课程大纲：

商业地产全流程策划定位课程培训
课程背景：
当前，商业地产开发迎来新一轮爆发，商业项目大量涌进的战国时代，竞争激烈前所未有，无论是老牌开发商或是新生代开发商都遭遇不少问题。尤其是后者更陷入专业知识不足、人才窘困、资金沉淀、成本上扬等多样的困难。时下，企业的困难主因是缺乏一套有效的商业地产专业知识，致使土法炼钢、乱象纷生。面临以下几大考问：
1.如何能够快速透过成功境外经验，引进有价值的管理方法解决现阶段公司困境，迎接未来营利的契机？
2.如何从定位、销售招商、资本运作等方面寻求适合自己的盈利发展模式？
3.如何确定商业业态的组合？怎样规划设计最为合理？如何打造差异化的城市综合体项目？
4.万科、金地、保利、中海、中粮等多年住宅开发的房产巨头纷纷进军商业地产开发领域如何寻找突破口？
针对以上问题，宣亚咨询特邀请某知名地产集团高管张凯胜老师，全面解析城市综合体的开发模式、定位策划、招商推广、商业运营，与您分享商业项目开发成功的核心秘笈；解析商业空间的规划设计要点，教您如何通过前期规划创造效益及规避风险；分析购物中心、社区商业等各类商业业态的运营模式及盈利模式，帮您建立商业地产开发核心竞争力！大量鲜活案例，学习后即可模仿使用。此次课程由台湾第一代购物中心成功团队引进，结合内地数家领头品牌集团实务管理核心知识，兼具境外成功经验与内地落地实操作法，提供一整套全流程的产品定位、品牌经营、招商管理、后期运营心法。面对电商威胁，课程中张老师将提供万达、银泰、苏宁等公司集团内部超过二年的O2O战略与落地的经验，揭开数亿投资背后的真实案例分享。

课程收益：
台湾成功商业地产的关键经营心法：场景式经营、大数据透析、科技工具善用、消费者掌控、品牌商经经营以及经营五大核心与理念。
商业地产全流程7阶段、6项定位、3项前置招商对接、3项规划设计、15项招商实施要点、2项致胜招商策略、3阶段生命周期经营要领，科学化诠释境外与内地高级操盘作法。
万达、银泰、苏宁、星巴克集团内部O2O战略与超过二年现场实施经验分享及预警招商。
掌握商业地产与体验、O2O、微信、微博、APP运用的无缝结合。
结合境外与国内超过个40个城市、200个项目案例分享，现场图文与照片演示成功与失败细节剖析。
张老师风趣幽默授课方式毫无冷场、因应学员业务与职位灵活调整课件内容、直接学员及时需求。讲自己经历过城市综合体的操盘案例，不作枯燥、高深的原则理论分析，其中操作手法、工作流程能直接吸收学习；鲜活的案例均为中国商业地产界真实发生的故事，更有主讲嘉宾自己的操盘经历。

课程提纲：
一、商业地产的市场现状
1、国内购物中心2015年前市场现状，2020年前并购与倒闭风潮的来临
2、商业地产4大困境：数量跃增、同质化超60%、品牌拓展缓、人才不给力
3、因应困境6大调整：定位准与满铺率、人才招募方向、商家服务与存活、抢夺品牌、透市场懂客人

二、商业地产的筹备期招商
1、筹备期的品牌招商
A）招商三大核心：6项核心调研与首次招商预判、6项核心定位与生命动线、3年收益测算与决策文件
B）招商三大原则：主力店先行才可施工、三大业态平衡呼应定位、关键品牌获取与对待
C）招商三大思维：立体化招商奠立基础、区域与垂直提升业态精准、品牌角色赋予合理阶段
D）招商八大实施：黄金比例、统一形象、业态角色、经营抉择、顺序步骤、品牌落位、优惠政策、放水养鱼
E）招商七大管控：建立制度、区块推进、比例节点、品牌储备、手册工具、统一说词、品牌列库
F）招商二大法宝：品牌借位思考、团队招商作战

三、商业地产的开业期招商
2、开业期的品牌调整
A）购物中心的三个生命周期与经营重心：培育期、成长期、成熟期
B）培育期的品牌调整：活下来原则、基于客群力理解、号召客流优先
C）成长期的品牌调整：活的好原则、基于经营力理解、提升品牌优先
D）成熟期的品牌调整：活的精原则、基于影响力理解、追求收益优先

