课程大纲：

培训房地产税务

【课程背景】  
2021年，随着新冠疫情防控常态化，经济下行依然不容乐观，虽然两会新政的推出给国内小微企业和个体工商户的经济复苏带来了前所未有的希望，但是整体经济形势低迷仍然无法避免，由于2019年以来普惠性减税政策持续造成财政收入吃紧，加之“金税四期”将在2022年底前上线，增值税专用发票电子化已全国铺开，作为税局重点税源行业的房地产企业极其容易被纳税评估或稽查，甚至被认定为偷税，直接造成税企争议持续不断，房开企业面临着巨大的涉税风险。
置身于如此背景之下，房地产开发企业的涉税工作将面临层层挑战，风险与收益并存，创新与困难同步。本课程不同于以往房地产课程对于政策汇编的整理，而是精挑细选了若干高难度问题，剥开表层的纷繁复杂，综合运用“财、税、法”三个维度的全面知识，深入的为大家细致分析、剥丝抽茧，直击问题的核心，对增值税、企业所得税及土地增值税的税收理论的异同进行分析，对房地产开发项目的总体税负进行测算，展示当前房地产财税领域主要税种的涉税争议处理与稽查应对。

【课程讲师】  
刘玮老师：山东财经大学硕士研究生，某市税务干部学校副教授。多年在税收一线从事税务稽查和审理工作，曾多次参与国家税务总局组织和布置的相关行业专项专案检查工作，税务总局稽查人才库成员，房地产税收师资库成员，被业内人士誉为房地产建筑业税收管理专家。在税务学校工作期间，着力从事税收政策管理工作，多次参与总局组织的房地产建筑业*政策研讨会，多次参与对一线税务干部、纳税人及中介机构的税收政策培训工作，承担全国多所税务院校的教学任务，国家税务总局扬州税务进修学院兼职教师，山东大学继续教育学院、山东财经大学MBA、MPA教育中心、湖北财税职业学院客座教授，编写《企业所得税纳税遵从风险与防范》、《新企业所得税汇算清缴疑难问题解析与特殊项目难点分析》、《*企业所得税申报表填审技巧与政策指引》等多本涉税书籍。

【课程对象】  
各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

【课程大纲】  
第一节：2021年新形势下*税收政策对房开企业的影响
1、“金税四期”即将上线，三大变化与一大缺陷并存，第一时间解读“金四”。
2、在全国新设立登记的纳税人中实行增值税专用发票电子化，电子化发票的关注重点。
3、近年来涉及房地产行业的增值税、企业所得税及土地增值税*政策汇总解析
4、房开企业工资薪金个税申报与企业所得税扣除比对的稽查应对
5、新格局下房开企业合同控税的误区：个人发票代开受票方风险激增解决方案的稽查应对
6、房开企业所得税税负不平衡问题的解决方案与稽查应对
7、建筑业企业所得税核定征收的全面取消对房开企业的影响
8、增值税留抵退税政策，房地产企业可否享受？新成立的房地产企业项目公
司，纳税信用等级为M级，无法进行留抵退税的涉税规划，怎样能够变相解决？
9、*出台的《企业所得税税前扣除凭证管理办法》解读及房开企业所得税稽
查应对
⑴ 不合规的扣税凭证有哪些？除了发票还有哪些扣除凭证？
⑵ 无法取得扣除凭证应怎样进行扣除?分割单应怎样使用？
⑶ 文件下发为房开企业所得税汇算清缴带来的哪些利好消息？“无票扣除”引来的法律风险与稽查应对
10、汇算清缴涉税指标的提前规划---怎样降低被筛选稽查的概率
11、大区域稽查及国、地税合并后一级稽查权的上收，主管税务机关失去一级稽查权力后，对房开企业的影响与风险防控。
12、正确理解税务稽查与纳税评估两者的关系与异同，企业怎样合理规划才能将涉税风险降到*？

