课程大纲：

土地新政解读

【课程背景】
新形势、新政策，房企及众多投资企业开始发力文旅、康养等产业地产、城市更新、旧改、存量盘活、收并购等业务，但是大部分企业对于产业拿地、城市更新、收并购、旧改、存量盘活等业务前期拿地建设指标紧缺、规划不符、土地痛点、土地风险、生态触碰、拿地模式等问题认识程度不足，导致很多项目无法推进、风险重重，耽误公司业务发展。如耕地、林地、园地是否可以建设、基本农田是否可以建设占用、如何调整风景名胜区、生态红线、自然保护地等边界、如何将工业用地调整为住宅等相关土地问题。

【课程目标】
本课程将系统讲解拿地过程中遇到的各类问题、风险及解决方式。如：如果通过国土空间规划“多规合一”解决建设用地指标紧缺问题、规划不符问题；如何通过土地规划、城市规划、生态规划修改解决目前土地规划问题；如何解读与实操执行*《土地管理法》及《土地管理法实施条例》，利用集体土地入市模式拓宽公司拿地途径；如何将公司项目划入“区片开发”范围内建设商品住宅；如何操作土地征收、把控收并购土地风险，避免项目大坑。如何控制拿地风险，节约拿地成本，把握《国土空间规划》时代机遇无偿获取新增建设用地指标。在此，我们站在实操角度，挖掘项目风险，控制项目风险，帮助大家解决拿地棘手问题及痛点。
又结合实战案例分享：关于存量开发交易的秘密、陷阱、策略、博弈、路径、退出与城市更新操作流程、实务与风险。致力于带领各位优秀事业伙伴，系统学会“存量”开发。本课程从地块选择、项目合作、开发模式、协议签订、交易价格、开发流程、政府谈判、心态博弈、退出机制、更新模式、更新流程、风险控制等方面全方位讲授，系统、易懂。

【课程讲师】
于老师
中国地质大学硕士研究生毕业，曾任职于国内甲级规划院土地业务部经理，主要负责全国土地类相关业务，包括土地规划、土地整理、土地评价、土地利用、土地估价、征地补偿、基准地价、基本农田、耕地保护、增减挂钩、土地政策研究与解读等业务。任职于国内知名孵化器、科技园区、科技新城建设集团。主要负责地产一二级开发、产业勾地、产业规划、产业设计、产业招商、项目收并购等业务。

【课程对象】
1、土地一级开发公司、城投公司、城市更新投资集团、房地产开发公司、政府平台投资公司、不动产收购、处置相关企业、国有资产盘活企业、产业地产开发、实业集团、文旅康养、特色小镇企业、基建投资、施工企业、地产运营、金融机构、律师事务所、土地开发利用单位、土地服务咨询机构、策划相关单位。
2、收并购、资产重组、不良资产处置、证券机构、国企改革、片区综合开发、PPP项目、旧改、城市更新、基础设施建设、存量挖潜、产业勾地、土地一二级开发等相关企业
3、其他涉及拿地、土地开发实业集团、制造业集团

【课程大纲】
板块一：如何参与《国土空间规划》编制，解决土地痛点，操作项目符合政府规划，助力快速拿地
（一）土地问题：
1、如何争取新增指标，将农用地转为建设用地，布局拿地项目
2、如何挖掘存量建设，进行建设用途变更，突破拿地瓶颈
3、如何参与规划编制，操作公司项目符合政府原始规划
4、如何快速修改规划，解决棘手痛点问题，获取定制土地
5、如何操作项目进入《成片开发区》进行项目征收
6、如何操作集体转为国有，做好住宅+产业模式
7、如何操作耕地、林地转为建设用地，布局建设项目
8、如何利用集体经营性建设用地，做好农村项目布局
9、集体土地未来拿地模式及风险控制
10、如何利用耕地、林地，进行项目布局
11、如何进行“点状供地”，节约拿地资金
12、如何研判土地现状建筑合法合规性，决策参与方式
13、如何筛选、盘点合法补偿现状物，出具补偿依据
14、土地征收*流程、程序与成本
15、增减挂钩、占补平衡相关要点分析
16、国有土地入市、集体土地入市
（二）解决策略：
1、认识规划发展历程，抓住“机遇”、“窗口”
2、把握土规、城规、生态规关系逻辑，认识“多规合一”，更好对接政府
3、农用地、建设用地、未利用地等地类与土地开发利用系统学习
4、规划时间、审批程序、工作内容把握，精准对接报批报建部门
5、土地用途区、建设用地管制区深刻理解、利用，确定可开发区域
6、如何确定禁止开发区域，及禁止开发区利用要点，避免后期被拆
7、生态保护红线利用要点、调整机遇要点分析
8、基本农田利用方向、调整操作方式、空间机遇
9、如何操作项目划定《成片开发区》，建设商品住宅
10、如何操作项目，达到土地征收前提条件，实现农用地转用
11、城市开发边界、成片开发与土地征收关系分析
12、规划图件学习提升，地块规划要点分析，合法性研判
13、如何让公司项目符合原始规划详操与流程，避免后期修改规划（结合案例实操讲解，包括要点、程序、时间等内容）
14、XX开发商争取新增建设用地指标操作案例
15、XX县存量建设用地盘活、周转案例
16、如何抓住当下政策合理布局产业勾地、城市更新项目
17、土地性质风险如何识破（涉及收并购、城市更新项目）
18、房产性质风险如何识破（涉及收并购、城市更新项目）

