课程大纲：

房地产开发企业全流程创新

【课程背景】
2022年，随着新冠疫情防控常态化，经济下行依然不容乐观。2022年又是一个机遇与挑战并存的一年，*最近推出的组合式税费支持税收优惠政策，大家都认为制造业等六大行业和中小微企业将是税收优惠的享受主体，但是谁又能想到，房地产企业竟摇身一变，成为了微型企业和小型企业，他们才是这次“留抵退税”的*赢家，这次我们将手把手教您房地产企业怎样进行“存量留抵退税”、“增量留抵退税”、“留抵抵欠”三种退税方法！
由于近年来房地产行业受经济下行影响较大，税务机关对重点税源企业的检查力度不断加大，作为税局重点税源行业的房地产开发企业极其容易被纳税评估或稽查，甚至被认定为偷税，直接造成税企争议持续不断，房地产企业已俨然变成税务稽查增收入库的“一块肥肉”。加之2022年金税四期将正式完成上线工作，增值税全电发票将在全国铺开，税务稽查“双随机、一公开”选案模式的确定，从过去的“经验稽查”到现在的“以数治税”，房地产企业面临着巨大的涉税风险，创新业务节税方案势在必行。
置身于如此背景之下，房地产开发企业的涉税工作将面临层层挑战，风险与收益并存，创新与困难同步。本次课程以“财税管控”为主线，解析房地产开发企业在经营过程中全流程涉税业务，最后落脚点在创新业务节税方案的实操环节。精挑细选了若干高难度税务案例，深入的为大家细致分析、剥丝抽茧，直击问题的核心，展示当前房地产开发企业全流程创新业务节税方案，授予企业更加合法合理的操作技巧，能够做到从容不迫，精准应对，打造房地产开发企业降本提质增效的最优化。

【课程讲师】
刘玮：山东财经大学硕士研究生，某税务干部学校副教授。多年在税收一线从事税务稽查和审理工作，曾多次参与国家税务总局组织和布置的相关行业专项专案检查工作，税务总局稽查人才库成员，房地产税收师资库成员，被业内人士誉为房地产建筑业税收管理专家。在税务学校工作期间，着力从事税收政策管理工作，多次参与总局组织的房地产建筑业*政策研讨会，参与对税务干部、纳税人及中介机构的税收政策培训工作，承担万科地产、中南置地、阳光城地产、佳兆业集团、中南建设、江苏建工集团等多家房地产建筑上市公司内训工作，承担全国多所税务院校的教学任务，国家税务总局扬州税务进修学院兼职教师，山东大学继续教育学院、山东财经大学MBA、MPA教育中心、湖北财税职业学院客座教授，编写《企业所得税纳税遵从风险与防范》、《新企业所得税汇算清缴疑难问题解析与特殊项目难点分析》、《*企业所得税申报表填审技巧与政策指引》、《企业所得税知识问答全解》等多本涉税书籍。

【课程收益】
抓要点：组合式税费支持房地产开发企业新政；
接地气：创新业务节税方案与实操案例分析；
重结果：提出若干全流程涉税问题操作方案。

【课程对象】
各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

【课程大纲】
一、2022年组合式税费支持下房地产企业创新业务节税方案
1、*组合式税费支持涉及房地产企业全税种退税政策解读及操作实务
-怎样利用留抵退税、多缴退税完成房地产企业的“降本、提质、增效”的税收主要目标。
2、“金税四期”上线，对房地产企业信息管控有哪些质的飞跃？房地产企业在电子发票问题上需特别注意哪些问题？
3、2022年税务总局稽查重点目标，稽查方向将完成从“以查促增收”向“以查促管理”转变。作为重点税源企业，房地产企业怎样避免被选入稽查名单？
4、多证合一、一照一码、财源建设平台数据信息共享、互联网爬虫技术广泛应用，在股转并购重组领域发挥作用，“以数治税”成为主流，房地产企业哪些信息会被税务机关重点采集并对企业进行数据比对？
5、税务总局企业所得税风险提示系统的上线，财务报表与企业所得税申报表数据强制比对，2022年新增哪些涉税指标，房地产企业怎样正确进行账务处理、填写纳税申报表，才能够不被税局稽查关注？
6、2022年房地产企业多税种执法口径愈发严格，怎样正确对待税务稽查与纳税评估的关系？手把手教你用纳税评估化解被稽查的风险。
-某房地产企业纳税评估未开票收入税款入库案例分析
7、房地产企业工资薪金个税申报与企业所得税扣除比对及土地增值税的操作技巧，内外工资表形式的使用禁忌
-某房地产企业高层员工发放年终奖评估案例分析
8、新格局下房地产企业合同控税的误区：个人代开发票，受票方企业所得税、土地增值税风险激增解决方案的操作技巧
9、房地产上市公司如何提前消化增值税3%预缴，怎样才能取得更大的资金流，手把手教你增值税留抵抵缴欠税。
-某房地产企业增值税预缴期留抵抵欠税案例分析
10、《企业所得税税前扣除凭证管理办法》解读及“无票扣除”引来的法律风险与对土地增值税的影响与补救
-以案说政策，某房地产企业“无票扣除”以后年度稽查评估应对分析

