课程大纲：
宏观经济形势、政策变化课程
讲座提纲
一、新周期：世界经济新周期是中国建筑行业和房地产市场的大环境
1、世界随时可能发生的新金融危机
2、世界经济周期与新工业革命
——康德拉季耶夫周期与科技革命
——人生发财靠康波
3、*加息搅动世界经济局势，提高建筑企业、房地产企业资金成本
4、美联储缩表：全球资金回流*，影响建筑企业、房地产企业融资
5、特朗普冲贸易战，影响基建投资、房地产投资
6、“灰犀牛”与全球大变局
二、新常态：中国经济新常态表明中国基建行业、房地产市场进入新常态
1、经济新常态表明旧动能增长乏力
2、如何判断经济态势
——跟着领袖看态势
——根本在于素养和态度
——我国古典四大文学名著中的管理密码
3、实体经济步履维艰
——经济L型走势：1978年-2017年中国GDP增长速度
——中国工业增长速度下滑
——资金脱实向虚：实体经济步履维艰
——外资出逃
——外储减少
——当前企业面临六大问题
——当前企业面临的五大危机
——企业倒闭潮的四种推动力量
4、企业在经济转型期生存发展策略
——紧紧抓住自己的特色优势不放松，避免盲目多元化
——重大投资谨慎决策，待探底后进行大投资
——竭力降低各种成本
——重视内外部合作，抱团求生存，分工协作求发展
——未雨绸缪，寻求新的增长点
三、新背景：中国经济长期发展趋势下中国基建和房地产发展的新宏观背景
1、宏观经济分析的基本框架：总需求与总供给
2、需求三架马车分析
（1）消费
——消费结构升级
——经济增长与消费结构升级的机制
——发展阶段与消费需求结构
——进一步刺激内需不易
（2）投资：民间投资告急
（3）出口：进出口增速回落
3、供给侧分析
（1）人口问题：未富先老
（2）资源环境问题
（3）科技创新问题
4、城镇化没有完成，粤港澳大湾区建设等区域一体化加速，基建和房地产市场需求大量存在，基建投资和房地产投资将继续发挥作用
5、中西部地区的后发优势，中西部基建和房地产市场前景广阔
6、消费结构升级，广大中产阶层购房需求增加
7、我国未来经济持续增长支撑房地产需求
8、我国未来经济持续增长需要基建提供助力
四、新形势：当前我国宏观经济形势
1、客观判断经济发展趋势
2、当前宏观经济形势
——克强指数看经济冷暖
——*不容乐观
——从PPI、CPI看通胀/通缩隐忧
——资产荒转为资金荒刚开始
3、中共*政治局会议和*经济工作会议对经济形势的判断
4、增长率、消费、投资、进出口、就业、赤字、基建、房地产、资本市场等总体判断
5、谨防发生系统性金融风险
6、2019年中国经济需要警惕六大风险点
第五部分，客户推介会，不讲。地产公司培训，可讲
五、新风险：金融新周期与金融风险将影响建筑行业和房地产市场健康发展
1、十九大报告指出，要“健全金融监管体系，守住不发生系统性金融风险的底线”
2、金融新周期
3、全球债务飙升
4、警惕区域性金融风险蔓延
5、地方政府债务风险
6、企业债务风险
——案例：辽宁、山东企业债务危机
——案例：浙江慈溪建行不良率飙升的教训
——案例：无锡银行：农商行盲目上市扩张的失败样本
7、部分中小银行面临破产清算威胁
8、资本管制：诡谲的人民币汇率
9、生病的股市：个人理性与集体非理性
10、投资理财的困惑：钱往何处去？
11、百姓发现：只有房地产投资最稳妥
12、建筑企业和房地产企业资金成本提升，融资越来越难
六、新预测：19大后中国经济走向预示建筑行业和房地产市场平稳发展
1、ZONGSHUJI：中国经济长期向好的前景是光明的
2、19大后中国经济走向
3、*经济工作会议精神
4、我国长期向好支撑基建和房地产需求
5、基建和房地产市场健康发展是政府、百姓的共同愿望
——基础设施建设是经济发展的支撑条件
——朱镕基：房地产拉动了一百多个产业发展
——地方财政压力
——百姓财富保值
七、新预测：我国建筑行业和房地产市场未来发展
1、城镇化没有完成，粤港澳大湾区建设等区域一体化加速，基建和房地产市场需求大量存在，基建投资和房地产投资将继续发挥作用
2、中西部地区的后发优势，中西部基建和房地产市场前景广阔
3、消费结构升级，广大中产阶层购房需求增加
4、我国未来经济持续增长支撑基建和房地产需求
5、十九大提出，用“三大变革”推动中国经济“高质量发展”
——质量变革。未来是城市竞争，房子质量竞争
——2013年城市家庭户均1套房，中国房地产市场出现拐点
——每次限购，房地产企业都会受到影响
——十九大提出，“高速增长要转向高品质增长”。提高住房品质是全国消费者的心声，要引起房地产企业的高度重视
6、十九大报告提出，房子是用来住的，不是用来炒的。预示房地产市场将平稳发展。不会大起大落
7、房价会涨还是跌？
——2017.5.12，人民日报发文：房价上涨是必然趋势
——论经济体量，中国和*最为相像；论土地制度，中国又是香港式的；论人口结构，中国向日本靠拢。再加上调控，所以房价的问题很复杂
——房地产周期：长期看人口、中期看土地、短期看金融
8、人口老龄化加速影响房地产
——从人口结构上看，大概率上2030年是房地产和房价的转折点
9、土地制度政策变化影响房地产
——政府土地供给是放松还是收紧？
——政府将不再是居住用地*供应者、农村宅基地“三权分置”
——全国国土资源工作会议释放两大信号，呼应的是推动建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度
10、短期金融收紧，影响百姓购买力
——货币增速放缓，国家实行宏观审慎货币政策
——加息、限贷等一系列手段，金融收紧
——居民负债大幅激增，但负债*值远低于*、日本
——房地产企业借外债的大门被关
八、新政策：我国基建政策和房地产政策的变化和影响
1、基建政策变化和影响
——2018年10月31日，*办公厅下发国办发〔2018〕101号文《关于保持基础设施领域补短板力度的指导意见》，提出由于2018年以来基础设施投资增速回落较多，亟需聚焦基础设施领域突出短板。
——主要精神：加大基建补短板力度，融资平台、PPP、专项债、贷款保驾护航。
——2008年10月的基建托底，典型特征是“力度大”（4万亿资金注入）、“落地快”（在10月的常务会议上，就核准一批建设项目）。
2、房地产政策变化和影响
——自2016年四季度以来，全国超55个城市已发布各种相关房地产调控政策累计超160次，包括限购、限贷、限价、限售、限商，中国楼市进入“五限时代”
——2018年12月以后，部分地区放松限购
九、新应对：新政策下建筑企业和房地产企业的应对
1、建筑领域新资质标准的出台将使建筑业面临重新洗牌，建筑企业的发展趋势是“大而全”、“专而精”。
2、建筑企业应紧紧抓住PPP的发展机遇，提早介入综合管廊、海绵城市、特色小镇等新兴领域，大力发展装配式建筑，注重BIM技术（建筑信息化模型）的应用，全方位提升内部管理水平。
3、紧紧围绕产业政策导向
4、新形势下建筑企业如何融资
——建筑企业融资方法九大招
——新形势下建筑企业新融资模式
——发行绿色债券
5、房地产企业的应对
——做好自己的事情
——做好产品，造好房子
——未雨绸缪。系好安全带
——新形势下房地产企业如何融资
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