板块二：存量土地资产盘活路径、交易模式、升值方法深度剖析与案例核心要点提炼、经验吸取、”深坑“规避
案例一：存量土地交易的秘密土地一二级联动项目收并购案例深度剖析
1、我们该选择何种项目进行交易？
2、项目交易前提、原则、关键点都有哪些？
3、如何全方位做好项目尽职调查
4、存量交易过程中需要注意哪些要点？
5、如何设定合作条款，制定合理方案
6、如何谈判条款，落实条款内容
7、如何做好退出机制，管理投资预期
8、如何设定合同违约条款，保障交易利益
9、如何全方位把控土地、资金、政策风险？
10、如何看待项目升值，理性投资
11、如何预判市场、确定投资目的
12、如何选择合作伙伴，确定合作目标
13、土地一二级联动全流程解析
14、土地一二级联动成本测算
15、土地一二级联动拿地策略
16、土地一二级联动排他设定
17、土地一二级联动风险规避
18、土地一二级联动要点分析
案例二：开发”陷阱“躲避的策略土地变性开发受限（诉讼）案例深度洞察
1、案情情况解析
2、案件遗憾、注意、补充之处
3、土地发展问题分析（过去、现在、将来）
4、土地本身问题分析（现状、规划、所有权、使用权、手续）
5、土地供地、交易、开发手续合法性分析
6、所涉协议合法、合规性分析
7、土地闲置要点及风险点把控
8、如何避免土地闲置，规避投资损失
9、如何发现闲置土地风险，避免投资失误
10、闲置土地未来能否开发、如何开发？
11、土地闲置开发应对措施有哪些？
12、哪类存量地块可以收购、参与法拍？
13、存量收购、参拍需要注意哪些关键要点
14、哪些存量地块可以直接开发？
15、哪些存量地块属于风险、违法开发？
16、与政府合作关键注意要点
17、如何签订与政府的合作协议，规避未知风险
18、如何判断下一步不可预测风险
19、存量开发相关证据、政策、文件、要求梳理
20、类似案例其他关键要点结合、剖析、洞察、规避（法拍、深圳）
21、案件对于开发企业的学习、借鉴意义
22、未来开发如何控制“未知、不可靠”风险
案例三：”黑铁“时代的另辟蹊径工业用地再开发案例
1、工业用地盘活路径都有哪些？
2、工业用地能否转让？
3、工业用地能否变性？
4、工业用地变性前提是什么？
5、工业用地变性需要做哪些工作？
6、土地变性周期有多久？
7、工业用地变性出让方式有哪些？
8、工业用地变性风险有哪些？
9、工业变住宅操作流程与要点
10、工业变住宅拿地方式
11、如何确定工业用地价值
12、如何合理确定溢价空间
案例四：城市更新的”博弈“”城中村“改造案例常见误区
1、全方位项目介绍
2、城中村改造项目全流程解析
3、城中村改造项目整体逻辑分析及要点
4、城中村改造项目土地问题分析及解决周期
5、城中村改造项目投资协议签订及风险规避
6、城中村改造项目资金注入及回收逻辑
7、城中村改造项目资金注入方式及风险规避
8、城中村改造项目政府关系及手续办理
9、城中村改造项目征地、拆迁、整理痛点解决
10、城中村改造项目规划设定及可售物业操作
11、城中村改造项目排他设定，保障拿地
12、城中村改造项目安置房回购要点
13、城中村改造项目投资、研判、分析
14、土地问题应对措施分析
15、协议问题应对策略分析
16、资金问题应对策略分析
17、政府谈判应对策略分析
18、案例其他核心要点提炼、经验吸取、深坑规避

