课程大纲：

新型城镇化项目培训

各有关单位：
2024年9月26日，中共*政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下一步经济工作。会议强调，要加大财政货币政策逆周期调节力度，保证必要的财政支出，切实做好基层“三保”工作。要发行使用好超长期特别国债和地方政府专项债，更好发挥政府投资带动作用。要降低存款准备金率，实施有力度的降息。要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。并要求加力推出一揽子增量政策推动经济向上结构向优。随后，各部门紧锣密鼓推出一揽子增量政策。2024年12月11日召开*经济工作会议，会议要求，明年要坚持稳中求进、以进促稳，守正创新、先立后破、系统集成、协同配合，充实完善政策工具箱，提高宏观调控的前瞻性、针对性、有效性。要实施更加积极的财政政策。提高财政赤字率，确保财政政策持续用力、更加给力。加大财政支出强度，加强重点领域保障。增加发行超长期特别国债，持续支持“两重”项目和“两新”政策实施。增加地方政府专项债券发行使用，扩大投向领域和用作项目资本金范围。要实施适度宽松的货币政策。必须统筹好做优增量和盘活存量的关系，全面提高资源配置效率。并且，会议确定了明年要抓好城市更新、科技创新等九项重点任务。
为帮助地方政府、产业平台、社会资本和金融机构等参与主体具备足够的投融资策划和项目落地能力，我单位特举办“*“一揽子增量政策”背景下以人为本的新型城镇化项目合规运作、资金申请、投融资落地实操及存量资产盘活、“股权财政”与城投转型实务案例解析高级研修班”。望各单位接此通知后组织本地区及本单位相关人员报名参加。

参会对象
各地政府主管领导、住建局、自然资源局、征收办（中心）、城中村（棚户区）改造、房产管理、城市更新、统征办、行政执法部门、街道办、各产业园区、开发区管委会、土地储备机构、城投公司相关人员；房地产开发等单位的相关人员。

研讨内容
模块一：*政策文件要点解析
1、*部署一揽子增量政策要点解析
2、12万亿化债政策的热点解读及近期国家部委*增量政策要点解析
3、关于35、47、14、134、226号文政策梳理与要点解读
4、央行、财政部、发改委、证监会联合发布150号文（退平台细则）解析，新一轮城投平台产业转型实操要点，335指标如何实现
5、12月11-12日*经济工作会要点解析
6、《*办公厅关于促进政府投资基金高质量发展的指导意见》国办发〔2025〕1号文解析

模块二：地方政府高质量发展投融资新逻辑
1、区分隐性债务和市场化融资
2、区分政府投资项目和企业投资项目（重点省份的操作要点）
3、挖掘和规划有经营收入的项目（自求平衡与资源补偿）
4、区分政府直接投资和资本金注入项目
5、授权开发+做大做强平台公司
6、合规合理安排政府资金的使用方式
7、不能以土地出让金融资，以土地的最终产出规划项目并融资
8、大基建时代融资和收益自平衡
9、政府采购的合规融资模式
10、如何识别包装企业投资项目？
11、如何有效利用公共资源谋划策划项目的要点与案例（包括土地资源、土地指标资源、砂石土等矿产资源、碳权资源、林权资源、水权资源等）
12、财政部隐债案例公布后学校、医院等公共服务项目“以租代建”?“建办分离”融资合规模式解析
13、新政下（进一步做好政府和社会资本合作新机制项目规范实施工作的通知[发改办投资〔2024〕1013号]）特许经营模式实务及融资要点解析
14、 低空经济基础设施建设投融资模式解析

