房地产企业财务管理的问题及对策解析

在当今社会，随着经济的飞速发展，房地产行业也迎来了蓬勃的生机。众所周知，高收入往往伴随着高风险，尤其是房地产行业因其复杂性和众多不确定性的风险特征，显得尤为突出。这其中，房地产企业的财务管理问题尤为关键。本文将结合当前社会经济形势，对房地产企业财务管理存在的问题进行分析，并提出相应的对策，以期帮助我国房地产行业实现更好的发展。

一、房地产企业财务管理的重要意义：

房地产企业财务管理涉及到企业资源的有效管理和分配，优化资源配置。为了使财务管理工作更加科学、合理，必须将其与当下社会环境和企业状况相结合，与企业的经营发展策略相一致。严格进行财务管理的监管，确保财务工作规范运作。同时实行统一机制，落实考核制度，确保各部门积极配合财务工作。

二、房地产企业财务管理存在的问题：

财务管理观念以及管理方式落后。受我国经济制度影响，房地产企业存在所有权与经营权重叠的现象，导致管理者对风险认识不足，无法有效预防可能出现的风险。权力分配失衡问题严重。企业内部管理混乱，导致无法有效控制和监管各部门，财务管理工作难以统筹。缺乏健全的资金管理制度和有效的内部管理制度，以及财务管理和控制力度不足等问题也普遍存在。缺乏信息对称也是一个重要问题。房地产行业缺乏专门的财务管理人才和信息共享机制，导致企业各部门的财务信息无法汇总分析。

三、强化房地产企业财务管理的策略：

3. 我国房地产企业管理现状与发展趋势

3.1 我国房地产企业管理存在的问题

当前我国房地产企业管理的现状大多为粗放型和松散型的战略和管理模式，整体管理水平相对较低，存在诸如管理制度不完善、管理手段原始、管理方法滞后以及管理人员综合素质不高等问题，与国际先进企业相比存在较大差距。主要问题包括缺乏科学的经营理念，过于依赖经济粗放经营；成本控制意识薄弱；企业结构性缺陷导致自身处于制度创新的盲区，人才大量流失。我国房地产企业应提升经营管理水平，不断进行管理的创新和改革，缩小与国际先进企业的差距。

3.2 新经济带来的挑战

新经济是指由信息技术革命和经济全球化驱动，以生命科学、新能源、新材料、空间技术、海洋技术、环境技术和管理创新等为引领的经济。新经济的两大主要特征是信息化和全球化。信息化意味着信息的迅速传播和分享，互联网使得信息的传播速度和广度达到了前所未有的程度。这要求企业对信息做出迅速的判断、决策和行动。全球化使得企业面临更加激烈的市场竞争，竞争的形式和手段也在不断变化。

在国际市场上，企业之间的竞争已经从商品贸易转变为技术、资本、管理等生产要素的全方位竞争，这对我国房地产企业来说是一次严峻的考验。

3.3 管理模式的发展趋势

随着管理实践的发展，管理思想也在不断演变。现代化管理思想包含了企业文化、企业战略、企业再造、学习型组织等多种理论发展。知识时代的到来使得新旧管理模式发生碰撞，传统管理模式的存在基础发生了动摇，全新的多样化、柔性化、一体化的创新管理模式正在出现。这就要求未来的管理者必须更新组织模式及管理思想，以适应新时代的需求。只有如此，才能将僵化的旧组织结构转变为具有适应性的新组织。

4. 房地产企业管理创新对策

4.1 管理思想创新

管理思想创新是指企业的价值观、企业理念以及企业对顾客、对员工的看法等。它是关系到企业能否拥有远大追求、能否拥有强大凝聚力以及能否可持续发展的根本问题。企业必须注重管理思想创新，以提供更强大的发展动力。

4.2 管理制度创新

管理制度创新包括企业产权结构、资本负债结构、企业经营管理机制以及企业分配制度等方面的创新。建立产权明晰的现代企业制度是社会发展和企业发展的必然。改革的方向是加快现代企业制度建设，实行政企分开、政资分开等原则，进一步转换经营机制，深化市场化改革，真正成为市场经济主体和市场竞争主体。具体的改革措施包括国有股东的股权调整、创造条件让经营者和骨干持股等。

4.3 管理方法创新

管理方法与手段创新是管理创新的重要保障。房地产企业的组织是一个知识系统，其灵魂是创新。人的智力和创造能力在经济发展中起主导作用，同时包含人的创新能力的人力资本对现代经济增长至关重要。积极开发应用人力资源特别是提高企业管理人员的素质是房地产企业管理现代化的最根本和最重要的环节。企业应大力开发人力资源，充分调动人的智力因素，营造有利于发挥创造力的环境。

它的价格计算公式为：单位产品的价格 = 单位产品成本 × （1 + 加成率），其中加成率为预期利润占产品成本的百分比。还有目标收益定价法，也被称为目标利润定价法或投资收益率定价法，它是在成本的基础上，根据目标收益率的高低来进行计算。

具体的计算步骤如下：

1. 确定目标收益率。目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种形式。

2. 确定目标利润。由于目标收益率的表现形式的多样性，目标利润的计算也有所不同。其计算公式为：目标利润 = 总投资额 × 目标投资利润率，或目标利润 = 总成本 × 目标成本利润率等。

3. 计算售价。售价 = （总成本 + 目标利润） / 预计销售量。目标收益评定法的优点是可以保证企业既定目标利润的实现，通常适用于在市场上具有一定影响力的企业、市场占有率较高或具有垄断性质的企业。

还有售价加成定价法，以产品的最后售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。其计算公式为：单位产品售价 = 单位产品成本 / （1 - 加成率）。这种定价方法的优点在于，对于销售者来说，容易计算出商品销售的毛利率；对于消费者来说，售价相同的情况下，用这种计算方法得出的加成率较低，更容易接受。

以上几种成本定价方法共同点是都以产品成本为制定价格的基础，在成本的基础上加一定的利润来定价。它们不同的地方在于对利润的确定方法略有差异。虽然这些计算方法较容易，但它们共同的缺点是没有考虑市场需求和市场竞争情况。

至于房地产销售渠道策略，房地产营销渠道是指房地产产品从生产者流向最终消费者所经过的路线和所经营销单位结构形式的总和。主要包括直接销售和间接渠道销售两种形式。直接销售是指房地产开发商直接销售给最终消费者，而间接渠道销售则是利用中间商来供应产品给消费者。

在选择销售渠道时，需遵循效益、协同、可控制、风险、素质等原则。例如，在效益原则下，要考虑以最小的投入获得*的效益，但也要综合考虑其他因素，如企业的发展战略。要选择能够相互信任的合作伙伴，进行精诚合作。房地产开发商应掌握主动权，在紧急情况下留有余地。

房地产促销策略也是房地产营销中的重要一环。在市场竞争激烈的条件下，房地产企业不仅要以适当的价格通过适当的渠道提供适销的房地产产品，还需采取适当的方式促进产品的销售。促销实质上是房地产营销人员与消费者之间的沟通。促销一般能起到传递消息、突出产品特点、树立企业形象以及诱导需求、扩大销售的作用。

长期以来，我国房地产行业呈现出典型的买方市场形势，对于促销这一工作，无论是在思想认识上、促销人员力量配套上以及建立和健全各种机制上，都显得十分重要且欠缺。通常企业会采用多种促销方式组合使用或创新方式以达到宣传、吸引消费者并促进销售的目的。