课程大纲：

全流程税控风险

【课程大纲】
一、取得土地阶段税收风险控制
1、以招挂拍方式取得土地，合同条款如何商定才能规避土地使用税，计征契税的依据以及纳税环节如何规定?
2、以接受投资方式取得土地，税收风险如何掌控，投资双方的税收风险在哪里?
3、以收购股权的方式取得土地，土地成本如何确认?
4、以非货币交易形式取得土地使用权，应如何确认土地成本?
5、受让生地、熟地、购买烂尾楼以什么为依据确认土地成本，在计算土地增值税的时候甲乙双方分别如何进行税收风险规避?
6、以“拆一还一”方式取得入地，如何进行会计处理，销售不动产发票如何开具，从被拆迁人、开发企业两方分别就企业所得税、土地增值税、契税、个人所得税进行全方位的税收分析?
7、在自己原工厂的土地上搞开发，这块地上原来有办公楼、厂房、其他建筑，这些建筑原来的建设发票能入开发成本吗，换句话说自己单位工厂拆迁能发生拆迁补偿费吗?
8、为取得土地而支付的红线外支出，在所得税和土地增值税的处理什么不同?如何操作可以在税前扣除，规避风险?

二、规划设计阶段的税收风险控制
1、立项、规划、设计环节应注意哪些税收问题与节税策略?
2、产品开发类型的选择，是关注税收负担水平?还是关注企业的销售?
3、采取合作建房方式税收如何控制?
4、委托境外设计单位进行规划设计，支付的设计费是否应当在我国境内纳税?企业承担什么税收责任?

三、开发建设阶段的税收风险控制
1、会计、税收上对售楼部及类似资产的处理是如何规定的?
2、地下建造的人防工程、有产权的车库、无产权的车库在税务处理上有何区别?纳税人如何处理才能够取得相对收益?
3、甲供材、甲供设备的区别是什么?房地产建安流程中，设备和材料如何区分?通过具体的案例，从甲供材料和甲供设备两种情况，分别讲述增值税税、土地增值税、企业所得税当中税收待遇有哪些不同，以“超低价出包”方式进行经营的合法性、与现实性?
4、房地产企业为开发项目发生的借款费用怎样核算，计算企业所得税和土地增值税对借款费用的处理有何差异?
5、向股东或其他自然人借款利息是否都可扣除?
6、资本化的借款费用与计入损益的借款费用怎样区分，如何提供“金融企业同期同类借款利率情况说明”?
7、集团内部统借统还的利息支出怎样操作可以避免重复纳税?
8、工资薪金支出怎样扣除才能使企业与员工利益*，如何把握合同工、临时工、劳务的区别，他们的税收待遇有什么不同?
9、购买烂尾楼(在建工程或者在建项目)确认初始成本的方法如何?

四、销售阶段的税收风险控制
1、“买一送一”模式下如何确认收入金额，送面积、送家电、送车位、送物业等不同销售模式税收规定有哪些不同，会计如何处理，赠送的礼品是否有个人所得税的扣缴风险?
2、“以老带新”销售模式下如何确认支出，票据如何处理，是否涉及扣缴个税?
3、“抵券销售-- 一万抵五万”销售模式下收入如何确认?
4、“包销”和“代销”的区别是什么，税收风险如何把控?
5、“假按揭”“零首付”销售模式税收如何处理?
6、“还本销售”如何确认收入，企业的困惑在哪里?
7、“售后回租”的税收风险分析，同时给您解决方案，让您不再为回租而烦恼?
8、“售后回购”方式增值税、企业所得税、土地增值税如何确认?
9、“低价出售、免费返租”应如何进行会计核算与税务处理?
10、“产权式酒店”销售、经营，应如何进行会计核算与税务处理?
11、房地产企业收取价外费用有哪些税收风险，增值税、企业所得税、土地增值税关于价外费用的处理有哪些不同?
12、针对不同的客户与不同的销售模式，销售价格明显偏低，我们如何找出适合自己的“正当理由”?
13、以房产抵工程款100万元后，施工方又将该房以90万元转售给第三方，现在要求房地产企业为第三方做按揭贷款手续。请问，这样做是否违反税务或银行有关法律法规，若可以操作，房地产公司怎样做账才合适?
15、销售环节发生的广告费、业务宣传费、业务招待费如何实现税前扣除?需要注意防控哪些错误?

五、清盘清算阶段税收风险控制
1、房地产行业完工标准如何规定，对增值税、土地增值税、企业所得税等有何影响?
2、各个不同税种对收入确认的原则有何差异?
3、竣工清算时土地增值税收入金额如何确定?
4、清算后再转让房地产成本如何确定，是否涉及“二次清算”?
5、税收与会计之间的成本差如何处理，会计上是否需要调整?
6、在交房前后支付的物业费如何进行成本费用归集，对税收有什么影响?
7、什么是基本装修、简装、精装?软装在计算企业所得税和土地增值税时扣除规定有什么不同?

全流程税控风险