课程大纲：

房地产企业财税管理课程培训

一、合作开发释义
1、与政府合作开发
2、与其他单位或企业合作开发
3、与个人合作开发

二、地产开发税务管理战略的优化思路
1、项目公司避税和集团避税的协调
2、国际避税与国内避税的效果比较及统筹
3、从投融资层面设计项目开发经营模式
4、优化投资架构
5、开发主体的筹划——自然人、法人、外国人、非居民法人
6、国际避税安排——公司境外法人主体公司的设立地
7、私募基金在地产开发中税务管理中的核心作用
8、外资地产开发的纳税筹划管理
9、地产开发对冲高税负机制的构建筹划
10、我国税制体系的总体运行要点

三、企业拿地阶段重要税务问题与纳税筹划
1、企业以路换地、以桥换地的税务问题与纳税筹划
2、企业以BT项目拿地的税务问题解析与筹划
3、企业通过合并方式拿地的税务问题解析与筹划
4、企业通过债务重组拿地的税务问题解析与筹划
5、企业通过分立方式拿地的税务问题解析与筹划
6、企业通过资产、项目收购方式拿地的税务问题与筹划
7、企业通过股权收购方式拿地的税务问题解析与筹划
8、划拨土地转性的税务问题与筹划
9、定向增资，植入土地或房产等资产的税务问题与筹划
10、三旧改造拿地的税务问题与筹划
11、企业取得土地返还款的财税处理
12、与政府签署土地合同应关注的时间要点
13、个人取得的拆迁补偿款如何缴纳个税
14、如何解决无法取得发票的税务难题

四、微观合作开发的税务标准和方式
1、你知道判定房地产合作开发的标准吗？
2、合作开发的基本形式：（法人型、合伙型、先合伙再法人）
（房地产联建 、项目公司开发、房屋参建）

五、房地产合作开发的法律问题解析
1、联营与联建的区别
2、联建合同下的法律问题
3、最高院认定的伪合作开发 
4、合作方式的法律责任解析
5、合同性质的重新认定对税收的影响

六、合作开发营业税计缴解析
1、不成立合营企业的税务处理
⑴、土地使用权和房屋所有权相互交换 
⑵、以出租土地使用权为代价换取房屋所有权
⑶、BOT项目应如何进行税务处理
⑷、BT项目应如何进行税务处理
⑸、总承分包的税务处理
2、成立合营企业的税务处理
⑴、利润分配式
⑵、收入提成式
⑶、提取固定利润式
⑷、按比例分房式
3、将正在开发的土地与别人合作开发如何计缴营业税
4、如何理解“一方提供土地使用权”的具体含义
5、开发企业吸收他人资金合作建房如何计缴营业税

七、合作开发土地增值税计缴解析
1、什么样的合作建房免征土地增值税
2、约定分房如何分税

八、合作开发所得税的计缴解析
1、合伙型合作开发的所得税处理
2、法人型合作开发的所得税处理

九、合作开发双方如何财务会计处理注意事项（出资方、出地方）
1、会计监管体制的设计
2、合作开发项目的财务评价
3、合作开发的财务监管重点
4、合作开发全程的会计核算

十、“代建”合作开发的风险
1、委托方如何纳税
2、开发商如何纳税
3、“代建”合作开发的筹划思路 
⑴、联建运作
⑵、直接转让土地使用权
⑶、以土地使用权投资
⑷、以土地使用权投资入股、借壳开发
⑸、整体产权转移

十一、土地增值税筹划
1、清算单位如何确定更合算
2、合并清算还是分别清算
3、规划与设计，项目总体筹划的切入点
4、土地增值税清算时点如何把握
5、多交营业税所得税对冲土地增值税筹划
6、如何通过集团资金池来调整项目的增值率（背对背担保和借款）
7、土地增值税清算中利息费用的扣除技巧
8、代收费用的税务问题及筹划

十二、所得税筹划
1、企业层面的筹划
2、股东层面的筹划 

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