板块三：城市更新操作模式、流程、要点、实务、风险把控与痛点深度剖析
（一）西安城市更新政策解读、要求、发展及演变
1、系统城市更新拿地流程及工作要点指引
2、城市更新概念、涉及项目、西安理解内涵
3、各城市更新概况介绍（广州、深圳、南京、合肥、上海等更新模式、机构设置、更新对象、土地获取、政策特点、风险要点等）
4、西安城市更新体系建立与政策发展演变
5、西安城市更新开发要点、收储要点、出让要点分析
6、西安更新路径、土地获取、资金来源分析
7、西安*《城市更新条例》模式解读、要点及特殊点
8、如何参与《城市更新专项规划》编制，落位公司项目
9、如何参与《城市更新年度实施方案与计划》，落实西安要求
10、如何做好城市更新与产业升级结合利用
11、其他西安城市更新政策解读
（二）城市更新主要操作方式、模式、流程、要点和操作实务、风险把控（结合西安讲授）
1、城市更新全流程解析、操作步骤与注意要点
2、城市更新项目立项前提、要点
3、城市更新改造方式、模式介绍
4、城市更新主导单位介绍、主导单位特点
5、城市更新政府主导征拆方式介绍、流程、优缺点
6、城市更新政府主导整治项目方式介绍、流程、优缺点
7、城市更新政府+市场方合作方式介绍、流程、优缺点
8、城市更新市场主导方式介绍、流程、优缺点
9、城市更新全面改造模式、微改造方式涉及主要内容、要点及项目介绍
10、全面改造模式方向、报批流程、手续办理、痛点难点、风险把控、拿地模式
11、成片连片改造模式方向、报批流程、手续办理、痛点难点、风险把控、拿地模式
12、城市更新微改造整治类方式、手续、流程、方向、痛点、难点、投资要点
13、城市更新项目计划申报前提要求、审批、主体确认、要求、征地拆迁、土地获取
14、城市更新土地问题及建设情况分析调查（现状、规划、勘测定界、农转用、建设用地预审、占补平衡）
15、城市更新政府收储模式、土地整治模式讲解
16、城市更新方向与未来获地用途方式
17、城市更新获地价格确定与资金来源
18、城市更新土地风险把控（土地所有权、使用权、现状、规划、评估等等）
19、城市更新项目风险把控（立项主体、资金、土地、合作者、手续、施工等等）
（三）城市更新实操案例及关键要点分析（结合实际项目梳理）
1、城市更新范围单元确定及问题分析
2、城市更新土地用途、土地问题分析梳理
3、城市更新现状地上物调查情况分析、规划情况分析
4、涉及项目各类面积汇总分析（涉及权力人、土地权属状况、土地性质、占地面积、建筑面积、房屋结构、房屋类型）
5、居民点状况分析（房屋、庭院、围墙（面积、高度、墙厚、基础厚材质））
6、项目征地补偿拆迁状况分析、流程把控、要点把控
7、土规、城规、控规情况分析及协调调整
8、城市更新历史遗留问题处理及各类手续办理
9、城市更新改造方式、改造模式、更新主体确认
10、城市更新复建标准、规模及安排分析
11、融资渠道分析及资金成本测算
12、城市更新地价确认方式及评估要点分析
13、城市更新改造成本分析及测算
14、城市更新开发周期确认及分析
15、城市更新全项目复盘

板块四：城市更新操作案例深度解析与全流程风险把控
1、西安XX城中村改造案例（项目情况、改造主体、开发模式、项目规划业态、土地问题、地方正常、项目痛点、风险把控、项目成效）
2、西安XX旧厂房改造案例（改造主体、改造模式、拿地方式、招商模式、运营模式）
3、北京市XX城中村改造项目（改造主体、主要工作、项目手续流程、注意要点、征地拆迁）
4、北京XX旧厂房改造案例（改造主体、改造模式、拿地方式、招商模式、运营模式）
5、上海XX城中村改造案例（项目情况、改造主体、开发模式、项目规划业态、土地问题、地方正常、项目痛点、项目成效）

土地新政解读