课程大纲：

地下车库实用经济性分析

【讲师介绍】

伍老师
历任：万达及万科百万平方城市综合体项目中任成本负责人
多家知名标杆地产企业区域及集团成本副总、成本总、集团运营总、大运营副总裁（分管研发、设计、工程、品质、成本、招采、计划、运营）；
专业特长：
同济大学土木工程专业学士，项目管理硕士、20年成本管理及项目管理经验。
熟悉地产标杆“两万”--万科、万达成本管理体系与项目操作实践。在住宅地产、商业地产、旅游地产、产业地产的成本管理与项目运营管理方面拥有丰富经验。
同济大学、浙江大学EDP客座高级讲师；
授课经历：
凯德、万科、龙湖、华润、中海、招商蛇口、恒大地产、碧桂园、绿地集团、保利集团、富力地产、金地集团、中建地产、瑞安、合景泰富、嘉华集团、越秀集团、金科地产、合生创展、中国金茂、中信地产、旭辉地产、蓝光地产、中铁集团、首地集团、葛洲坝集团、北科建集团、当代地产 、佳兆业、苏宁环球、京投银泰、大华集团、陆家嘴集团、上投集团、城开集团等。

周老师
²华中科技大学博士
²房地产实战派专家，产品创新专家
²原华夏幸福基业地产副总经理
履历特长：
17年地产总经理经历，实战派专家。原华夏幸福基业地产副总经理，先后在深圳、北京、三亚等地任职，具有丰富的实战经验和理论功底。
建筑设计公司合伙人，多家企业顾问，多家创业公司合伙人，清华等多家培训机构核心讲师。
周老师擅长从看似纷繁复杂的表面现象中探寻底盘逻辑，并能够总结出可复制的套路。
周老师创新能力突出，曾获6项国家专利。
周老师对企业发展路径、产品设计与策划、营销组织与创新、团队管理与构建等都有自己独到见解，形成了可行、高效、能复制的系列战略战术，每次都能让学员脑洞大开，并且付诸于工作之中。

【课程背景】
所谓无效成本是指：钱没花在“刀刃”上，客户不买单的成本。
房地产的白银时代，随着行业自身的迭变、政策限价、调控，开发商需要重新审视成本管理的逻辑，“把事情一次做好”，避免和减少无效成本的出现才是王道。未来的房地产行业一定是重回利润时代，面对高地价、严限价、紧金融的严峻形势，生存和发展之道唯有降本增效。

【课程收益】
1.系统分析地产项目全周期成本和各类无效成本，分层分类分结构；
2.帮助成本人员识别房地产项目开发过程中的产生的无效成本及成因；
3.借鉴标杆房企经验，全面系统地处理无效成本，并制定机制和措施防范无效成本；
4.通过案例加深对无效成本的认知；
5.标杆房企工具模板，直接套用，帮助工作提升；
6.借鉴无效成本识别与管控解决方案：减少项目无效成本，提高成本管理水平，提升项目效率和收益。
7.掌握地下车库成本控制的逻辑与设计优化的方法，对地下车库经济性做系统分析，了解地下车库*的无效成本浪费到底是什么？层高？层数？……？

【课程对象】
房地产公司总经理、分管（设计、成本）副总、项目总、设计、成本部门负责人。

【课程大纲】
第一天：
一、房地产项目全成本费用与无效成本的构成
1.地产项目的全成本费用、有效成本和无效成本定义
2.项目开发成本增加的主动被动判定方式
3.有效成本与无效成本的界定
4.无效成本计算公式
5.无效成本对利润的影响
6.无效成本管理中的职责与分工

二、无效成本产生的原因、现象表现与分层分类分结构解析
1.无效成本在哪些部门中形成及原因分析
2.无效成本在开发的哪些阶段过程形成，成因分析
3.无效成本如何快速识别
4.七大类无效成本的形成原因分析
5.土地类成本：2项内外结构中的无效成本与产生原因分析
6.营销费类成本：3项内外结构中的无效成本与产生原因分析
7.管理费类成本：2项内外结构中的无效成本与产生原因分析
8.税收类成本：6项内外结构中的无效成本与产生原因分析
9.法律风险类成本：3项内外结构中的无效成本与产生原因分析
10.工程类成本：4大分类27项内外结构中的无效成本与产生原因分析
1)设计失误：造成的无效成本及内容分析

【案例解析】管理失误类案例
典型案例：1-31（规划、建筑、结构、机电、强电、弱电、消防、装修、门窗、节能、设备、部品、地库、售楼处、景墙、设备平台、商铺、示范区、审图、厨房、结构与景观冲突、入户单元、电梯前室）
2)政府罚款：造成的无效成本及内容分析

【案例解析】政府罚款类案例
典型案例：1-3（违反规定、政策不熟、缴付类）
3)管理失误：造成的无效成本及内容分析

【案例解析】管理失误类案例
典型案例：1-69（、施工组织、开口、预埋失误、品质提升、样板房抢工、基础放坡、无证施工、桩基检测、入户大堂、定标单位二失误、*价定标失误、定价差异、测绘、遗留未迁移、泥浆费用、停工浪费、退场索赔、桩型更改、塌方处理、销售要求、抢首开、样板房调整、抢前施工、拆改、预留错误、拆改拆除、甩项增加、闲置退场、结构冲突、养护增加、雨季增加费用、外墙涂料、直委价差、退场价差、营销承诺、规划后期增加、季节性增加、图纸不交圈、恢复费用、窗处理、停车位、尺寸把握不准、变压器、吊顶效果、样板房合图错误、完善设计效果、人防类、景观示范区、字体标识、效果把控、白图蓝图不一致、后期二改、栏杆工程、人行道、踢脚线、幼儿园沟通、计容差异、进户门内外开、效果差异、营销开放）
4)延期交付：造成的无效成本及内容分析

