课程大纲：

三大工程投资建设公开课

各相关单位：
2023年12月召开的*经济工作会议提出，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。作为党*一项重大战略部署，“三大工程”不仅是房地产模式转型的重要抓手和发展契机，还将我国的城市建设提升到了一个新的高度。可以期待，随着“三大工程”从*到地方的加速布局，将对房地产业和建筑业这两个住建领域的支柱产业产生积极带动作用，建筑业企业也将在积极参与“三大工程”的建设中实现企业转型升级和高质量发展。
“35号文”发布后，城投企业被施以分类管理，新增融资受到严格限制。新年之际，政府投融资领域也政策频出，EOD实施导则、政府与社会资本合作模式实施方案编制大纲等接连发布。在新形势下，如何做好项目顶层策划、各项要素统筹、银行授信与融资，同时规避地方政府隐性债务、合法合规操盘项目，是各方均关心的问题。为此特举办“新政下“三大工程”投资建设操作实务与城乡区域综合开发项目投融资创新落地实操与风险防范”培训。

【参会对象】
1、各级党政领导及发改、住建、环境、自然资源、农业农村、财政等部门领导和相关业务骨干人员
2、各类建筑（央企、国企、民企）等单位的高管层领导及投资、市场、经营、基础设施、创新等业务部门领导和业务骨干人员
3、各类国企、城投、发投、农投、国资运营、城市更新、地产开发、文旅康养、土地开发利用等相关单位业务负责人和相关人员
4、相关金融机构业务负责人和骨干人员

【课程内容】
一、“三大工程”政策解读与全流程解析
1、“三大工程”概念定义与类型
2、“三大工程”政策解读与展望
3、“三大工程”市场空间与机遇
4、“三大工程”项目来源与方向
5、“三大工程”全流程解析
6、“三大工程”建设模式、改造模式分析
7、“三大工程”投资模式、融资模式分析
8、“三大工程”盈利模式分析与设计
9、“三大工程”政府隐形负债规避策略
10、“三大工程”关键要点解析与风险规避
11、央行接投放PSL，支持三大工程的要点解读

二、“三大工程”土地痛点解决与土地一二级联动
1、如何争取新增指标，将农用地转为建设用地
2、如何挖掘存量建设，进行土地用途变更，突破升值瓶颈
3、如何参与规划编制，操作项目符合政府原始规划、抓住窗口机遇
4、如何进行”三大工程“手续报批报建
5、如何进行农转用手续报批
6、如何进行建设用地预审
7、如何进行土地征收手续报批
8、土地一级开发立项及手续办理
9、土地一级开发成本测算以盈利测算
10、土地一级开发征地拆迁
11、土地一级开发投融模式分析
12、土地一级开发资金来源路径分析
13、土地一二级联动策略
14、土地一二级联动设计、策划
15、土地一二级联动产业布局
16、土地一二级联动排他设定
17、土地一二级联动优惠争取
18、土地招拍挂相关流程与政策

三、“三大工程”+产业落位、招商与运营
1、近期热门拿地产业汇总分析
2、产业拿地发展形势分析及优劣势分析
3、产业拿地与各企业合作模式分析
4、产业拿地谈判技巧、方法、策略
5、产业拿地方案编写要求、内容、设计
6、产业拿地方案各业态对比安排分析、产住比安排
7、文旅康养、大数据、基础建设产业拿地模式分析
8、如何确定产业拿地多元化土地性质、用途与类型
9、如何预判产业拿地周期、获地成本
10、产业拿地协议签订关键要点、注意事项
11、如何返还产业拿地地价溢价部分
12、产业拿地优惠政策争取与谈判
13、行内标杆：A集团文旅康养项目产业拿地全流程及要点解析
14、行内标杆：A集团大数据产业拿地案例全流程及要点解析
15、行内标杆：A集团冰雪产业拿地案例全流程及要点解析
16、行内标杆：A集团工业制造产业拿地案例全流程及要点解析

四、“三大工程”全流程、开发、建设、销售、资金、招商与运营（案例剖析）
1、XX城中村改造合作模式、投融资模式、盈利方式、、资金来源、风险控制案例剖析
2、XX城中村改造项目土地一二级开发联动、三级招商运营全流程解析
3、XX保障性住房项目投资模式、开发模式、盈利模式解析
4、XX保障性住房项目与集体土地入市开发、建设、运营
5、XX”平急两用“工程设计理念、投融资、盈利模式分析
6、XX”平急两用“工程与产业结合招商运营模式分析

五、政府项目投融资实务要点分析及案例分享
1、5号文后政府如何合规安排资金用于项目，如何规划三年期以上的资金安排
2、发改招标与财政采购的区别及如何匹配安排项目
3、政府如何合规把钱支付平台及社会资本？
4、政府采购具有融资的机会，如何融资？
5、财政补贴的额度及可否作为融资的还款来源？
6、如何以来自政府的补贴收入合规增强城投的还款能力？
7、无经营收入的基建项目如何策划包装
8、如何识别包装企业投资项目？
9、如何定义垫资及垫资与投资的区别,施工企业为平台公司垫资合规吗？该如何操作
10、如何策划自求平衡、资源补偿项目市场化融资及案例分享
11、如何有效利用公共资源谋划策划项目的要点与案例（包括土地资源、土地指标资源、砂石土等矿产资源、碳权资源、林权资源、水权资源等）
12、乡村振兴项目如何包装，投融资模式如何策划？
13、2024专项债项目申报要点及案例分享

