课程大纲：

地产管理纠纷处理

【课程背景】
商业地产的开发建设与传统住宅有很大的区别，在租赁、销售及融资端有着截然不同的逻辑，如何管理好一个商办项目，涉及到业主诉求、租户培养、融资安排、运营管理、开发建设、税筹处理等多方面的风险。如不能正确对待这些风险，将会导致项目的偏差及失败，给企业自身酿成不可挽回的损失。如何避过这些“坑”，躲过这些“雷”，提高房企防范意识，降低项目运营风险，优化项目成本和管理模式是业主方面临的主要问题。
本课程基于法律视角和项目实操视角两个维度，从商业租赁、商办销售、酒店委托管理及长租公寓等方面，直击商办项目在开发建设及运营中的痛点、破解之道，结合案例及数据分析，风险防范进行剖析与探讨。

【课程目标】
本次课程以案例入手，条分缕析，将风险从事后处理转变为事前预防、事中应对。从而打造商办业主方核心模块的风险管控体系，减少项目建设及运营风险和由风险带来的经营成本。
课程以全员风险管理理念，与业务流程相结合的过程管理与知识管理，结合公司管理与项目建设运营的各个模块，介绍标杆企业的风险管理理念、实践与经验、教训，为企业风险管理提供全面的解决方案。
课程实战，内容实操，观点新锐。将风险识别规避能力转化为企业实实在在的利润。

【学员对象】
商业地产企业及商业管理公司的总经理、副总、项目总，工程，成本、招商、采购，运营、法务等中高层管理人员

【课程大纲】
第一部分商业租赁篇
一、租赁合同效力
1、租赁合同在何种情况下会无效标的物业的硬性条件
2、租赁合同无效的法律后果
思考：租赁合同无效是否仍须支付租金？
3、租赁合同均有效的情况下一屋多租后果
4、买卖不破租赁的适用前提、情况及后果
思考：买卖不破租赁是否有例外情况？
二、租户资质审查从八大纬度审查租户承租运营能力
1、签约主体类型
2、主体证明文件
3、商标证明文件
4、主营业态
5、诉讼情况
6、品牌影响力
7、目前运营状态
8、售后管理
三、租赁登记备案
【案例】：租赁合同的登记备案是否影响合同效力？
四、商场开业的筹备工作
1、开业率的约定可否约定及如何约定
【案例】：未约定开业率，承租方可否就开业率较低主张减免租金或解除合同？到底是正常商业风险还是合同目的无法实现？
2、开业率举证主体
【案例】：谁主张，谁举证vs举证便捷，自证清白
3、开业率的举证方式证明材料及证明方式
4、开业率条款内容
1)开业率的计量单位
【案例】：在无约定的情况下，承租方现以店铺户数计算开业率是否合理合法？
2)开业率的计算基数分母
【案例】：在约定多种开业率的情况下，开业率到底按照哪种标准计算？
3)开业的真正标准
4)开业率的计算时间时间点vs时间段
思考：开业率完不成怎么办？有何好的处理思路及办法？
思考：违反开业率会承担何种违约责任？
5)开业率公式
【案例】：未达标的开业率
5、间接表演侵权
【案例】：商场能否播放世界杯实况？
【案例】： EDG夺冠，有人却被拘留
五、免租期
1、免租期的期限与租期关系
思考：免租期是否应包含在整个租赁期限内？
思考：主力店谈判中索要较长免租期的应对？
2、免租期内产权人的房产税
1)免租期表述及税收优化
2)房产税缴纳时间点
3)从租vs从余值的比较
【案例】：商场出租柜台应如何缴房产税
六、装修
1、室内装饰装潢及开业前消防检查
1)一消与二消的区别
2)申报及费用承担主体
3)进场装修前所有装修方案审核主体
2、装修补贴
1)补贴主体
2)支付方式
3)履约主体
4)协议签订
【案例】：美食广场无法经营到底是谁的错？
七、租赁房屋的返还
1、租赁合同中返款约定返还方式及腾退前提
思考：腾退工作的启动步奏是如何？
2、停水、停电的常见实操风险界限及规避方式
思考：若租赁合同无约定，出租人可否停水停电？
1)停水、停电前提条件
思考：若商户直接跟自来水公司和电力公司签署的用水、用电协议，出租人可否停水停电？
2)停水、停电的理由及后果
3、注册地址迁移及餐饮、卫生许可证注销
思考：能否单独起诉要求移除注册地址？
1)注册地址的前置工作
2)除诉讼外的其他移除手段
4、房屋的空置费
1)空置费的产生前提及支付主体
思考：撤场后遗留了相关物品是否需要支付占用费？
思考：空置费收取标准及收取时长？
【案例】：空置费的赔偿标准及解约日期
八、单方解约条件
1、延期交付宽限期及退赔幅度
1)租赁合同预留宽限期
2)发生逾期交付处理
3)租户提出解约的应对
思考：若延期较长甚至无法开业，出租人将承担的何种责任？
2、出租人的单方解约权
思考：何种情况出租人可以单方解约？
3、承租人单方解约
思考：何种情况承租人可以单方解约？
【案例】：招商虚假宣传导致的合同解除

