课程大纲：

企业成本控制与风险管理

【课程背景】
房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节等，各环节涉及的税种主要有增值税、企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税、印花税、契税、城建及附加等税种，由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环，有必要对房地产开发环节涉及的业务模式进行剖析，全方位的系统解决企业架构模式的税负问题，让企业用好各项税收政策。
本课程将房地产开发流程分为前期开发阶段、建设及销售阶段、交付及清算阶段三大模块，对涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，抓住业务模式的税收筹划机会，更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。

【课程收益】
以最快的速度深度解析*国家财税政策，
熟悉房地产企业各个阶段的风险识别及管理
站在企业战略的角度进行企业整体的成本管控及税务筹划，规避税务管理中的风险
从各大税种入手，解密税务筹划中的关键点，助力企业降低税务成本、管控税务风险

【课程大纲】
一、房地产企业财务管理方法?
1、房地产企业财务管理目标与依据?
2、房地产企业财务成本控制与财务报表分析
（1）房地产立项环节、开发环节的成本控制要点及案例
（2）房地产销售环节、财务管理环节的成本控制要点
（3）房地产企业经营资金运作风险控制及案例
3、房地产成本开发的成本控制要点
4、房地产企业财务报表的编制技巧及结构分析

二、房地产开发企业的成本核算特点
1、房地产开发企业与工业企业、商贸企业及服务业的成本核算差异
2、房地产企业成本核算对象如何设置？
3、在房地产开发过程中成本核算需要注意哪几个时点？
4、采购环节发生的共同成本费用的分摊方法
①在会计成本对象之间分摊
②土地增值税清算单位之间分摊
③企业所得税成本对象之间分摊
5、什么是合理的分摊方式？地方规定--河北层高系数法

三、房地产企业风险管理
1、房地产企业管理中存在的风险
1）政策风险是首要风险
①行业政策
②税收政策
③货币和金融政策
④价格政策
2）市场风险是核心风险
①土地供应
②居民家庭收入
③供应结构
④利率水平
⑤城市进入风险
⑥市场变化风险
3）财务风险是重要风险
①投资规模大
②融资风险管理能力
4）管理风险
①房地产行业参与主体众多
②房地产开发环节繁复、参与者多、周期较长
③房企的经营管理要求较高
2、房地产项目运作中存在的风险管理措施
1）因地因时制宜，踏好政策调控的节奏
2）重视市场风险，做好项目策划和管理
3）建立财务预警机制，提升财务管理水平
4）适应转型需要，创新开发经营管理模式。

四、房地产企业预算管理
1、房地产预算的编制技术与方法及编制要领
1）房地产企业预算的编制总程序
①董事会根据长期规划，提出一定时期的总目标,并下达规划指标:
②各基层成本控制人员自行草编预算，使预算能较为可靠，较为符合实际:
③各部门汇总部门预算，并初步协调本部门预算，编制出销售、生产、财务等预算
④预算机构审查、平衡各预算,汇总出公司的总预算:
⑤经过公司总经理批准，审议机构通过或驳回修改预算:
⑥主要预算指标报董事会和上级主管单位，讨论通过或驳回修改:
⑦批准后的预算下达给各部门执行
2）企业应按照生产经营需要编制的预算内容
①经营预算销售预算、生产预算、费用预算
②财务预算现金预算、预计利润表、预计资产负债表
③资本支出预算项目投资决策预算

五、房地产开发成本成本控制
1、 商品住宅开发成本构成
2、 在开发的全过程中严格控制建安成本
（1）以合同管理为手段，加强成本控制
（2）通过招标选择监理单位
（3）做好规划设计阶段的成本控制
（4）实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法
（5）要加强设计出图前的审核工作
3、严格控制建安成本，降低工程造价
（1）严格进行工程招标，控制新开工程的造价
（2）合理安排施工顺序，减少临时费用
（3）建立工程洽商制度，降低工程成本
（4）严格控制材料、设备价格
（5）加强竣工结算的审核
（6）拆迁安置费用的控制
（7）贷款利息的控制

企业成本控制与风险管理