课程大纲：
房地产发展现状及未来趋势
【课程背景】
2020年对房地产三道红线，2021年经营贷违规流入楼市的调查；2022年不能“哀莫大于心死”……
住宅已经过剩，商业地产将成为未来赛道，商业地产又分为综合体、商铺、工业用地等，商业模式皆不相同；
ABS、REITs会否成为新的房地产融资渠道；
【课程收益】
-梳理房地产在宏观背景下的发展
-分析商业地产未来发展趋势
【课程大纲】
上篇：宏观经济、区域经济背景
一、 2022年的“稳增长”
1、 经济增长目标确定
2、 财政发力
-财政政策更加积极，预计 2022 年赤字率安排 3.2%-3.5%，新增专项债限额在 3.65 万亿
-在支出端，财政发力节奏将明显前置，基建投资为主要抓手
-在收入端，减税降费是今年财政工作的重心，聚焦于小微企业、个体工商户减负纾困与制造业的技术创新
3、 货币政策定调
-货币政策充足发力、精准发力、靠前发力，为宽信用创造条件
-本次宽信用有三个发力方向：基建、制造业、房地产
4、 稳就业，促消费
-人口老龄化的背景下，年轻人的就业状况愈发重要
5、 房地产调控会发生什么变化
-房地产各项数据有望在年中筑底回升
6、 反思：区域经济发展模式
-华夏幸福为何吃亏？燕郊为何不比中关村？
-上海、广州、深圳、成都、郑州等都有“外溢效果”，中心城市带周边，为何北京不行
-结论一：短期来看，北京调控延续常态化，新房市场延续量增价稳趋势；环京片区城市调控加码预期不高，市场仍处于调整恢复阶段，部分城市房价上涨动能偏弱；
-结论二：中长期来看，京津冀城市经济基础、产业发展、规划定位等情况各异，市场分化加剧；天津、廊坊和保定经济产业基础稳固下成交规模或稳步上升，房价继续回调的空间缩小；张家口和承德经济和产业基础较弱且人口持续流出，市场回调压力较大；独立节点城市中石家庄和唐山加快产业高质量发展，市场存在持续恢复基础；邢台和邯郸推进城镇化建设对成交规模有所支撑
下篇：房地产发展趋势
二、 房地产面对的宏观背景
1、 回顾：2020年以来的政策调控
-2020年8月20日：三道红线
-2020年12月31日：贷款比率
-2021年严查违规经营贷流入楼市
案例：深房理
2、 回顾：2020年房地产情况
-2020年全国地块推出及成交情况
-高总价及高溢价率地块的城市分析
-各省市土地出让金统计
案例：房企排名梯队
3、 十四五规划指出：区域协调发展，突出重点城市群
-城市群发展趋势
-长三角城市群
案例：杭州明显发展更快
-珠三角城市群
案例：东莞、佛山为何崛起（明显比中山、江门快一些）
-京津冀城市群
案例：河北的黄骅会是下一个风口吗？
案例：华夏幸福失败的原因
-总结：什么样的城市未来更有发展
三、 现状：2020年商业地产头部企业
7、 2020 中国商业地产百强企业
8、 商业地产百强企业发展特点
-规模表现：城市拓展与资本整合并举，推动经营规模稳步壮大
-经营质量：互联网化与技术革新助力运营水平持续提升
-成长性：布局核心城市及重点城市群，提质增效，推动企业稳健增长
-稳健性：负债结构相对稳定，积极拓展融资渠道
9、 初步判断
-趋势一：线上线下加速融合，商业互联网、全渠道模式趋势加强
-趋势二：社区商业价值获得提升，“上门化”、“无接触服务”成为趋势
-趋势三：构建绿色运营体系，商办物业管理和卫生、服务标准将升级
-趋势四：商业地产运营管理分拆潮有望开启
四、 商业地产多角度分析：商铺
-万达的套路：承诺未来招商，算IRR
-*商铺买卖的游戏规则：长期稳定租约、资本化
案例：老宋经历，海外地产投资咨询的教训：国内投资者不够理性
五、 商业地产多角度分析：写字楼
1、 写字楼业态特性分析：区域分化显著，核心城市写字楼价值突出
2、 供给层面：总体供给过剩，近两年压力有所缓解
3、 需求层面：需求短期触底，多重改善因素助推需求回升
案例：金融街、万通地产
六、 商业地产多角度分析：综合体
1、 商业地产：大消费价值链下的万亿租金市场
-商业地产：坐拥大消费价值链
-行业集中度仍分散
2、 成长逻辑：从三大因子看行业规模的驱动因素
-购物中心销售额的三大因子：客流量、提袋率、客单价
-客流量增长：城市下沉与线上冲击减小
-提袋率与客单价提升：全国中产阶级崛起与消费升级
3、 优质购物中心：可复制、高门槛
-供应增多，竞争加剧，盈利能力分化，方显护城河之重要
-为什么成功的商业地产项目可以被复制
案例：新鸿基地产的九龙综合体、长安街的东方广场、大望路的华贸
七、 商业地产多角度分析：展望未来
1、 商业地产简介及成熟市场发展经验
-商业地产：相比住宅地产具备更强的持续经营属性
-成熟市场发展经验：转型抗周期、低风险、高利润率的商业地产
2、 中国商业地产的发展现状和空间前景
-中国商业地产的发展历程：销售思维向持有意识转变
-如何应对“结构性过剩”：聚规模、调业态、更下沉、精运营
-未来趋势：购物中心数量和运营收入规模空间较大
3、 “住宅+商业”逐渐成为内地房企的主流操作
-头部房企的战略表述中商业地产地位凸显
-内地开发商已占得购物中心领域重要席位
-内地房企开发购物中心的三大模式
房地产发展现状及未来趋势
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