第二部分商办销售篇
一、售后返租签约
1、何为“售后返租”
思考：售后返租有何禁止性规定
2、售后返租需要购房人何种权利？
1)常规授权
2)公共区域管理权
3)相邻铺位联合租赁或分割租赁
3、购房人的重要限制及履行义务
1)产证及产调信息
2)合规发票提供
思考：购房人开票配合
思考：委托管理协议在税务局的认定
3)租金追索配合
4)空置物业费承担
5)投保主体
6)产权变更处理
【案例】：租户发生逃铺、空置、查封情况下空置物业费承担？
4、商管公司的违约责任
5、售后返租中的四方关系
【案例】：改造导致房屋面积减少是否需要赔偿
6、委托管理与租赁的关系
【案例】：委托管理协议是否是委托合同？
7、商管公司与物管公司的博弈
【案例】：广告是否能构成包租允诺？
【案例】：售后返租爆雷是否为收购协议的解除条件？
8、售后返租交付实操
【案例】：预售及现售售后返租房屋的交付
9、虚拟交付产生原因
【案例】：常规交付与虚拟交付差异？
思考：租赁合同签订、二次改造、商铺向承租人交付、商铺并铺/分铺、项目整体开业对购房人交付的影响
【案例】：不同情况下的交付实操
二、带租约出售
1、租赁端口的注意事项
1)优先购买权的放弃
【案例】：侵害优先购买权的后果
2)明确租金支付对象切换时点
3)明确租金支付频率、付款时限、支付金额
4)多支付租金的退还
5)承租人抵押配合
6)已出售房屋，开发商不再与承租人解除或变更租赁合同
【案例】：未在销售合同中披露租约的后果
【案例】：长租公寓爆雷案件
2、销售端口的注意事项
【案例】：未披露买受人的后果
【案例】：未在销售合同中披露租约的后果
三、包销销售方式
1、常见包销的误区
思考：包销到底是【销售代理+兜底买房】还是【房屋团购+限期更名】？
【案例】：包销商“漫天要价”
【案例】：开发商为表见代理“买单”
【案例】：因税筹而引起的包租及包销群诉
四、商办项目的大宗交易
1、资产交易与股权交易区别
2、资产转让
【案例】：资产转让的税筹优化股权转让+资产转让模式
1)二次装修标准
2)精装修中的参与管理
3)专用部分物业管理及公区的使用
4)拒绝接收标的物业的情况
5)面积补差单价
6)车位的租赁及购买
3、股权转让
【案例】：股权转让就项目管控股权转让+代建模式

第三部分酒店委托管理篇
一、酒店委托管理
1、酒店建设要求
思考：在酒店建设过程中，管理应参与哪些内容？
1)业主方的需求有哪些？
2、酒店权属
1)业主为所有权人
思考：酒店转让有何限制与前提？
2)业主为承租人
【案例】：委托管理期限超出租赁合同期限的后果
3、业主授权及限制
1)建设端技术服务费
2)品牌端商标授权、商标许可
3)运营端项目运营及管理
【案例】：终止的委托管理协议是否需要支付品牌授权费？
思考：管理公司的发展应如何限制？
4、项目财务监督
1)年度预算
思考：若预算超出偏差值，如何处理？
2)独立审计
3)经营账户超出部分金额的提取
4)关联交易采购价格限制
5、管理费
1)基本管理费与总收入的比例
【案例】：以下哪些费用应视为收入？
2)奖励管理费的计算
思考：营运成本应包含哪些费用？
6、业绩考核
1)起始期限
思考：起始日期的计算，是否应设置过渡期？
【案例】：管理协议终止的，免考核期间的管理费计算
2)考核年限
【案例】：不达标惩罚及补救措施
3)业绩底线：预算中营业毛利百分百
思考：考核应排除哪些因素？
4)考核方式
思考：RevPAR VS出租率 VS 毛利率

第四部分长租公寓篇
一、长租公寓收购风险
1、权属问题
思考：若房屋存在权属共有问题，如何防范风险？
2、先押后租及查封在先问题
【案例】：租赁后后房屋被查封的后果？
3、房屋属性工程尽调
1)土地性质
2)改变物业规划用途转租风险
【案例】：改造的工业厂房能否作为长租公寓出租？
3)消防验收瑕疵
【案例】：改造后房屋无法通过消防验收的处置
4)房屋质量瑕疵
【案例】：房屋质量存在严重问题，是否影响租赁合同的效力？
4、原租赁合同限制
1)租赁期限
2)行权限制
3)先决条件
二、长租公寓运营风险
1、装修质量瑕疵
【案例】：空气检测报告纠纷
2、个人信息保护
实务：《个人信息保护法》及《侵犯公民个人信息罪》
3、提前解约
4、租赁期限
实务：何为“短租”民宿与短租
5、物业未办理移交手续
6、居住环境的纠纷
【案例】：隔壁的KTV
7、安全事故
【案例】：意外事故纠纷
8、宠物管理
9、违约金过高问题
【案例】：天价违约金能否得到支持？
10、转租及群租管理
【案例】：公寓里的28份外卖
11、瑕疵交付问题
【案例】：修不好的空调

地产管理纠纷处理