课程大纲：

投融资管理的课程

【课程背景】
在宏观经济速度放缓的背景下，房地产行业首当其冲地受到直接的影响。
2014年3月兴业银行暂停地产结构性融资，伴随而来是各大商业银行因自身风险的考虑，大量压缩房地产信贷，房地产集体性的“融资难、资金成本高”考量着行业的经营和发展，新一轮的拐点论，再次引发房地产行业内部进一步*何突破投融资管理的壁垒和局限性，创新投融管理的工具和方法，在行业冬天来到的时候，实现企业平稳过渡和增长。

【培训对象】
企业财务总监、财务经理以及财务骨干人员

【课程大纲】
课程破冰：新一轮拐点论的考验
宏观经济速度放缓释放的信号
兴业银行调整房地产信贷政策
杭州、成都等二三线城市出现的降价潮
上市地产企业一季度财报业绩缩水和风险警示
第一讲 房地产开发融资管理概念
房地产融资的特点
-融资规模大
-偿还期长
-房地产证券化
影响房地产开发融资决策三大因素
房地产融资风险管理
-融资期限风险敞口率
-*资本结构
房地产开发融资与企业战略、策划、运营和财税的关系
案例：万科融资出发点：为投资服务
第二讲：房地产开发债权融资
房地产资金来源渠道
-产业链融资（无息负债）
-金融市场融资（有息负债）
1、 产业链融资
-供应商资金（应付）
-集团内部资金（其他应付）
-客户资金（预收）
2、 银行融资授信产品
(1)、银行贷款
-流动资金贷款
-项目开发贷款
-土地开发和房屋开发抵押贷款
（2）、票据融资
（3）、银行保函
3、信托融资
-资金信托融资
-财产信托受益权转让融资
-基础建设投资信托
-REITS信托融资
第三讲：房地产开发股权融资
股权融资：私人市场VS公众市场
1、 引入风险投资（VC）
-风险投资的准则
-风险投资对目标对象的搜索、筛选、评估
-风险投资方式与退出
2、 引入私募股权投资（PE）
-私募股权投资的特点
-私募股权投资对目标对象的要求
3、 上市融资（IPO）
-我国A股主板(含创业板)与创业板上市的条件要求
-主要上市房地产企业融资情况分析
-证监会IPO注册制的改革
-“新国九条”对资本市场的刺激
第四讲：房地产开发项目融资及其他特殊融资
项目融资的概念与基本特点
项目融资的方式
-投资者直接安排项目融资
-通过项目公司安排融资
-以设施使用协议为基础的项目融资
-以杠杆租赁为基础的项目融资
-以产品支付为基础的项目融资
其他特殊融资方式
-联建、参建融资
-BOT融资
-员工参股与内部集资
案例：万科融资渠道战略：OPM战略，即用别人的钱来赚钱
-OPM战略：利用无息负债
-万科OPM战略的表现：提高无息负债比率
第五讲：房地产开发投资管理
企业投资战略框架：多元化VS专业化
房地产开发投资特点
-投资成本高
-投资周期长
-投资风险大
房地产开发投资类型
房地产投资的风险分析
-盈亏平衡分析
-敏感性分析
房地产开发投资决策流程与内容
-开发项目的选定
-对总收入或销售额的估计
-项目开发总成本的分析
-衡量专业化的核心指标：主业突出度
-确定投资方案
房地产企业拿地的十六种模式
案例：万科投资战略：锁定住宅专业化
万科投资绩效的双轮: 低利润率、高周转率
万科项目储备准则：够用就好
万科纪律：不囤地，不捂盘
-项目储备的重要性
-存货配置的方法
-保持合适、稳定的存货比率

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