课程大纲：

经济发展政策课程

课程背景：
2024年对于建筑施工行业所带来的最直接挑战就是市场规模的收缩。随着常驻人口城镇化率水平提升到66%，建筑施工市场增量受限。建筑施工投资向都市圈城市群结构性聚集。建筑施工行业在当前市场与宏观政策背景下抢抓增量市场，保有存量市场成为行业企业聚焦点，投建营模式一体化创新层出不穷。
2024年我们正面临着有效需求不足、部分行业产能过剩、社会预期偏弱等多重难题，而国内大循环的阻滞以及外部环境的不确定性也为经济的发展蒙上了一层阴影。但建筑施工行业发展面临的有利条件仍强于不利因素，长期向好的基本趋势没有改变。
2024年建工行业发展的*机遇来自于*政府的逆周期调节政策，从过往的经济周期观测也是经济增速下滑，逆周期的财政政策和货币政策将会更加有力而且更多的聚焦在基建与建工行业。本课程将结合*经济工作会议精神和对当对当前宏观经济背景下的建筑施工行业发展现状、趋势、机遇、挑战进行全面解读。

课程收益：
理解宏观经济趋势：建立对有效需求、产能状况、社会预期和风险隐患方面的深刻理解
把握国内外经济挑战：了解国内外经济面临的挑战，大循环堵点和外部环境的复杂性
掌握建筑工程行业的总体趋势与热点
掌握工程施工投资市场及竞争环境
掌握工程施工投资业务机遇（三大工程、基建业务、公建业务、两新一重）
掌握各区域环境及市场情况
掌握建筑施工项目的政府公关、对接与风险管理
掌握都市圈城市群为建筑行业带来的发展机遇

课程大纲
第一讲浪涌金梁稳基石，筑巢人定翼高飞-宏观经济分析及我国经济发展政策调整
一、直面挑战、激流勇进-2024年建筑施工行业面临的压力
1.宏观经济“疤痕效应”比想象的要深要广
2.房地产周期调整比以往更深更广
3.“百年未有之变局”加速演变期比预想中来得更快更猛
4.结构调整和升级比想象中更迅猛
5.地方财政的财政能力超预期下滑
二、洞若观火-有效需求不足-2024年行业的挑战
1.如何理解有效需求不足-需求与市场、需求与价格的关系
2.过剩才是当前压力的来源
a)部分行业产能过剩-
b)部分行业库存过剩
3.社会预期偏弱-收入下滑与失业动摇了预期信心
4.风险隐患仍然较多-风险就三个房地产、地方债、中小金融机构
5.国内大循环存在堵点-堵在消费端，难在供给端
6.外部环境的复杂性、严峻性、不确定性上升
a)全球经济低迷-外需不足
b)地缘危机火焰熊熊-局部冲突
c)明斯基时刻的到来
7.人口红利消退与老龄化挑战
a)老龄、少子、不婚、躺平、内卷、收入差距
b)上有四老下有三小的70、80和90后
8.2023-2036年婴儿潮变成退休潮
案例解析：深圳的三和大神缘何成为躺平先驱
案例解析：“三胎”政策放开影响几何
三、二元互通、浪潮推进-2024年建工行业的驱动力
1.中国的城市建设与城市人口流入
2.美联储货币政策与地产价格
3.中国经济双轮驱动之地产投资驱动
4.人口与年龄结构
5.居民收入与地产定价模型
6.房价短期看金融、中期看土地、长期看人口
四、政企合力共赢逆周期
1.国之栋梁-政府预算时代-国家预算资金主导
2.财强势固-城投时代-财政担保
3.土金盈门-房地产时代-土地财政
4.公私合营-PPP模式
5.民为邦本-消费引领投资