模块三、专项债、超长期特别国债和*预算内资金申报
（一）地方政府专项债
1、专项债*政策（国办发〔2024〕52号）解读：募投领域和资本金适用范围的扩大化、三个优先和三个尽量等要求的灵活应用
2、新增专项债申报策略和案例分析：准备工作的关键点、自求平衡项目包装策略、一案两书的编制要点、发改和财政系统审核的关注点等
3、专项债券的审计重点、合规性分析和规范使用要点
4、2025土储专项债前置条件与申报要点实操流程
（二）2025新增特别国债“两重两新”项目谋划、申报储备及实操
1、新增特别国债“两新两重”项目存在的问题复盘与2025年度新政解读；
2、9大领域17+4细分方向支持范围、申报要求、填报问题以案解析；
3、项目准备工作要素保障要求标准；
4、2025年度“两重”项目谋划申报各职能部门发力方向；
5、提高审核通过率之填报注意事项重点关注事项。
（三）*预算内投资项目谋划、申报、储备及申报实务
1、*预算内资金项目支持范围办法、申报流程、审核要点与案例分享；
2、6大领域28个方向要点分析及案例分析；
3、2025新增支持方向解析与2025年储备范围方向建议。

模块四、新质生产力产业园区投融资实操与合规招商运营
（一）新质生产力产业园区投融资模式与落地实操
1、做地模式：操作要点及石家庄、杭州、广州国企筹资做地的合规性、可融资性分析
2、专项债模式：两种模式介绍及相关案例分享
3、土地一二级开发分段+联合模式：长沙相关政策及操作案例分享
4、反向委托（或反向购买）模式：如何实现一二级联动融资及案例
5、认购基金+施工总承包模式
6、“基金+基地”双轮驱动的产业投资模式：基金不仅投向产业园区进行土地及产业物业开发，同时还投向具有市场前景的科技型创新企业
7、低空经济产业园投融资创新模式解析
8、数据产业园建设模式要点解析
（二）《公平竞争审查条例》出台后招商引资模式的转型
1、*“产业结构调整指导目录”对招商引资的启示
2、产业基金投资
3、国企市场化投资建设高标准产业园区，市场化招商服务
4、打造创新孵化平台
5、财税奖励转化为产业发展服务费
6、优化人才引进培育政策
7、搭建科技成果转化平台
8、出台“促进科学技术进步、增强国家自主创新能力”相关招商引资政策
（三）基金参与新质生产力投资项目的创新模式
1、定增基金+上市公司模式及案例
2、国资+基金+产业的运作模式及案例
3、产业园区“基地+基金”运作思路及案例
4、产业链基金+投贷联动招商模式
5、并购基金+重组投资模式
6、合肥、深圳、苏州资本招商模式分享
7、区县级资本招商模式探讨及案例分享

模块五、新形势下城市更新项目投融资实务与案例分享
1、城市更新项目政策梳理及63号、30号文的应对措施
2、城市更新项目分类及操作流程分析
3、企业参与城市更新项目的操作模式分析
4、城市更新项目的收益构成及主要来源
5、城市更新项目运作的核心及要点（人产城融资）
6、城市更新项目“留改拆”的内涵和几个评判维度
7、城市更新项目中地方平台公司的角色及社会资本方的选择
8、城市更新片区级项目的策划要点（均一性）
9、城市更新项目如何实现自平衡？平衡不了如何操作
10、一级开发和无收入项目资金解决途径
11、城市更新项目资本金的解决方式
12、城市更新基金的设立及操作实务
13、城市更新项目的征地拆迁资金如何解决
14、地方政府如何筹划城市更新
15、金融机构如何开展城市更新融资（分段融资还是一二级联动）
16、建筑企业如何获取城市更新工程
17、老旧街区改造项目的运作实务
18、老旧厂区改造项目的运作实务
19、城市更新项目可采取的投融资模式及案例解析
（1）棚改自平衡模式
（2）二级带一级模式
（3）融资地块自平衡模式
（4）土地权利归宗模式
（5）权利人自主改造模式
（6）土地权利人与第三方企业合作模式
（7）存量用地房屋转型升级
（8）轻重资产并购更新模式
20、城市更新项目收并购实务及案例
21、城市更新项目融资模式案例分享
（1）城市更新项目融资的特征（一二级如何联动）
（2）银行在城市更新项目的审批要点
（3）城市更新项目各阶段商业化的融资方案设计
（4）资金的接续、滚动开发与峰值的设定
（5）案例分享

