课程大纲：

土增税清算与审核应对公开课

【课程背景】
众所周知，房地产业是国民经济支柱产业，其相关税、费收入占到地方财政收入的一半，但当前受经济形势影响，整个行业步履维艰：消费者投资信心不足开源去化迟缓，成本居高不下，税收已成为房地产企业的重大负担，被业界公认为第三大成本。
房地产税收筹划的成败在于三大主税，关键是土地增值税。土增税计算繁琐、征管复杂，业务综合度高，税负弹性大。当前税收征管形势已经发生了重大变化：智慧税务已于2022年底基本开发完成，2024年全国税务工作会议明确，“将持续深化税收征管改革，稳步推进数电票推广应用，深化拓展税收大数据应用，提升数字化智能化治理效能”，因此像以往靠虚增成本降低土增税的招数已经行不通。
君不见，南京某房企收到建税撤〔2023〕8号税务事项决定书，三年前的土地增值税清算定率核定通知被撤销；深圳某房企收到深税二稽罚〔2024〕13 号行政处罚决定书，因拒不申报土增税，被认定为偷税。
其实，降低土地增值税也有规律可循，在总成本确定的前提下，企业提前进行合理规划，包括合理规划清算单位、合理安排清算时点、选择正确的成本分摊方法、积极妥善处理地下建筑和尾盘，完全可以合法降低土增税。
本次课程主讲老师牛老师长期从事房地产税务筹划，有丰富的清算经验，熟悉土增税政策、深谙土增税清算和税务清算审核规则。课程以土地增值税清算与审核应对为主题，现场通过分析政策重大条款、拆解清算流程、剖析清算审核中税企分歧与焦点，分享实战案例和清算经验，助力企业轻松应对房地产项目的清算收官，课程价值百万，机会难得，名额有限。

【授课讲师】
牛老师：知名房地产财税实战专家；清华大学总裁班客座教授；曾任某税收筹划事务所筹划部经理、副所长；曾任某新三板财税咨询公司咨询部总经理；从事房地产税务咨询16年，擅长房地产全程税收筹划、土增税清算筹划；股权设计、并购重组，出具的方案以实用性强、可落地见长。已为140多家房地产企业260多个项目提供税务咨询服务，业态涵盖住宅、商业、城市综合体、旧城改造/城市更新、特色小镇等。著有《土地增值税实战与案例精解》（2012、2014）、《房地产全流程税收筹划与风险应对》（2023）等多部房地产财税著作。主讲课程《房企全流程50个税筹爆点解析与筹划应对策略》《土地增值税清算实战与筹划应对》《房地产业三大主税关键业务风险管控与筹划应对》等，课程贴合实务、实战性强、信息量大、案例丰富，深受客户和学员一致好评。

【培训对象】
房地产企业高管、财务人员，税务机关房地产征管人员，会计师、税务师事务所从业人员，房地产行业研究人员。

【课程内容】
一、当前税务风险和应对措施
1、2024年税收形势与应对
2、当前土地增值税清算形势
3、土增税清算和审核中的新动向和应对
4、金税四期和数电票对清算的影响与应对
5、各地土增税政策重大条款解析与运用

二、清算前期的筹划与应对
6、土增税征管流程系统剖析
7、土增税征收范围确认
8、产品对象分类的适用与选择
9、项目报建前期的筹划与布局
10、清算单位、分期的调整与补救
11、土增税清算时点的把控与应对
12、可售面积与清算面积的确认
13、公配设施规划的影响与应对
14、票据的风险管理与应对

三、收入的确认、筹划
15、收入组成与确认的时点处理
16、一般计税下土增税收入与成本的确认
17、“买一赠一”的处理方法与收入确认
18、价格偏低的风险与合理利用（含案例）
19、违约金、更名费、价外费用的处理

四、成本、费用的处理与筹划
20、土地、开发成本剖析与处理
21、特殊拿地方式下土地价款的确认
22、“限低价、竞配建”土增税清算方法
23、开发间接费与利息的处理
24、代收费用的税务风险与应对
25、各个扣除项目的管理与协调
26、拆迁补偿费的分摊处理
27、【案例分析】成本分摊方法的正确选择
28、地下建筑的成本分摊选择
29、无产权、人防车位各处置下税务处理
30、四项扣除项目的风险与运用
31、层高系数法等特殊方法的运用

五、特殊问题的处理与应对
32、土地出让金分期付款利息的处理
33、红线外配套设施的清算处理
34、代建管理费的处理方法
35、土增税二次清算风险管理
36、地下建筑不参与清算的处理
37、关联交易在土增税中运用与风险
38、装修装饰业务的合理利用
39、清算后企业亏损的处理

六、清算实战与筹划分享
40、税负动态测算模型的设计技巧
41、清算中其他地方利好政策的运用
42、清算审核发现其他税种问题的应对
43、征收方式的转化协调
44、清算方案选择与税企关系协调
45、尾盘与旧房的土增税处理
46、实战案例分析

七、现场答疑交流

土增税清算与审核应对公开课