课程大纲：

地产业成本核算公开课

【课程背景】
新公司法、新发票实施细则实施、“两会”楼市问题聚焦带来哪些财税法问题？如何应对防控风险？如何提前布局、未雨绸缪？是地产财税人员不得不面临的新挑战，也是必须解决的问题。
金税四期已经上线、数电票稳步推行、数字人民币开始试点，以数治税大网已经撒开，大数据“画像”、稽核比对、预警评估将于企业如影随形，地产业财税风险裸露，税务局成为最懂你的人。
房地产企业开发周期长，成本费用核算复杂，涉税种类多，财税“灰色”地带多，税收风险大。
开发产品成本费用核算结转是地产企业重中之重，同样一个项目不同的成本对象划分、同样一个事项不同的会计处理、同样的一笔费用不同的结转方法税负差异巨大，如何进行恰当的成本核算结转，是地产财务人员基本功，也是降低税负和防范税收风险的必杀技。
核心问题必须“吃透”并重点关注，才是大数据稽查的应对之策；合理规划，税务优化是应对行业下行的财税良方。

【主讲专家】
李国华：注册会计师，注册税务师、资产评估师、全国管理咨询师；北京财税研究院研究员；*财经大学、北京国家会计学院、河北财经学院等院校特聘讲师；我司首席税务咨询师、*实战派税务专家。现担任多家大中型房地产企业和税务、审计、评估等税务顾问工作。从事税务工作20余年，熟悉税收征管工作的实际情况，深谙企业的涉税需求，具有丰富税务实战经验，并操刀数十家上市公司及大型企业税收筹划。先后在上百个城市举办过财税专题讲座与培训，深受业内人士好评。在培训中擅长将税收政策的解读和具体税务实践结合，讲授由浅入深、内容准确、分析透彻、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，深受学员好评，业内称为“实战大师、金牌讲师”。

【培训对象】
各地产开发企业主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

【课程收益】
未雨绸缪 了解大势、防控风险、提前谋划；
打牢基础 掌握开发产品成本费用核算结转等核心问题财税处理；
扎紧篱笆 理清涉税风险点并及时防范；
运筹画策 拓展思维、业务规划、优惠运用、降低税负；
双管齐下 “讲故事”+重证据；
提升能力 并购重组、架构调整、重整注销。

【课程大纲】
第一部分：新经济形式下地产财税法风险管控及优化
一、新公司法带来的财税焦点及防控谋划布局
1、股东认缴出资期限最长5年对公司架构布局影响
2、老公司认缴过渡期的误区
3、减资、撤资、增资、股权转让、注销财税法风险多多、筹划多多
4、定向分红被税务认可的核心点是什么？
5、放宽一人有限责任公司设立限制的“喜与忧”
6、竖向与横向法人人格的否定制度带来哪些财税风险？
二、新发票实施细则财税风险剖析及防控策略
1、新发票实施细则有哪些变化？带来哪些财税风险？如何管控和谋划？
2、数电票和新实施细则的“暧昧”关系及稽查重点的变化
3、异常增值税扣税凭证必须做进项税额转出吗？转出后还能抵扣进项税吗？
4、异常凭证能否在所得税和土增前扣除？
三、“两会”楼市聚焦问题财税风险防范及谋划布局
1、“房住不炒”定位，完善“市场+保障”的住房供应体系下如何未雨绸缪？
2、构建房地产发展新模式需要关注哪些财税问题？
3、财税如何跟上“高质量、新科技、好服务”的步伐？
4、推进“平急两用”公共基础设施建设对地产的影响和谋划
5、“该破产的破产，该重组的重组”信号下财税如何应对和谋划
6、预征率和计税毛利率高，多预缴税金问题突出能否化解？如何规避风险和
规划？
四、新稽查环境和新手段