模块六、城中村改造及保障性住房项目融资模式及难点问题解决
（一）城中村改造投融资模式解析及案例分享
1、通过做地模式推动城中村改造（包括做地工作如何分工、土地如何征收、资金如何支付、人员如何安置、如何合规融资）
2、通过政府回购安置房推动城中村改造
3、通过“房票安置”推动城中村改造
4、通过一二级分段+联合开发模式推动城中村改造
5、通过低效用地一二级联动推动城中村改造
6、通过工业上楼推动城中村改造（一二级联动模式）
7、通过大规模设备更新和消费品以旧换新推动城中村改造
（二）保障性住房投融资模式
1、配售型保障房投融资的主要模式
（1）政府采购模式实务与案例解析
（2）授权模式及投资人+EPC自平衡投融资模式实务与案例解析
（3）专项债模式
（4）收购开发商的存量房或地用作配售型保障房投融资模式
2、配租型保障房投融资的主要模式
（1）住房租赁开发建设贷款模式
（2）住房租赁团体购房贷款模式
（3）住房租赁经营性贷款模式
（4）房地产市场“卖旧买新、以旧换新”模式及案例
（三）城中村改造及保障房项目资金来源及申请使用要点
1、财政资金（包括中省补贴及超长特别国债）
2、专项债
3、城中村改造专项借款（央行投放PSL审贷的主要条件）
4、保障性住房再贷款
5、金监局对商业银行为城中村及保障房提供贷款的要点
6、“专项债+银行贷款”收购房企存量土地
7、改造主体自筹
8、社会资本出资及参与模式
9、商业银行如何介入城中村改造及保障性住房项目

模块七：存量资产盘活板块
（一）盘活存量资产的政策要点及总体路径
1、存量盘活相关政策要点
2、存量的发现与挖掘（狭义存量和广义存量）
3、存量的盘点与分类
4、存量的整理及确权（盘存存量所需的政策，资源与历史问题解决）
5、存量的流动与配置
6、存量的整合及重组（债务，股权，资产，机构重组）
7、存量盘活的路径与模式总结
（二）存量资产盘活融资及案例解析
1、水利项目存量资产融资案例
2、公共服务网络盘活融资案例
3、市政基础设施盘活融资创新案例
4、保障房资产盘活融资案例
5、闲置土地和衰落街区盘活案例
6、国企资产及股权盘活案例
7、城市更新模式盘活存量案例

模块八、新基建投融资模式解析与案例分享
1、市政基础设施信息化、5G融合、数据中心、云计算中心、公共技术服务和数字化转型平台等采用专项债模式
2、政府授权投资模式
3、企业投资（投资人+EPC）模式
4、特许经营模式
5、政府采购模式

模块九、低空经济基础设施领域的投融资模式分析
1、低空经济下空域与其他相关资产的属性分析
2、低空经济下基础设施的类型及分析
3、低空经济下基础设施建设与当前我国投融资模式的结合
4、低空经济下基础设施投融资模式的创新
5、*政策性资金对低空经济基础设施建设的支持

模块十、地方政府产业投融资模式暨“股权财政”转型实务
1、股权财政作为土地财政下滑的补充实践
2、股权财政体现方式分析（产业发展引导专项资金、国有资本经营预算资金、注入资本金类项目资金、*和省专项资金、政府投资基金、国资股权投资等）
3、股权财政主要运作模式及实践案例
4、股权财政投资注意的问题及风险防范
5、“拨改投”运作实务及案例分享

模块十一、城投公司从“融资端”向“投资端”转型
1、新一轮国资国企改革背景下的平台公司的高质量发展模式与案例解析
2、城投公司“十五五”产业化转型高质量发展战略定位与功能调整
3、城投公司产业化转型的投资方向、模式和路径
4、混合所有制改革如何助力城投市场化转型
5、城投公司产业投融资的运作模式及案例
6、城投公司产业基金的运行实务及案例解析
7、城投公司母基金运行模式及实施案例
8、城投公司产业基金的资金来源及合规融资渠道
9、城投基金管理公司的运作模式、存在问题与解决思路
10、城投公司跨省联合成立产业基金及案例

新型城镇化项目培训