课程大纲：
房地产周期与经济热点培训
课程大纲：
一、热点事件背后的经济规律：
(一) 去杠杆
(二) P2P爆仓
(三) 长租公寓危机
(四) 私募基金跑路
朱一栋事件
(五) 恒大转型
(六) 万科战略收缩
(七) 碧桂园砸楼事件
(八) 范冰冰罚款8亿
(九) 人民币贬值
(十) 欧美复苏
1. *三大股指近5年走势
2. *VIX恐慌指数
3. 美元指数
4. *长期失业率
5. *GDP增长率
6. *利率
7. *制造业*
8. 2014-2018*收益率曲线
9. 2005-2009*收益率曲线
二、中国房地产泡沫评估：
(一) 一二线城市过去20年为什么只涨不跌？
1. 基础因素：城镇化率、居民收入、人口年龄结构
2. 关键因素：M2超发、财富效应、土地垄断供给
3. 2005-2016中国房价上涨与货币增速
4. 2015年7月以来各线城市房价涨速持续加快
(二) *值
2018年7月全球20个核心城市中心区房价
(三) 房价收入比
全国商品住宅房价收入比
一二三线城市房价收入比
全国各地主要城市房价收入比的对比图
2018年全国41个大中城市房价收入比排行榜
全球人口密度
(四) 库存
1. 中国100城住宅库存报告
2. 中国100城住宅存销比排序
3. 三四线城市未来库存压力*
(五) 租金回报率
1. 2018年普通住宅投资回报率
2. 2018上半年中国主要城市房地产投资回报率
3. 数据分析结论
(六) 空置率
1. 2017年二线城市空置率
2. 2014-2015年一线城市空置率
3. 2014-2015年二线城市空置率
4. 腾讯城市住房市场调查报告
5. 数据分析结论
(七) 投资杠杆
1. 新增个人购房贷款/全年住宅销售额-1
2. 新增个人购房贷款/全年住宅销售额-2
3. 中国*首付历次调整
4. 世界各国首付比例
(八) 开发商杠杆
1. 房地产商资产负债率
2. 2018年上半年前五大房地产商资产负债率
3. 销售毛利率
4. 结论
三、房地产周期的模型
(一) 一个完整的房地产周期
(二) 短期看金融、中期看土地、长期看人口
四、金融如何影响短期房地产走势
(一) 2008年*房地产泡沫案例
(二) 上世纪90年代日本房地产泡沫案例
(三) 上世纪90年代中国海南房地产泡沫案例
(四) 当前中国利率分析
(五) 结论
五、土地供给如何影响中期房地产走势
(一) 1985-1991年日本土地供给
(二) 1985-1994及2004-2011香港土地供给
(三) 中国近10年一线城市土地供给与房价增速
(四) 2018年中国一线城市土地供给情况分析
(五) 结论
六、人口如何影响长期房地产走势
(一) *不同年龄阶段购房需求曲线
(二) 日本置业人群和住房开工量曲线图
(三) 日本人口出生数量和住房开工量曲线图
(四) *置业人群和住房开工量曲线图
(五) *人口出生数量和住房开工量曲线图
(六) 美日韩家庭规模下降图
(七) 结论1
(八) 经济增长与房地产价格曲线图
(九) 结论2
(十) *城镇化发展曲线图
(十一) 日本城镇化发展曲线图
(十二) 结论3
(十三) 总结论
七、周期模型在中国的应用
(一) 中国城镇化发展图
(二) 中国经济增长发展图
(三) 中国置业人群和新开工面积图
(四) 中国人口出生数量和新开工面积
(五) 中国家庭规模小型化趋势
(六) 结论
八、对未来三个趋势的判断
(一) 房地产投资增长模型
(二) 中国住宅开工从高速增长转入平稳或下降
(三) 房地产市场从数量扩张，转入质量提升阶段
(四) 总量放缓、区域分化，人群继续涌入大都市圈
(五) 1950-2015*分布规模都市区人口占全国比重图
(六) 1884-2016年日本三大都市圈人口增长图
(七) 日本三大都市圈净迁入人口图
(八) 根据日美经验的三个阶段的推论
(九) 中国的趋势判断
1. 1985-2015中国各省份人口迁移趋势图
2. 未来的预判
九、中国当前房地产与90年代日本房地产的异同
(一) 相同点
1. 房价增速快
2. 区域分化明显
3. 脱离基本面
4. 货币超发
5. 政策刺激
(二) 不同点
1. 中国中等经济增长
2. 中国城镇化还有空间
3. 实体经济正在经历转型
4. 中国进入ABC时代（人工智能、大数据、云计算）
(三) 结论
十、全球资产对比及新财富机会
(一) 全球城市租金回报率对比
(二) 2018年全球城市租金投资性价比
(三) 300万以内的全球投资机会（5%以上年化回报率）
(四) 500万以内的全球投资机会（5%以上年化回报率）
(五) 1000万以内的全球投资机会（3%以上年化回报率）
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