第二节：房开企业拿地环节主要税种的稽查应对
1、《土地增值税法（征求意见稿）》全面解读及对房开企业将来的影响。
2、土地价款涉及主要税种的扣除与稽查应对
⑴ 增值税销售额扣除土地价款：按项目还是按公司？
⑵ 土地出让金返还款怎样避免企业所得税和土增税“两头受气”？
⑶ 以房抵房增值税、企业所得税、土增税计税依据如何确定？
⑷ 母公司拿地项目开发土地价款扣除的三种路径
⑸ 申报增值税收入抵减已预缴税款，可否抵减不同项目已预缴税款？
3、房地产土地拓展投资不同模式的财税安排与稽查应对
⑴ 一级市场：招拍挂、一二级联动
⑵ 二级市场：资产收购、股权收购
⑶ 法院强制执行房地产权属转移登记涉税问题*政策口径
4、大市政配套费是否需要缴纳契税的稽查应对
5、印花税、土地使用税等小税种的稽查应对
6、以“毛地竞拍”等形式取得土地向村委支付拆迁补偿支出的税收筹划与稽查应对

第三节：房开企业融资环节增值税及企业所得税的稽查应对
1、集团内部关联方资金拆借的税务稽查应对
2、大额贷款与其他应收款并存的税务稽查应对
3、资金池运作模式的稽查应对
4、统借统还纳税的稽查应对
5、向信托投资公司借款的稽查应对
6、融资租赁企业差额征税遇到的税务障碍与稽查应对
7、企业集团内单位（含企业集团）之间的资金无偿借贷行为免征增值税的新政
适用与企业所得税具体操作的稽查应对

第四节：房开企业施工环节增值税及企业所得税的稽查应对
1、企业所得税预缴税款纳税申报 — 税会差异如何调整？实际毛利与预计毛利差额滞后确认的稽查应对
2、房企建安甲供工程的博弈 -- 增值税、企业所得税及土地增值税的不同处理方式与稽查应对
3、境外设计费如何代扣代缴相关税费？ — 房企、境外设计公司、境内代理三方协议模式的稽查应对
4、建安成本偏高、开发成本超过评估指标值的稽查应对
5、成本发票滞后取得（跨期票据）扣除的稽查应对
6、营销设施建造费（销售样板房、售楼处）纳税风险及稽查应对
7、地下车位的主要税种处理与稽查应对
⑴ 国税发【2009】31号文第33 条如何理解？
⑵ 人防车位销售，建造成本还可以作为公配处理吗？
⑶ 无产权地下车位销售房产税风险的规避

第五节：房开企业销售环节主要税种的稽查应对
1、金税三期系统中重点监控与第三方数据采集的稽查应对
2、价外费用（违约金、赔偿金、奖励费等）的稽查应对
3、“旧村改造”、“旧城改造”是否视同销售的稽查应对
4、“双合同销售”、分拆房价销售的稽查应对
5、“以房抵工”政策解读及稽查应对
6、预提的土增税款，在汇算清缴最后期限缴纳并取得税票，可否追溯进行企业所得税税前扣除的稽查应对

第六节：房开企业土增税预征和清算阶段的稽查应对
1、“买房赠车位”少缴税款的税收规划及稽查应对
2、房开企业的预售收入，企业所得税、土地增值税与增值税的口径差异及稽查应对
3、开发区内建的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施的扣除及稽查应对
4、红线外支出能否税前扣除？车位土地增值税扣除的稽查应对
5、被政府无偿收回土地使用权的形成的损失如何处理？被政府收取的土地闲置费能否税前扣除的稽查应对
6、合作建房但该项目未成立独立法人公司的，通过项目管理费形式的合作建房的稽查应对
7、土增税清算造成企业所得税退税的政策解读与稽查应对
8、土增税不同的清算单位带来不同税收利益的稽查应对

第七节：房地产企业开发项目的全税种税负测算方法及实操应用

培训房地产税务