第二讲2024年建工行业基础设施建设的市场走向分析
一、建工行业破局-出发-畅通循环
1.畅通“就业-收入-消费”良性循环
2.畅通“金融-财政-房地产”良性循环
3.畅通“科技-产业-金融”的良性循环
4.畅通“房地产-地方债务-金融机构”的良性循环
5.畅通“物价-企业利润-股市估值”的良性循环
6.畅通“企业-居民-政府收支”的良性循环
二、建工行业破局-托底-政策保障
1.稳重求进-货币政策-灵活适度、精准有效、保流动性
a)M2与CPI，钱是否在贬值-通胀与CPI、PPI
b)社会融资规模与GDP增长
案例解析：央行是如何支持实体经济与中小微企业的
案例解析：房地产是如何吸走货币资金的
案例解析：银行系统是否存在流动性的危机
2.大展宏图-财政政策-适度加力、提质增效
a)强化国家战略保障
b)支持科技创新与制造业
c)发行规模更大的政府专项债券
三、建工行业破局-回升-扩大有效益的投资、消费与投资共振
1.制造业投资-实体经济与科技创新引领
案例解读：日本的利基战略突围与中国的专精特新小巨人战略
案例解读：科技创新引领现代化产业体系建设
2.房地产投资-三大工程、保障房、平急两用、城中村改造
案例解析：保交房、保交楼切实保人民权益
案例解读：恒大危机究竟由何而来？
案例解读：京沪双城放松下调地产信贷政策刺激地产，效果如何？
3.基建投资与公共服务投资-地方债与城投公司
案例解读：地方财政支出如何维系？
案例解读：土地财政断崖下跌出路在何方？
案例解析：环境保护，城市轻轨，公共卫生，医疗与养老服务
4.新的投资的钱从何而来
a)*政府投资、央企投资、民营企业投资
b)*国债加码
c)财政赤字率提高
d)发行免息绿色债券
e)加大地方政府专项债券规模
f)鼓励民企投建营运一体化
四、破釜沉舟-建筑施工行业战略选择
1.建筑业的四大特点
a)被动性
b)轻资产
c)高杠杆
d)低利润
2.建工行业转型突围
a)向投资要收益-投资要做镇投资
b)向运维要收益-运维要有真本事
c)向金融要收益-金融要有好项目
3.2024年的建筑市场
a)三大工程、城市更新
b)新能源、社会公共服务、补短板
c)新基建、教育医疗养老育幼
五、开拓创新-2024年建筑施工行业市场拓展三要素
1.市场布局
a)国家战略视角下的都市圈与城市群
b)到房价贵的地方
c)到产业好的地方
d)到人口流入的地方
2.市场定位
a)聚焦主业
b)保持经营
c)谋求增量
d)稳住存量
3.投资主体
a)政府投资
b)企业投资-利润、规模、现金流（既要又要还要更要）

第三讲双碳目标下新能源项目工程投资政策及机遇分析
一、政府投资类项目
1.基础铸石-政府投资的第一大类：传统基础设施
2.新苗布道-政府投资的第二大类：新基建投资
3.安居乐业-政府投资的第三大类：保障房公租房城市更新
4.青山绿水-政府投资的第四大类：环境投资
5.民生康宁-政府投资的第五大类：公共卫生体系投资
二、市场化投资项目
1.济世育人-市场投资的第一大类：医疗教育
2.畅通无阻-市场投资的第二大类：停车场
3.绿能迎晖-市场投资的第三大类：风光水电
4.暮年金樽-市场投资的第四大类：养老与康养
5.商旅业兴-市场投资的第五大类：商业与消费
三、工程+土地
1.片区开发自平衡项目
2.ABO模式
3.一二级联动模式
案例解析：中国金茂梅溪湖
四、工程+资源
1.EOD模式
2.资源捆绑性项目
3.案例解析：中电建温州瓯江口灵昆智创城
五、工程+收益
1.新政下的PPP模式与特许经营模式
a)自负盈亏的模式
b)两标并一标的文件依据
c)案例解析：BOT模式与特许经营结合
d)违规PPP模式与创新模式之间的转化
2.基础设施不动产公募REITs
a)ABS+公募基金模式
b)扩募机制
c)不动产上市与公司上市的优劣对比
六、工程+政府债
1.地方政府专项债券项目谋划
a)专项债券申报流程
b)专项债券项目策划
c)专项债券项目投资实施
d)专项债券项目资金监管
e)专项债券分类别案例解读
2.地方政府专项债券项目谋划
a)有收益的公益性项目
b)额度限制
c)利息保障倍数
d)可做资本金
e)十大领域
f)政府投资项目
七、工程+平台债
1.新型基础设施项目及重大项目资金
2.不超过全部资本金的50%
3.专项债项目资本金搭桥
八、工程+基金认购
1.F+EPC融资+设计+采购+施工总承包
2.F+EPC+O为融资+EPC+运营
3.I+EPC为以投资为引领的工程总承包模式
4.案例解析：四川路桥建设天峨至北海公路（平塘至天峨广西段）

第四讲激流勇进、扬帆起航-建筑工程行业市场
一、居安思危、破解成蝶-“新基建”
1.新基建与传统基建即是融合也是延伸
2.新基建经济稳大盘的重要支撑
3.“新基建”主要产业图谱
a)5G基建-互联网和移动互联物联网的基础设施
b)特高压-解决我国电力能源分布不均的必要新基建
c)城际高速铁路和城际轨道交通
d)新能源汽车充电桩
e)大数据中心
f)人工智能
g)工业互联网
二、稳重求变、先立后破-两新一重
1.城市发展一体化成为未来施工领域的重要机遇
2.“两新一重”的交叉点在于新基建
a)新型城镇化建设
b)新基建投资
c)国家省市重大项目投资
3.项目投融资可行性“新基建”优势更大
三、探微析精、绿水长流-抓住新风口
1.市场布局紧盯两根线
a)胡焕庸线
b)北纬31度长江线
c)人口聚集区
d)产业聚集区
e)GDP创造大户
f)都市圈、城市群
g)年轻人的汇聚区
2.拥抱绿色与双碳
a)节能减排、源头减量、循环利用、工艺再造
3.高新技术产业
4.重大民生产业
5.国家战略性产业
四、锐意进取、革新图强-全过程价值链产业链的一体化建筑工程方案
1.主业战略定位清晰
2.打造领先的行业排名与业界口碑
3.业主关切的理解与方案的契合
4.投融资一体化的解决方案
5.规划设计与施工的整体融合
6.施工质量与进度的保障
7.运营能力与产业引入的附加服务

