课程大纲：
房地产发展现状
【课程背景】
2020年，在疫情影响之下，国际和国内形势都发生了前所未有的变化，国内经济形势将走向何方？
房地产在中国经济领域的位置，不可谓不重；其对各行业的影响，不可谓不大，未来发展趋势是什么？
【课程收益】
－分析宏观经济背景
－预判未来发展趋势
【课程大纲】
一、 我国房地产现状和趋势是什么？
1、 分区域看待房地产
－细数各个城市群的房地产价格走势
2、 大鱼吃小鱼的游戏
－124家上市房企数据分析
－结论：整体市场在向头部企业集中
3、 房地产融资情况（金融领域的角度）
－银监会与银行的博弈：限制资金流向房地产
－保险牌照与房地产：多家保险公司背后正是房地产
－第三方：钜派的起起落落
－私募、信托：两家头部房地产企业的融资成本
－结论：由于中国经济滞胀，对未来融资成本不宜乐观
4、 未来房地产发展趋势展望
－住宅：去库存——2019年建筑工程业新签合同书74%为住宅
－商业地产：TOD（transit-oriented development）发展模式——商业地产以及商住两用地产是“蓝海”
－轨道车站上盖——香港九龙城综合体
－轨道车辆段上盖——香港将军澳车辆段
－综合设施上盖——上海TODTOWN天荟
案例：香港太古广场、深圳华润中心、广州中信广场、北京东方广场
－对房企的要求：瘦身去杠杆
5、 决定发展趋势的主要因素：核心城市的特征——贸易+金融
－现代工业化的必然规律：发达的商业
－金融发展伴随商业而生
－核心城市发展后期：高端人才聚集，土地稀缺加剧
案例：银行的起源：票据贴现、企业融资
思考：深圳是否属于核心城市？
6、 世界*核心城市，寸土寸金
－城市发展规律之一：人口跟着产业走，产业聚集在中心
－城市发展规律之二：核心城市的市中心，地价上天
－城市发展规律之三：市中心，商业区，价最高；越接近市中心，越是贫民窟——意外，但是必然规律
－城市发展规律之四：市中心寸土寸金，土地不够用
案例：纽约曼哈顿区百年历程、深圳市近年来土地财政收入以及增速看土地是否稀缺
二、 房地产政策框架和面临挑战
1、 以往政策梳理：需求端与供给端
－需求端：限购
案例：深圳炒房团深房理，收到七部门联合治理
－供给端：增加
案例：历年土地出让金走势
－土地出让金与基础建设：高房价→高土地出让金→基建→扩大内需
2、 未来真正的大动作：金融端
－近5 年均强调“平稳健康发展”，其中4 年提及“房住不炒”
－近8 年6 次提及“住房租赁”
案例：2013年以来关于房地产政策回顾，结合货币政策、财政政策
－行业三维度 政策：房企、银行、土地
案例：2020年夏天，三道红线促行业降杠杆；2020年最后一天，房地产贷款集中管理制度影响；2021年，土地集中出让机制助力稳地价
3、 房地产价格背后的
4、 房地产政策展望
－如果房价暴涨：实体经济受损
案例：香港房地产挤压实体经济
－如果房价暴跌：商业银行受损
案例：*大萧条陷入死循环
－如果房价平稳不动：开发商受损
－稳住房地产，鼓励实体企业突围——供给侧改革
－房地产行业洗牌：整合（市场向头部集中）+瘦身（去库存去杠杆）+转轨（商业地产）
房地产发展现状
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