第二部分：地产业成本核算结转深度剖析及税务优化
一、开发产品制造成本法核算要点及财税风险把控
1、开发产品成本归集和分配方法
2、成本对象和期间费用
3、直接成本、间接成本和共同成本
4、已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象
5、已销开发产品、未销开发产品和固定资产
6、灵魂拷问：建房发生的所有支出均影响利润吗？影响应纳税所得额吗？
7、案例剖析：不懂成本费用，卖了自己还替别人数钱
8、计税成本核算一般程序 7大步骤：
二、合理的划分成本对象 - 6种划分原则财税风险把控及实操技巧
1、成本对象、清算项目傻傻分不清楚
2、6种划分原则深度剖析
3、公共配套可以作为成本对象？每一栋楼是否都要作为一个成本对象？
4、混淆成本对象、混淆完工成本对象与未完工成本对象是成本稽查的重点
三、归集开发成本 - 6类成本科目、3类成本项目财税风险把控及处理技巧
1、土地征用费及拆迁补偿费核算的内容及审核要点
2、土地拍拍佣金土地增值税清算时可以计入土地成本扣除
3、土地使用税、土地闲置费可否计入开发成本？
4、销项税额抵减扣除的土地价款中是否包含市政配套费？
5、母公司拿地子公司运营涉税风险把控及规划策略
6、红线外支出是否可以计入地价款？能进基础和配套吗？
7、政府资金返还是否可以冲减地价款？
8、回迁房建造支出财税风险把控及处理技巧
9、建筑安装工程费核算的内容及审核要点
10、财务人员必须了解的建安成本指标
11、工程预决算在成本列支中的指导作用
12、基础和公共配套费核算的内容及审核要点
13、基础设施和公共配套之争就是可售面积之争
14、开发间接费核算的内容及审核要点
15、开发间接费用和开发费用入账技巧及风险管控
16、土增与所得税成本列支标准的6大区别
17、营销设施费用核算技巧及税收风险把控
18、实际发生的开发成本涉税要点把控及处理技巧
19、4类预提费涉税要点把控及处理技巧
20、待摊费用涉税要点把控及处理技巧
四、分配共同成本 – 4 + N种分配方法财税风险把控及实操技巧
1、成本核算分摊指导的原则
2、占地面积法财税处理要点及案例实操
3、一次性取得土地分期开发如何分配？有哪些技巧
4、土地成本 先横向再纵向
5、占地面积、投影面积、楼座面积、占地总面积、建筑用地面积，你能分的
清吗？
6、裙楼土地成本的分摊（同一基础+各有独立基础）
7、地下车位是否分摊土地成本？
8、建筑面积法财税处理要点及案例实操
9、直接成本法财税处理要点及案例实操
10、预定造价法财税处理要点及案例实操
11、层高系数法 商住一体楼划分要点及案例实操
12、特别法 成本加成方法 + 实际合理方法 + 销售收入比例法 + 售价系数法
五、确定完工标准 三种标准财税风险把控及实操技巧
1、完工标准 会计核算和税收处理的分水岭
2、不可忽视的“3个无论”
3、完工标准实操处理技巧
4、思考：某小区有20栋楼由一个建筑公司建造，成本无法分开，10栋已经
做了完工备案，10栋没有做完工备案，该小区是否完工？
六、单位工程成本确认财税风险把控及实操技巧
1、单位工程成本如何计算？
2、总成本确认财税差异处理及风险把控
3、可售面积确认财税要点把 控
4、后期取得票据是否可以更改单位工程成本？
5、税务机关如何通过单位工程成本判断成本是否作假？
6、尾房销售中单位工程成本确认及处理技巧
七、销售成本核算财税风险把控及实操技巧
1、销售成本结转财税要点及处理技巧
2、成本结转中常见的舞弊手段
3、案例实操：成本结转的计算过程及账务处理
4、旧房销售成本核算及风险管控
八、后续成本的二次调整财税核算要点及实操技巧
思考：已经销售的开发产品应当负担的成本是否需要追溯调整？

第三部分：收入核算确认深度剖析及税务优化
1、地产企业四类收入及财税风险管控
2、售房收入类型及财税要点把控
3、代收费用核算及3大税种涉税要点处理
4、视同销售各税种财税差异比对及风险管控
5、以房抵工程款财税核算要点及风险把控
6、房地产转让价格明显偏低何种情况可视为有正当理由？
7、精装房销售收入成本财税核算及风险管控
8、车库财税风险管控及误区处理
9、地产企业亏损向前弥补涉税要点把控及案例剖析
10、房屋代建涉税风险把控及规划策略

第四部分：并购重组、架构调整财税风险剖析及规划策略
1、并购重组是地产企业突破当前困境的出路指引
2、并购重组中的误区和陷阱
3、合理运用并购重组优惠政策降低税负
4、地产企业如何进行最优税负布局？
5、注销清算程序及财税风险管控
6、注销不可忽视的财税法风险及案例实操技巧

地产业成本核算公开课