第五讲保障房项目建设投资解读及背景介绍
五、国内住房保障制度四个阶段
8.福利住房阶段
9.政府主导阶段
10.租售并举市场化阶段
11.市场+保障双轨制
12.十四五保障房的建设规模7亿平
13.保障房究竟分为几类
a)配售型-住房困难群体和高层次人才引进
b)配租型-公租房、保障性租赁住房
14.保障房投资主体是谁
i.政府直接投资
ii.开发商配建
iii.地方城投公司
六、保障房的资金从哪来
15.财政预算资金
i.一共公共预算-老旧改造、公租房
ii.基金性预算-保障性安居工程专项债
16.银行保障性安居工程贷款
17.REITs保障性租赁住房
18.特许经营公私合作模式项目贷款
19.房企拿地竞拍自持和配建
七、*《关于规划建设保障性住房的指导意见》(国发【2023】14号文)解读
20.基本原则
a)提高保障性住房再住房总供给中的比例
b)加大保障性住房建设和供给
c)坚持资金平衡
d)支持城区300万以上的大城市率先探索实践
21.对象标准
a)住房有困难且收入不高的工薪收入群体
b)城市需要引进的仁爱群里
22.建设筹集
a)因地制宜与城中村改造、城市更新、危旧房改造结合
b)安排在交通便利、公共设施齐全区域
c)划拨方式供应土地或仅支付土地成本
d)支持非住宅用地变更土地用途不补缴土地价款
23.规范管理
a)公平公正配售成本价小搜
b)禁止以任何方式将保障房变为商品房流入市场
24.支持政策
a)保障房公积金贷款
b)保障房开发贷和个人住房贷款
c)给于税费支持

第六讲城中村改造概述与理解
一、城镇村改造的基本特征与要素
25.中国城中村改造的特殊土壤和内涵
a)二元化结构与城市乡村
b)土地所有制度的不同
26.城中村改造的维度与分类
a)综合整治
b)功能改变
c)拆除重建
27.棚改、旧改、城中村改造异同
28.城中村改造的政策和法律类型
a)土地征收与补偿
b)参与主体
c)融资与投资模式
d)环境保护和历史文化遗产保护
e)项目审批与监管
二、城中村改造利益分配与参与主体
29.土地开发的三级利润分配
a)土地整体与一级利润
b)土地开发与二级利润
c)资产持有与三级利润
30.城中村改造参与主体
a)政府主导型
i.村集体
ii.县区市政府
b)企业主导型
i.城投公司
ii.施工央企
iii.房地产公司
c)政企联合型
i.PPP
d)业主自发型
i.村委会+村集体经济合作组织
三、城中村当前面临的问题
31.建筑杂乱无章
a)违章建筑多
b)握手楼现象突出
c)建筑间距小采光通风差
d)加改扩建多结构安全隐患大
32.环境脏乱差
a)基础设施不完善
b)垃圾处理不畅
c)街巷狭窄
d)管线杂乱存在消防隐患
33.居住人口混杂
a)流动人口多
b)治安形势严峻
c)管理边界不清
d)存在社会隐患

第七讲城中村改造实施与流程
一、城中村改造四大阶段
34.前期计划规划阶段
35.拆迁安置补偿阶段
36.土地出让上市阶段
37.开发建设实施阶段
38.村委、企业、业主多元协同
二、城中村改造改造方式
39.实施单位与拿地单位分离
40.生地熟挂
41.村集体自改模式
42.政府企业联合开发模式
43.广州“做地”模式
三、城中村改造资金来源与保障
44.政府投资财政预算资金
a)专项财政资金
b)地方政府专项债
c)财政土地出让金
45.企业投资市场化融资
a)城投类国有企业、地产开发商、施工企业
b)物业权利人自筹资金，包括物业主、物业使用人和物业管理人
c)市场化融资资金（银行贷款、非标融资、债券资金、城中村改造基金、REITs）
四、城中村改造的挑战与应对

第八讲平急两用项目解读
五、平急两用的定义和领域
46.平急两用的概念
47.平急两用的领域
a)文旅、酒店民宿
b)公共卫生、城郊大仓物流、应急避灾
c)公共设施管
48.平急两用的地域布局
a)人口密集的特大超特大城市
六、平急两用的案例分析-成都市新都区
49.隔离点集装箱改造为公共驿站
50.核酸采样舱改造为司机之家
七、平急两用的案例分析-北京市平谷区
51.“吃、住、行、医、集中承载”五大应用场景
52.农副产品保供基地
53.综合物流枢纽
54.旅游居住设施
55.高速服务区
56.医疗体系
八、推动项目建设的关键原则和方法
57.推动“平急两用”公共基础设施建设的原则和方法
58.注重统筹新建增量与盘活存量，激活城市低效和闲置资源
59.学习防范财政、金融、生态和安全等方面的风险，守住底线

经济发展政策课程