课程大纲：

土地增值税立法前瞻

［课程背景］
   2019年7月16日，《中华人民共和国土地增值税法》征求意见稿横空出世，财税朋友圈全被征求意见稿刷屏了。
   征求意见稿透露出未来土地增值税的巨大转变：土地增值税法将上位为国家法律；出让、转让集体房地产将纳入征税范围；纳税人须根据项目情况及税法要求自行进行土地增值税清算、房地产的冬天要来了吗？原则通过新的土地增值税法，房地产企业该如何应对？ 
   其实，对房地产开发企业而言，重要的则是活好当下：在国家密集调控背景下，特别是税收法律政策缺乏严密性、科学性、合理性的情况下，如何做好土地增值税的清算，有效规避清算的风险？在全面增值税以及国地税合并之后，面对强大的大数据税收征管手段，房地产开发企业又该如何有效规避土地增值税的稽查风险？如何在不违反 税收法律法规的前提条件下，实施土地增值税筹划，提升企业效益呢？

［课程对象］
本课程适用于房地产开发企业的财务总监、税收总监，财务主管、税收主管，财务部长、税收部长，税收经理、财务经理以及财会办税人员。

［课程收益］
通过本课程，您将获得下列收益：
1、知晓土地增值税未来发展的趋势，进行前瞻性的项目规划；
2、掌握*的土地增值税优惠，并真正理解其本质，不至于发生筹划差错；
3、把握土地增值税征税对象与课税范围的疑点、难点问题，更进一步理解土地增值税；
4、理解土地增值税清算单位的内涵，正确把握清算的时间，规避涉税风险；
5、重温土地增值税上房地产销售收入的确认与计量规则，发现其中的利益平衡点；
6、挖掘土地增值税扣除项目中的可用之处，在不违法的框架下有效实施筹划；
7、知晓当前土地增值税最主流的纳税筹划思路，并发现其中的错误与不足，规避筹划的风险；
8、全面提升土地增值税清算的税收管理水平，有效化解房地产企业的涉税风险。

［课程大纲］
一、土地增值税法立法前瞻
1、为什么总有人说土地增值税是妖税？
2、增值税与土地增值税到底能否并存？
3、征求意见稿透露的土增税法的转型
1）纳税人：为何不借鉴其他法律
2）课税范围：发生了重大调整
3）收入确认：需要更多的智慧
4）扣除项目：在征管实践基础上重构
5）税率：维持是*选择
6）核定征收：永不能治愈的伤痛
7）税收优惠：可能是*的败笔
8）申报纳税：有点恐怖的“放管服”
4、土地增值税立法中房企能做些什么？
1）最高端的纳税筹划，您懂吗？
2）可以有私心，但更应当公道！
3）科学、规范是才有真正的出路

二、土地增值税征税制要素概念 
1、谁才是土地增值税纳税人？
2、课税范围，您真的搞懂了吗？
1）小产权转让是否征收土地增值税？
2）长期租赁的房产是否征收土地增值税？
3）未办理产权转移的房产交易是否计缴纳土地增值税？
4）车位车库使用权是否征收土地增值税？
3、扣除项目的范围，是公的还是母的？
4、离一次税一次，是雁过拔毛吗？
5、评估征税，是创新还是不得已？

三、土地增值税清算条件与对象的确定
1、土地增值税清算由谁来打破沉默？ 
2、在什么条件下启动清算？如何把握？
1）应当清算与可以清算有何区别？ 
2）滚动开发如何把握清算时点？
3）如何判定竣工、已售、自用、出租？
4）如何准确把握取得预售许可证满三年？
3、土地增值税的清算单位与对象
1）土地增值税清算单位怎么确定？ 
2）清算单位分两类还是三类或者四类？
3）地下室和车位归属于住宅还是其他房产？ 
4）普通住宅与非普通住宅如何进行区分？
5）住宅与商业用楼可否合并进行清算？
6）合并、分立、投资业务是否涉及清算？
4、土地增值税清算启动环节的纳税筹划
1）清算与否究竟该如何选择？
2）僵尸公司注销是否可以规避清算？
3）分期开发与滚动开发的选择，对还是错？