四、商业地产的经营实操心法
1、台湾成功商业地产的关键经营心法：
A）场景式经营：从消费者与商户日常场景挖掘经营秘诀
B）大数据透析：全面且深入、浅显易懂介绍大数据的经营魅力
C）科技工具善用：当前事半功倍信息化系统在商场的运用
D）消费者掌控：简易分享消费者面貌、消费行为的成功获取
E）品牌商经营：供应商抢夺的步骤与方法
2、三项问题经营团队自我省视
A）我和商户是什么关系：房东与房客？收租与缴租？管理与服从？下令与接收？
B）我的招商很困难：找得到原因？完全摸不着？有些模糊有些确定？
C）我的服务怎么做：消费者与商户要什么服务？我们投入多少资源与重视？服务真的到位？
3、经营五大核心与理念
A）主力店指导经营策略：主力店决定项目客群、影响经营策略、左右日常作为
B）核心商圈客群指导日常管理：核心商圈真正画法、核心商圈机会区域、核心商圈客群研究
C）内外动线指导关注焦点：内外动线理解主要入口、内外动线理解项目冷区、内外动线认知客人路线
D）数据分析指导精细经营：科技化系统工具收集数据、多样数据有效解读、数据指导业务实施
E）三大业务合作指导商户服务：招商、运营、推广组合拳出击

五、商业地产三周期经营心法-推广
1、主力店效应：由主力店的年度策略决定推广月度策略、每月『主力店推广联合战略会议』、联合成本降低
2、核心商圈掌握：变形虫商圈划定、竞争者效应、目标客群判断、主力店侵入原则、推广工具确定
3、内外动线理解：立体化动线思维、主入口确认、动线冷区增温、6项关键动线因素
4、数据系统善用：3公里思考、时段客流曲线图剖析、客流楼层热象图、移动讯号痕迹图象
5、台湾经验分享：场地资源公开化、推广MARK、顾客顾问党、场景式推广
6、三周期经营关键：培育期、成长期、成熟期

六、商业地产三周期经营心法-运营
1、主力店效应：由主力店的年度策略决定运营月度策略、每月『主力店运营联合战略会议』、客流扩散原理
2、内外动线理解：立体化动线思维、主入口确认、动线冷区增温、6项关键动线因素
3、数据系统善用：3公里思考、时段客流曲线图剖析、客流楼层热象图、移动讯号痕迹图象
4、建立巡场与预警机制：五种商户分类法、租售比KPI、日周月巡场与纪录表格
5、善用会议与报表管理：晨会、店长会议、专案会议；日周月报表与报告
6、台湾经验分享：租金提高步骤、场景式运营、日常管理的建立诀窍
7、三周期经营关键：培育期、成长期、成熟期

七、商业地产三周期经营心法-招商
1、主力店效应：由主力店的年度策略决定招商月度策略、主力店数据决定精准招商
2、内外动线理解：立体化动线思维、主入口确认、动线冷区增温、6项关键动线因素
3、数据系统善用：3公里思考、时段客流曲线图剖析、客流楼层热象图、移动讯号痕迹图象
4、预警预招商机制：五种商户分类法、租售比KPI、预警招商预启动、累积品牌经营能力知识
5、台湾经验分享：商户四象限、场景式招商、商户三角色、新趋势商户研究
6、三周期经营关键：培育期、成长期、成熟期

八、实体020电商经验借鉴
1、成功的O2O的案例分享：星巴克
A）星巴克的关键第一步：换脑袋，成立有混合作战部队，虚实协同作战
B）星巴克的关键第二步：透彻消费者，呼应消费者的二大特性，兼具趣味与互动。
C）星巴克的关键第三步：优体验与成交兼顾，将线上客人有价值引到线下实体店。
D）星巴克的关键第四步：深入消费者生活，让消费者黏上，持续保持活力。
2、失败的O2O的案例分享：微信实体店
A）微信实体店的错误第一步：忽略实体商场的基本环境，致使体验感恶劣。
B）微信实体店的错误第二步：没发挥性价比，让消费诱因大打折扣。
C）微信实体店的错误第三步：品类与品牌魅力与消费者期待差距过大。
D）微信实体店的错误第四步：高高在上的服务理念，彻底击垮消费者感受
3、商业地产与电商的八堂课：
A）多大威胁？ 虚拟真要消灭实体？
B）B2B、B2C、C2C、O2O、O2M玩那个？这是基本决定？
C）成本比较低？虚拟真的成本比较低？难道不是？
D）影响品类？所有品类？还是某些品类？
E）优势与劣势？虚拟难道占尽优点？实体反攻切入点？
F）销售取代？取代多少实体消费？值得实体担忧吗？
G）擅长与不擅长？实体的能力在哪角度发挥？
H）四大基本条件？实体尝试O2O要有的基础条件？
4、商业地产与体验、O2O、微信、微博、APP运用
A）选择那个平台？        
B）如何打一个组合拳？
5、智能商业九步骤
A）WIFI＋LBS   
B）APP与微信   
C）商户引入  
D）视频停车系统   
E）会员系统
F）支付系统    
H）相关导航    
I）社交网站    
J）送货到府
6、商场案例分享：万达、银泰、苏宁、王府井等案例分析与借鉴

九、实体020电商经验借鉴
境外与国内超过个40个城市、200个项目案例分享，现场图文与照片演示成功与失败细节剖析
十、现场解惑 、学员可以带上自己的项目老师现场诊断。
商业地产全流程策划定位课程培训