课程大纲：

房地产企业税收风险公开课

课程背景
受新冠疫情影响，房地产企业销售受阻，运营遇到严重困难。伴随金税四期上线和数电发票试点扩围，税务机关变成数据仓库管理员，获取纳税人信息技术手段不断强化，纳税人税务风险暴露机会越来越大，财税风险已悄然变化。企业经常会遇到税收风险预警提示，如不能有效应对，必然引发税务稽查风险。智慧税务以数治税下，防范税务风险最好方法是熟悉税务机关监管手段和方法前提下自我纠错，并依靠合法合规的纳税筹划进行“业税融合”控制税务风险，合法降低被税务稽查风险。
针对当前大数据科技治税智慧征管新形势，结合当前房地产行业运营特点和税收征管现状，特邀请国内具有税企争议处理、企业集团税务咨询经验的于老师亲临授课，授课内容完全来自实战，拒绝空洞的理论说教，案例导入为主、深入浅出，通俗易懂，学来即用。让您轻松应对以数治税征管新形势下税务预警风险，精准防范稽查风险，完美化解税企争议，轻松应对金税四期新挑战！

课程对象
房地产企业主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

课程讲师
于老师：注册税务师、会计师，实战型房地产行业培训讲师代表、资深房地产财税顾问。从事税务工作二十多年，期间从事过十五年税务稽查工作，两年征管工作，五年税政法规工作。在全国各省多次讲授房地产实践方面非常强的财税实务课，培养了很多财务总监。深得企业认可。近年来，为多家大型企业集团作财税内训。讲课以基层财税实务应用见长，讲解精辟透彻，脉络清晰。善于启迪思路，剖析背景，从源头上讲解财税政策制定的初衷。善于从法理上解释法律条文，善于归纳总结，将一个个复杂的财税知识点结合行业实务特点分析得简单易懂。善于结合行业运营实际，充分利用现行有效财税新政解决财税疑难问题的能力强。

课程内容
第一章：税收征管新形势分析及应对
1、金融监管新规全方位解析及风险防控
2、金税四期监管原理及核心亮点实例解析
3、金税四期下数电发票上线对房地产企业产生哪些影响？
4、房地产企业如何应对金税四期下数字化、智能化大数据监管新挑战？

第二章：如何应对税收风险预警与税企争议
一、什么情况下会产生税务风险预警？它的税收监管原理是什么？税务机关
主要预警风险分析方法解析。如何应对税务风险预警？房地产企业常见
税务风险预警算法模型解析。
1、税负率偏低、毛利率偏低
2、未开票销售额预警
3、增值税与所得税收入差异预警
4、其它应收款/其它应付款余额过大预警
5、进项税额转出异常
6、工资与个税申报比对异常……
二、什么情况下税务风险预警会引发税务稽查？企业如何避免被税务稽查？
三、会计报表自查技巧及涉税风险点
四、帐簿资料自查技巧及涉税风险点
五、会计凭证自查技巧及涉税风险点
六、房地产企业主要税务稽查方法及稽查案例解析

第三章：房地产企业主要税收风险点管控
一、土地征用风险管控
1、拆迁补偿与抵减销售额
⑴ 货币补偿证据链
⑵ 实物补偿可否抵减销售额
⑶ 增值税和土地增值税、企业所得税的处理
2、政府返还资金的涉税处理
3、配建安置房的税务处理。
4、公共配套设施无偿移交的税务处理及风险管控
5、投资和划转如何税务处理？
6、股权转让土地流转方式风险管控
7、接盘方式取得开发项目税务处理
二、开发成本风险管控
1、工程发包方式规划
2、结算票据的风险管控
⑴ 自然人代开建筑服务发票风险点
⑵ 销售货物+建筑服务如何管控结算票据风险？
⑶ 数电票下发票备注栏风险预警
3、地下车位成本分摊
4、售楼处、样板间装修
5、红线外成本
三、往来账风险管控
1、其他应收（付）款期末余额偏大的风险管控
2、预收账款未按规定及时确认收入推迟纳税风险管控
3、企业间无息借贷税收风险及破解应对
⑴ 增值税视同销售
⑵ 企业所得税特别调整
4、暂估入账未取得发票税前扣除风险应对
四、股权转让风险管控
1、法人转让股权与股息红利税收差异
⑴ 收入确认时间
⑵ 征免税政策
2、自然人转让股权与股息红利。
⑴ 平价转让与正当理由
⑵ 不公允增资与利益输送
3、增资减资（撤资）税务处理
4、企业股权架构设计
⑴ 直接架构
⑵ 间接架构
⑶ 复合架构
五、税收征管中的风险管控及争议化解
1、正确掌握发票取得与增值税纳税义务
2、增值税期末留抵税额如何抵减欠税，如何申报？
3、企业善意取得虚开发票税前扣除争议案例解析
4、虚报亏损如何定性，查增所得可否弥补亏损？
5、无法取得发票的财税处理
6、应扣未扣事项的追溯调整
7、滞纳金是否可超过本金？

第四章：增值税风险预警、稽查风险应对及争议化解
1、企业所得税与增值税收入不一致风险
2、应纳税额与预交税款抵减
3、简易计税未足额进项税转出的风险
4、增值税税负率偏低风险
5、增值税未开票销售收入累计负数预警

第五章：企业所得税风险预警、稽查风险应对及争议化解
1、毛利率过低项目结转成本不准确（多转成本、售价过低）
2、期间费用增长率超过营业收入增长率
3、违规列支/无合理扣除凭证虚列成本费用风险
4、成本费用利润率偏低预警
5、销售（营业）利润率、企业所得税贡献率偏低预警
6、企业所得税年报工资总额占主营业务成本占比过大风险

第六章：其它税种风险预警、稽查风险应对及争议化解
一、土地增值税税企争议
1、土地增值税预交的计税依据
2、清算项目的划分
3、土地价款的分摊
4、开发成本分摊
5、已开票尚未支付工程款，土地增值税清算能否扣除？
6、车位税务处理
7、装修款税前扣除争议
8、股权转让是否征土地增值税
二、个人所得税与社保税企争议
1、一次性补发数月工资如何计税？
2、两处以上取得工资如何处理？
3、低价售房的风险管控
4、无偿赠送的风险管控
5、股权平价或低价转让，税务机关如何确定转让金额？
6、个人所得税主要稽查重点
7、退休返聘、实习生、非全日制人员是否交社保？
8、社保交费范围与基数
三、其它税种税企争议
1、抵押的开发产品是否交房产税？
2、房地产企业土地使用税开始与终止的时点？
3、地下车位是否交土地使用税
4、行政事业性收费如何计征契税？
5、未建成房地产转让是否征契税？
6、出让金减免契税如何交纳？
7、代建保障性住房承受土地是否交契税？
8、印花税主要风险点

第七章：税企争议救济途径和沟通与协调
一、税务争议的救济途径
1、税务行政处罚听证技巧
2、税务行政复议要点
3、行政诉讼风险点及司法案例应用
二、涉税沟通技巧
1、涉税沟通理念与技巧
企业哪些涉税问题可沟通？如何提升财务人员沟通能力和沟通效果？沟通
应注意哪些事项？
2、涉税沟通案例分享
三、涉税危机公关应对
1、如何成为一名税务认可的财务工作者？
2、税务稽查接待的风险管控和技巧
3、税务危机公关策略选择与筹划案例应用

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