四、土地增值税清算中扣除项目及其金额的确定
1、土地取得成本及其扣除
1）以招拍挂取得土地如何确定其成本？
2）以接受投资取得土地时如何扣除成本？
3）以接受抵债取得土地的成本如何成本？
4）以股权方式取得土地的其扣除成本如何处理？
5）以无偿划拨方式取得土地的，其土地成本该如何确定？
6）土地评估增值可以作为土地取得成本扣除吗？
7）为取得土地而发生的契税、土地使用税等计入土地成本吗？
8）不同方式取得土地时其凭证票据处理上，需要注意哪些细节？
9）为取得土地而发生的佣金、经纪费用是否也记入土地成本扣除？
10）为取得土地而发生的拆迁成本也作为土地取得成本吗？
11）以项目换取土地时，项目建造成本也可以作为土地取得成本？ 
12）土地闲置费是否可以扣除？土地增值税与企业所得税有何差异？
2、房地产开发成本及其扣除
1）只要是实际发生的开发成本都可以扣除吗？
2）未取得发票的开发成本能否计算扣除？
3）房地产开发成本如何确认的判断？
4）建安成本主要由哪些因素构成？
5）备注栏不符合要求的发票成本能否扣除？
6）税局凭什么判断地产企业建安成本的合理与否？ 
7）普通住宅与其他产品类型如何分摊开发成本？ 
8）按建筑面积分摊成本无法避免商业增值率高怎么办？
9）迁安置费用在土地增值税上有什么特殊处理要求？
10）地下车位、车库如何分摊开发成本？
11）购入烂尾楼项目继续开发的，是否可以加计扣除？
12）售楼部的费用是否也可以作为开发成本吗？
13）会所、幼儿园、小学符合什么条件才可以作为公共配套设施成本？
14）装修装饰支出可否作为土地增值税扣除项目？又能否加计扣除？
15）甲供材的土地增值税处理需要注意哪些细节？
3、期间费用及其扣除
1）企业发生的借款利息支出如何进行土地增值税扣除？
2）利息支出据实扣除的条件是什么？如何区分金融企业与商业银行？
3）委托银行贷款的利息支出是否属于能提供金融机构证明吗？
4）商业银行的财务顾问费支出是否可以据实作为土地增值税清算扣除项目？
5）全部是自有资金时是否也右要计算扣除利息支出？
6）既有借贷资金又有自有资金时是否可以一女二嫁？
4、旧房转让土地增值税怎么计算？ 
1）旧房没有账面无成本，也没有发票，土地增值税清算怎么办？ 
2）旧房转让如何确定可以扣除的项目金额？ 
3）有购房发票，那么转让旧房时是否还要进行评估？ 
4）旧房转让时是否可以核定征收土地增值税？
5）税金及其扣除
6）加计扣除

五、清算中土地增值税收入的确认与计量
1、房地产销售收入的确认与计量
1）清算时，预售款也应确认为收入吗？
2）分期收款销售房产，如何确认收入？
3）按揭销售房产时，销售收入如何计量？
4）订金、定金、违约金等如何确认收入？
5）销售收入中是否可以扣除折扣与折让？
6）转让地下车位*使用权时该如何确认收入？
7）房产转让价格明显偏低时是否要进行调整？
8）商品房面积与实测面积不一致时如何确认收入？
2、视同销售收入的确认与计量
1）哪些情况下土地增值税须视同销售？
2）视同销售条件下，如何确认收入？
3）视同销售业务在何时确认收入？
4）土地增值税与企业所得税视同销售的区别
3、代收费用及价外收费的土地增值税政策
4、土地增值税上拆迁收入如何处理？
5、政府补偿或者返还该如何做土地增值税处理？

六、土地增值税清算中的疑难问题
七、现场互动：您来问，我来答！

土地增值税立法前瞻