课程大纲：

企业并购拿地等税务问题与应对

课程背景：
我国房地产市场日趁成熟，市场竞争日益激烈。房地产企业如何在全面分析税务问题的基础上，重点透析并购拿地环节的税务问题与应对，是房地产企业面临的一大课题。

课程收益：
一、掌握房地产企业并购税务问题与应对；
二、掌握房地产企业并购重组中的税务风险与应对；
三、掌握房地产企业拿地税务问题与应对；
四、掌握房地产企业各环节税务风险分析与应对；
五、通过老师融入36多年包括十大实施理念的实践经验，使学员全面提升实操能力。

授课方式：案例故事导入、讲授、案例分析、课间活动、讨论提问、互动点评、课程总结

课程内容：
导入 房地产企业管理者必备的十大实施理念
第一讲 房地产企业并购拿地税务政策解读与应用
一、房地产企业并购税务政策解读与应用
二、房地产企业拿地税务政策解读与应用

第二讲 房地产企业并购税务问题与应对
一、房地产行业的并购现象
二、房地产企业并购特点
三、房地产行业并购过程中的税务问题
四、几种不同并购模式的税负分析
（一）直接购买房地产项目模式
（二）收购方购买出让方股权模式
（三）合资开发模式
五、三种并购模式税务分析
（一）直接购买房地产项目模式
（二）收购方购买出让方股权模式
六、解决方法
案例
本讲互动与答疑

第三讲 房地产企业并购重组中的税务风险与应对
一、房地产企业并购重组中的税务风险
二、房地产企业并购重组中税务风险的应对策略
案例
本讲互动与答疑

第四讲 房地产企业股权并购税收问题解析
一、收购资产与收购股权的税收比较
二、以股权转让方式转让土地房屋的运作
三、股权平价转让的税务问题
四、自然人转让股权计税价格偏低的调整
五、先分配利润再转让股权还是直接转让股权的选择
六、先增资扩股再平价转让股权
七、股权转让的土地增值税规避
八、企业转让股权纳税义务发生时间点的确认
九、统一集团内平价转让股权的纳税调整
十、利用境外转让股权以降低地产企业税负
案例
本讲互动与答疑

第五讲 房地产企业资产重组问题税收分析
一、企业资产收购的税收分析
二、利用股权收购调整地产集团架构
三、利用企业合并降低税负
四、利用企业分立降低企业税负
五、债务重组税务问题解决方案
案例
本讲互动与答疑

第六讲 房地产企业拿地税务问题
一、房地产企业取得政府土地返还款如何筹划
二、拿地支付的土地开发成本如何计缴契税
三、房地产开发企业“以房换地”存在哪些涉税问题
四、以路换地、以桥换地或以BT项目拿地的税务处理与纳税筹划
五、以土地入股取得土地的税务处理
六、通过股权收购间接获取土地的涉税问题
七、通过资产收购获取土地的涉税问题
八、通过“招、拍、挂”拿地的涉税分析
案例
本讲互动与答疑

第七讲 土地获取的方式及税收规划
一、招拍挂拿地
二、一二级联动
三、投资入股
四、股权收购拿地
五、先投资再转让股权
六、先分立再转让股权
七、合作建房
八、在建工程转让
九、无偿划转
案例
本讲互动与答疑

第八讲 房地产企业各阶段涉税分析
一、土地取得阶段涉税分析
二、开发建造阶段涉税分析
三、销售转让阶段涉税分析
四、拥有使用阶段涉税分析
案例
本讲互动与答疑

第九节 房地产企业各环节税务风险分析与应对
一、房地产企业各环节税务风险点
（一）规划设计环节的税务风险点
（二）投资开发环节的税务风险点
（三）融资环节的税务风险
（四）拿地环节的税务风险点
（五）收购环节的税务风险点
（六）建筑阶段的税务风险点
（七）预售环节的税务风险点
（八）销售环节的税务风险点
（九）清算环节的税务风险点
二、风险形成的原因分析
（一）税收法规本身的缺失或缺陷
（二）税收政策执行不到位
（三）征管与稽查之间的冲突
（四）社会原因
（五）企业内部的原因
三、应对措施
（一）领导重视，增强纳税观念
（二）把握税收政策
（三）强化税务风险管控
（四）提高税务风险管控技能
案例
本讲互动与答疑

第十讲 房地产企业开发周期各环节税务管理模型
一、立项环节
二、规划设计环节
三、融资环节
四、土地取得环节
（一）企业以国家出让方式取得土地
（二）以资产收购方式取得土地
五、拆迁安置环节
六、工程建设环节
七、预售环节
八、销售环节
九、出租环节
十、项目清算环节
案例
本讲互动与答疑

第十一节 案例分析
案例一 某房地产企业并购税务问题应对
案例二 某房地产企业拿地税务问题应对

第十二讲 全面互动答疑与课程总结

企业并购拿地等税务问题与应对