六、企业市场化投资基建项目的模式与实务案例
1、真假“投资人+EPC”模式如何判断？及合规性分析；
2、纯公益性项目打包用“投资人+EPC”是否为隐性债务？
3、“投资人+EPC”模式下收益合规来源、比例分析及案例解析
4、“投资人+EPC”模式下市场化融资要点和项目资本金筹集模式
5、“投资人+EPC模式”政府补贴怎么补才合规？
6、35号文后央企、国企与地方平台合作采用“投资合作+EPC模式”操作项目的合规模式分析（投建分离、股权型、延付型、债权型）

七、土地储备与开发项目投融资实务要点分析
1、土地储备业务的流程及合规性要求
2、平台公司与社会资本方如何合规介入土地开发业务？
3、土地出让金如何合规用于片区开发项目，如何不构成隐债？
4、土地储备项目政府采购工程和服务能否融资？政府购买服务、政府采购工程、委托代建如何做少量融资？
5、土地储备项目与片区综合开发项目的联系与区别
6、什么是生地出让、毛地出让、熟地出让，如何合规操作？
7、如何分析片区项目的可融资性？
8、哪些情况可以打通土地一二级开发？如何实现土地开发一二级收入联动
9、从便于融资的角度应该如何规划片区项目或相应的个子项目
10、如何进行片区项目资金平衡分析？
11、如何确定片区开发投融资模式，片区综合开发如何开展市场化融资？如何设置分期分片开发和峰值支付
12、如何规避“以国企购地方式虚增土地出让收入”？
13、什么是土地增减挂钩业务，土地增减挂钩指标交易和耕地占补平衡指标如何融资，全域土地综合整治的融资模式
14、土地集中流转项目如何融资？
15、什么是产城融合用地？有哪些支持政策？

八、土地开发投融资模式解析及案例分享
1、委托代建+采购工程、采购服务模式：操作要点与案例分享
2、做地模式：操作要点及石家庄、杭州、广州国企筹资做地的合规性、可融资性分析
3、专项债模式：两种模式介绍及相关案例分享
4、土地一二级开发分段+联合模式：长沙相关政策及操作案例分享
5、二级赎买一级模式与二级补偿一级模式：政策依据、操作要点及如何市场化融资
6、反向委托（或反向购买）模式：如何实现一二级联动融资及案例分享
7、包装借款模式：35号文后一级开发与一二级联动两种借款模式的应用要点，合规解决征拆资金与项目资本金，如何进行市场化融资？

九、片区综合开发结构化合作模式案例分享
1、“政府授权+城市合伙人+EPC”模式
2、片区综合开发项目 “投资合作+EPC”模式
3、专项债+市场化融资模式和认购基金+施工总承包模式
4、股权回购退出+EPC模式：投资性退出及股东性退出的两种模式如何操作，项目如何融资？
5、平台摘地+融资合作建设运营模式

十、综合开发项目政策联动自平衡模式
1、城市更新模式、TOD模式、EOD模式、IOD模式、WOD模式
2、矿山生态修复自平衡模式和砂石资源自平衡模式
3、什么是M0用地？什么是M9用地？有哪些支持政策？如何融资
十一、EOD项目运作实务
（一）生态环境导向的开发(EOD)项目实施导则(试行)实施后EOD项目操作要点解析
1、EOD核心理念：融合+一体+反哺及E与D关联的合规性分析
2、EOD项目主要收益来源及收益逻辑水、砂石、林、产、地、财，如何合规纳入项目收入
3、EOD项目的回报模式及回报来源组合，片区开发项目排除后如何进行产业投资。
4、新规后EOD项目如何选择生态项目与产业项目及占比分析
5、EOD项目预期收益、支出及资金平衡方案策划要点
6、新规要求“不以土地出让收入、税收等助作为项目收益”该如何理解？如何操作？
（二）EOD项目融资要点及案例分享
1、EOD项目融资模式及项目资本金的筹措方式
2、EOD项目如何实现资源的统筹与现金流的保障
3、EOD如何实现一二三级联动自求平衡融资

【授课老师】
于老师：土地开发利用专家；清华、北大总裁班特聘讲师；任职于国内甲级规划院土地板块负责人、国内知名科技园区、科技城建设集团等。
欣老师：任职于工程央企（上市公司）的市场开发系统，高级经济师、证券分析师，十多年来在市场一线负责各类项目的全流程开发，具有丰富的民建、市政、工业类项目的实战开发经验。十余年间参与了大量的BOT、片区开发、F+EPC、城市更新等模式的市政、民建、工业类项目的开发工作。主导开发的项目总落地金额近千亿元。
王老师：高级工程师、注册设备工程师，十多年基础设施与公共服务项目投融资咨询经历，主导了生态环保项目、乡村振兴项目、PPP项目、市政基础设施项目的投融资落地咨询上百个，具有扎实的投融资理论基础和丰富实操经验。

三大工程投资建设公开课