课程大纲：

房地产税收筹划

课程背景
每一个从事会计工作的人员都想熟悉下房地产行业财税处理。但是，外行看热闹，内行看门道，热闹也好，门道也罢，说的清的人还真不多。为啥呢？皆因为房地产开发涉及土地取得方式多样，开发阶段成本核算不同于其他企业，销售阶段涉税风险点多，投资方案必然涉及税收利益。
因此，房地产企业问题属于年年检查年年多，加上2016营改增，以前你是老会计，也要遇到新问题。所以在此背景下，我们全面梳理房地产开发环节涉及的节税要点以及主要纳税争议问题，以帮助大家能够熟悉房地产，做好房地产财税风险防控工作，为企业经营决策减少涉税风险！
学员对象：财务经理，总经理等相关责任人

课程大纲
一、地产开发税务管理战略的优化思路
1.项目公司避税和集团避税的协调
2.国际避税与国内避税的效果比较及统筹
3.从投融资层面设计项目开发经营模式
4.优化投资架构
5.开发主体的筹划--自然人、法人、外国人、非居民法人
6.国际避税安排--公司境外法人主体公司的设立地
7.私募基金在地产开发中税务管理中的核心作用
8.外资地产开发的纳税筹划管理
9.地产开发对冲高税负机制的构建筹划
10.我国税制体系的总体运行要点

二、企业拿地阶段重要税务问题与纳税筹划
1.企业以路换地、以桥换地的税务问题与纳税筹划
2.企业以BT项目拿地的税务问题解析与筹划
3.企业通过合并方式拿地的税务问题解析与筹划
4.企业通过债务重组拿地的税务问题解析与筹划
5.企业通过分立方式拿地的税务问题解析与筹划
6.企业通过资产、项目收购方式拿地的税务问题与筹划
7.企业通过股权收购方式拿地的税务问题解析与筹划
8.划拨土地转性的税务问题与筹划
9.定向增资，植入土地或房产等资产的税务问题与筹划
10.三旧改造拿地的税务问题与筹划
11.企业取得土地返还款的财税处理
12.与政府签署土地合同应关注的时间要点
13.个人取得的拆迁补偿款如何缴纳个税
14.如何解决无法取得发票的税务难题

三、企业开发阶段的重点税务问题与筹划
1.合作开发的重要税务问题与筹划（与私募合作的注意事项）
2.如何讲不可售面积的故事，总体搞好项目的筹划
3.自建规避营业税的筹划
4.甲供材料的税务问题及筹划
5.内部劳务规避营业税的筹划
6.出售精装房，装饰材料由购房户自行购买的税务问题及筹划
7.绿化工程的税务问题及筹划
8.拆迁还房的税务处理，别缴了冤枉税
9.代建工程筹划难点

四、企业销售阶段的重点税务问题与筹划
1.分签销售合同和装修合同的税务风险及筹划
2.出售精装房，装饰材料，含家电由购房户自购的税务问题及筹划
3.分签销售合同和装修合同的税务风险及筹划
4.会员销售模式的税务问题及筹划（内部认购）
5.商铺售后返租的税务问题及筹划
6.房企代垫首付和购房返税的税务问题
7.售后回购的税务问题
8.融资性售后回租的税务问题及筹划
9.卖房送家电、家俱的税务处理及筹划
10.人防设施和地下车库的纳税筹划
11.低价销售的税务问题及筹划
12.销售未完工产品的纳税筹划
13.物业先自用或出租再销售的筹划
14.销售土地的筹划

五、企业开发经营阶段土地增值税的重点税务问题及筹划
1.清算单位如何确定更合算
2.合并清算还是分别清算
3.土地增值税清算时点如何把握
4.多交营业税所得税对冲土地增值税筹划
5.如何通过集团资金池来调整项目的增值率（背对背担保和借款）
6.土地增值税清算中利息费用的扣除技巧
7.代收费用的税务问题及筹划
8.旅游设施转让的土增税问题及筹划
9.房地产公司收取的违约金、更名费是否缴纳土地增值税

六、企业投资退出阶段的税务问题及筹划
1.股权转让退出的筹划：内内、内外、外内和外外转让结构
2.清算退出的筹划
3.项目转让退出的筹划
4.减资退出的筹划

七、企业融资的税务问题及筹划
1.融资结构的优化
2.企业融资采用“固定回报+浮动收益”的税务问题及筹划
3.企业信托融资股权溢价回购的税务问题及筹划
4.企业民间借贷的税务问题及筹划，如何建立民间借贷的安全港
5.如何实现借款的机构化安排

八、地产经营其他应当关注的税务问题及筹划
1.房屋转租业务的税务问题及筹划
2.承租房屋经营市场摊位费是否缴纳房产税
3.承租他人房产自己装修部分是否缴纳房产税
4.以不动产投资收取固定利润是否应缴纳房产税
5.土地价值应该如何计入房产原值
6.出租方收取的空调费应缴营业税还是增值税
7.托管收益是否能做收投资收益免税
8.房地产企业差额交税问题及筹划

讲师简介
王老师
任职机构：
G50副秘书长、博志成股份投融资中心首席专家、多家上市企业独立董事、多家房企投融资顾问
专业特长：注册税务师、会计师、注册内部审计师、房地产资本运作与财税专家导师、地产私募专家、中国企业联合会专家咨询委员会专家、国内知名房地产行业实战派财税专家、纳税筹划专家。国家发展改革委员会培训中心特聘专家、国家税务总局特聘专家，中国注册税务师协会特聘专家。具有十多年财务税收管理工作经验，具有丰富的资本运作经验，主导参与多个地产私募基金的设立和运作，参与部分企业的境内外上市运作。在多年的财税咨询实践中，对各类企业的投融资运作管理，财税管理有非常深入和独到的研究。先后为多家企业提供过财税咨询服务，多次主讲税务管理课程?。

房地产税收筹划