【案例解析】延期交付类案例
典型案例：（合同延期、整改延期）
11.非经济账类成本：2大分类3项内外结构中的无效成本与产生原因分析

三、项目前期阶段无效成本的产生与案例详解
1.土地拓展阶段无效成本产生的原因及案例解析
a) 核心指标控制不严，方案强排粗，成本测算不准。
b) 政策规范解读不清晰。
c) 场地条件调研不足。

2.方案阶段无效成本产生的原因及案例解析
a)产品定位不合理、不清晰、不准确，导致定位后期修改。
b)产品配置不严谨、不适配、不精准。
c)项目运营思路不明确，总图布置、产品排布不符合不符合运营要求。
d)规范理解不到位，图纸质量差。
e)核心指标控制不严谨，成本超标。

3.施工图设计及施工阶段无效成本产生的原因及案例解析
a)施工图指标测算差别导致的与方案指标的差异，损失核心指标。
b)建筑设计核心指标控制不严谨。
c)结构设计核心指标控制不严谨。
d)机电设计核心指标控制不严谨。
e)景观/室内设计核心指标控制不严谨。
f)错漏空缺产生的无效成本。

四、无效成本处理原则
1.公开披露原则：如何通过信息平台将无效成本从项目发起直至有效披露至集团

2.无效成本的抵扣原则：
a)实际发生无效成本的金额确定原则（区分有成就共享和无成就共享不同情况）
b)单项目及多项目无效成本罚款的原则
c)单项目及多项目中无效成本抵扣罚款的顺序

3.监督检查及奖罚机制：
a)过程阶段的检查和处罚机制设计
b)结算关门阶段的检查和处罚机制设计

4.无效成本预留：
a)无效成本预留的比例计提
b)无效成本抵扣约定
c)无效成本预留抵扣上限设定

五、无效成本的核算原则
1.罚款类无效成本核算原则
2.赔偿类无效成本核算原则
3.变更签证类无效成本核算原则
4.合同补充协议类无效成本核算原则
5.费用增加类无效成本核算原则

六、项目无效成本的控制
1. 无效成本管理的过程程序
2. 无效成本的统计分析方法
3. 合同无效成本分析
4. 月无效成本分析
5. 项目无效成本分析
6. 无效成本的成本系统操作流程
7. 无效成本晾晒，多途径公开，责任约谈
8. 无效成本的抽查与督办
9. 无效成本管理的123数字密码

七、降低无效成本提升项目收益的措施
1.拿地阶段漏斗筛选与风险排查及标杆房企案例解析
2.定位与设计阶段降低无效成本的措施
3.图纸阶段降低无效成本的措施
4.施工阶段降低无效成本的措施
5.招标阶段降低无效成本的措施
6.销售端降低无效成本的措施
7.无效成本对标与管控
8.无效成本优化：如何降低项目无效成本，提升成本管理水平
9.契约责任下目标成本包干及无效成本管控
10.标杆房企成本零浪费计划与实施
11.成本管理的闭环与业务提升
案例1：地库无效成本研究分析与应对措施
案例2：产品设计无效成本控制与优化
案例3：管理无效成本优化提升方案与落实

第二天：利润收割器，地下车库无效成本控制与优化
第一部分：地库设计
1、产品策划阶段的地下室面积预估
案例讲解：2.0、2.2、4.0、7.0容积率地下室面积预估
2、塔楼下部空间的应用与设计
案例讲解：应用案例分享，塔楼下部空间界定创造的价值
3、塔楼下部设备用房的类型
案例讲解：老师提供表格化的内容，作为检查设备用房位置选择对否的工具。
4、人防位置不一定优选地库入口
案例讲解：由于地方政府对于坡道是否作为人防出入口有不同认知，可能采取不同策略
5、固定地下室总面积条件下的优化设计对策
案例讲解：成都、西安等地方性政策约束下的优化方案
6、地库负二楼坡道位置选择
案例讲解：不同坡道位置选择对于成本的差异
7、开敞式车库设计要点
案例讲解：开敞式车库的优势分析与难点

第二部分：地库成本
1、独立式地下室之优劣分析
案例讲解：某上市地产公司一体化施工和分体施工带来的成本差异
2、单层和多层地下室成本分析
案例讲解：多层与单层地下室的经济指标差异
3、大小柱网优劣对比
案例讲解：大柱网和小柱网的成本差异
4、局部凹陷部分保留与放弃的原则
案例讲解：通过*计算，明确选择之后的成本得失
5、车库层高的成本敏感度分析
案例讲解：现场计算层高每增加一米的代价
8、机械车位的应用条件
案例讲解：用工具计算机械车位使用的零界点
9、地下室结构优化创造的价值
案例讲解：地下室结构优化带来的效率和成本影响

第三部分：地库创新与优化
1、住宅车位卖点创新
2、商业车库的空间耦合
3、多层错层地下室车库
4、嵌入式深基坑地下室三位一体技术
5、数据解读市场流行的LOFT地下室
6、设计师会排几个停车方案？
7、优化出了业绩会不会让领导鄙视？
8、车位优化消耗的时间也是成本
9、影响停车效率的相关指标分析

地下车库实用经济性分析