二、房地产企业拿地阶段涉税政策解读与创新业务节税方案
1、《房地产税法》和《土地增值税法》立法全面搁置，全面解读及对房地产企业未来的影响。
2、土地价款涉及主要税种的扣除与操作技巧
⑴ 土地出让金返还款怎样避母公司拿地项目开发土地价款扣除的三种路径
⑵ 法院强制执行房地产权属转移登记涉税问题*解读及与操作技巧，被执行方需缴纳税额巨大的土地增值税，买受人如何进行税收筹划，将交易税费降到*？-两个不同案例，带来两个截然不同的交税结果
3、以“毛地竞拍”等形式取得土地向村委支付拆迁补偿支出的税收筹划与操作技巧，土地增值税如何安全稳妥的税前扣除
-某房地产企业旧村改造拿地案例分析
4、被政府无偿收回土地使用权的形成的损失如何处理？被政府收取的土地闲置费能否税前扣除
5、土地出让金返还、购买土地滞纳金、分期付款购买土地，三种拿地方式土地增值税的税务处理与操作技巧
6、大市政配套费缴纳契税新政及对增值税、企业所得税和土增税的影响

三、房地产企业预征阶段和开票阶段涉税政策解读与创新业务节税方案
1、“买房赠车位”少缴税款的税收规划与操作技巧，物业公司“缴纳物业费赠送大米”应如何进行税收规划？
2、房地产企业的预售收入，企业所得税、土地增值税与增值税的口径差异与操作技巧
3、红线外支出能否税前扣除？变相销售地下车位是否应确认土地增值税清算收入？有产权车位、无产权车位、人防车位的土地增值税处理
-以案说法，分析某房地产企业红线外修建柏油马路案例分析
4、预提的土地增值税款，在汇算清缴最后期限缴纳并取得税票，可否追溯进行企业所得税税前扣除的操作技巧
5、合作建房但该项目未成立独立法人公司的，通过项目管理费形式的合作建房的操作技巧，谁是土地增值税纳税义务人
6、土地增值税清算造成企业所得税退税的政策解读与操作技巧，普通住宅土地增增值税增值率不超20%退税企业所得税应如何缴纳才能避免滞纳金的付出？
7、土地增值税预缴税款清算环节纳税申报土地价款扣除金额是否需要还原
-江苏省土增税申报表填写口径分析

四、房地产企业融资、施工阶段涉税政策解读与创新业务节税方案
1、集团内部关联方资金拆借、资金池运作模式的操作技巧
2、大额贷款与其他应收款并存的稽查应对
-某房地产企业融资财务费用税前扣除案例分析
3、统借统还纳向信托投资公司的票据管理与操作技巧
4、企业集团内单位（含企业集团）之间的资金无偿借贷行为免征增值税的新政适用与企业所得税具体操作技巧
5、房企建安甲供工程的博弈-土地增值税的不同处理方式与操作技巧
6、境外设计费如何代扣代缴相关税费？
-房企、境外设计公司、境内代理三方协议模式的操作技巧
7、建安成本偏高、开发成本超过评估指标值的稽查应对
-以案说法，最高人民法院价格条款司法解读在实务中的应用
8、成本费用发票滞后取得（跨期票据）扣除的操作技巧

五、土地增值税清算阶段容易造成的税企争议及创新业务节税方案
1、土地增值税不同的清算单位带来不同税收利益的影响有哪些？怎样沟通才能得到清算单位利益*化。土地增值税清算对象的确认，三分法与两分法对抗何去何从？可否放弃普通标准住宅免税条款而选择与非普通标准住宅合并计算收入和扣除？-以案说法，全国允许使用两分法的省份分析
2、土增税可选择的成本分摊方法有哪些？层高系数法、销售比例法的使用规则
3、清算后又发生成本是否允许再次清算？土地增值税“二次”清算是否被允许？
-全国土增税允许“二次清算”执法口径分析
4、分立、新设合并、整体资产转让、股权转让是否征收土地增值税？无法变更产权的自持商业地产怎样作价对外投资？
5、如何认定“价格明显偏低且无合理正当理由”？
-由德发案得到启示，房地产企业销售价格案例分析。
土地增值税清算过程中如何被税务机关调增价格，增值税、企业所得税能否同时被调增价格？
-青岛税局进行土增税价格计税依据统一调整行动的纳税评估案例分析
6、计入开发间接费用的项目服务费，能否作为土地增值税的扣除事项，怎样与税务局沟通扣除？需要什么证据作为辅助资料？
-以案说法，全国三种不同的执法口径分析
7、被政府无偿收回土地使用权的形成的损失如何处理？被政府收取的土地闲置费土地增值税能否允许扣除
8、土地增值税预缴税款清算环节纳税申报 土地价款扣除金额是否需要还原
-全国多个省市土增税申报表填写口径分析
9、“三旧改造”中政策解读及“拆一还一”全税种收入与扣除的计算方法
-江苏省土地增值税清算口径讲解

六、房开企业地方小税种创新业务节税方案与操作技巧
1、房产企业成立关联物业公司规避房产税，税务稽查通过金三数据比对成事实
⑴ 正确理解房产税的“房产”与“非房产”？地下无产权车位是否缴纳房产税，房产税缴纳与增值税发票开具息息相关
⑵ 缴纳房产税是否以取得产权证为前提？法院拍卖房产的纳税义务时点的争议点
⑶ 房产配套设施风险排查与及检查风险化解
-自持物业出租，房产税如何节税
2、城镇土地使用的税务稽查重点与风险化解
⑴ 城镇土地使用税的征收范围有哪些？“城镇”区域是如何界定的？
⑵ 只签订合同没有办理土地使用证何时缴纳土地使用税？何时停止缴纳土地使用税？土地增值税前能否允许扣除？
⑶ 由于政府原因，纳税人未如期取得土地，何时缴纳土地使用税？
3、什么是印花税？《印花税法》实施后的计税原理及征税范围。合同签订金额与最终实际执行金额不一致的如何进行税务处理？如何来签订合同来规避印花税带来的风险？
4、城市维护建设税立法、教育费附加、地方教育附加等税费的计税原理、征税范围及扣除填表要点解析

房地产开发企业全流程创新