约内训讲师。

房企全建设周期工程质量管理