课程大纲：

资产策略培训

【课程背景】
在传统融资经营模式下，企业过度依赖银行贷款、债券发行等债务融资方案。虽短期缓解资金压力，但本质仍是“借新还旧”的循环游戏利息负担加重、本金偿还压力如影随形，一旦现金流断裂将引发系统性风险。尤其在经济下行周期中，抵押物贬值、融资渠道收缩等问题集中爆发，导致大量优质资产沦为“账面僵尸资产”。与此同时，REITs不动产基金作为权益型金融工具，没有本金偿还兜底义务，通过盘活存量资产所有权或经营权实现“轻资产转型”，既能一次性释放资产长期价值，又能通过持续运营收益反哺企业，彻底摆脱债务依赖症。然而，当前企业普遍面临政策认知滞后、资产估值失真、运营能力短板等核心瓶颈，导致REITs普及率较低。
本课程聚焦解决上述问题，深度解析REITs政策逻辑与市场运行规律，系统传授基金管理人视角下的资产筛选策略与投后管理增值路径，通过典型案例复盘与实战工具演练，助力企业破解资产流动性困局，释放万亿级存量资产价值，实现从“资产持有者”到“资本操盘手”、向“沉睡存量资产”要“活水新增资金”的战略跃迁。

【课程收益】
政策洞察：梳理REITs政策发展脉络，把握常态化发行窗口期，快速获得新增资金
资产配置：学习基金管理人视角下的REITs资产筛选与估值模型
运营增值：掌握投后管理核心策略，提升REITs资产回报率
实战案例：通过产权类/经营权REITs案例解析投资逻辑

【课程对象】董事长、总裁、总经理、常务副总、财务负责人、财务总监等高管人员

【课程大纲】
一、REITs不动产基金为何成为存量资产破局关键？
1.1 传统融资模式为何难以为继？
债务依赖症：利息负担加重 vs 本金偿还压力
僵尸资产困局：抵押物贬值 vs 融资渠道收缩
政策转向信号：扩募审核趋严 vs 回收资金用途限制
1.2 REITs如何重构资产价值逻辑？
权益型工具特性：所有权/经营权转移 vs 债务杠杆风险
轻资产转型路径：一次性释放长期价值 vs 持续运营收益反哺
政策红利窗口期：万亿市场机会 vs 极低的企业参与率
1.3 企业面临的核心瓶颈是什么？
政策认知滞后：40号文→1014号文演变逻辑不清
资产估值失真：产权类vs经营权类定价模型混淆
运营能力短板：招商、成本、风险三大模块缺失

二、REITs政策红利如何精准捕获？
2.1 政策工具箱如何解锁？
政策图谱解析
扩募审核“红绿灯”规则详解
回收资金用途合规边界划定
2.2 哪些资产能快速上车？
产权类REITs筛选漏斗（产业园区/保租房/仓储物流）
经营权类REITs准入门槛（新能源/水利/环保/高速公路项目）
特殊资产合规处理（酒店/商业配套纳入比例限制）
2.3 政策套利风险如何规避？
PPP项目合规性审查清单
资产权属瑕疵处理预案
国资转让程序避坑指南

三、存量资产如何估值定价？
3.1 产权类REITs估值陷阱
现金流折现模型（DCF）实操要点
租金增长率假设合理性验证
市场可比案例偏差修正
3.2 经营权类REITs定价密码
IRR测算工具使用指南
政府补贴收入处理规则
特许经营权剩余期限价值评估
3.3 市场定价偏离度分析
产权类REITs溢价/折价因子
经营权类REITs现金流稳定性验证
同类资产估值横向对比模型

四、投后管理如何实现资产增值？
4.1 产权类资产运营三板斧
租户信用评级模型
动态调租触发机制
成本管控红线设定
4.2 经营权类资产风控体系
投诉响应SOP手册
安全生产应急预案
用户流失预警模型
4.3 数字化赋能工具箱
智慧园区管理系统应用
ESG信息披露自动化
资产证券化现金流监控平台

五、实战案例复盘与工具演练
5.1 产权类REITs标杆案例
某产业园REIT：出租率逆袭30%的运营秘诀
?实操演练：某产业园REIT估值模型搭建
5.2 经营权类REITs经典案例
某经营权REIT：现金流稳定性分析
?实操演练：经营权类REITs IRR敏感性测算
5.3 投资策略沙盘推演
政策收紧期资产组合调整方案
扩募资产筛选漏斗工具使用
?实战演练：某企业REITs发行可行性诊断

六、风险预警与合规避险
6.1 政策合规五大雷区
扩募申报材料清单
信息披露时效性红线
关联交易定价合规边界
6.2 市场波动应对策略
二级市场价格异动预警指标
对冲工具组合策略
流动性枯竭应急方案
6.3 运营中断风险预案
备用管理人机制建立
突发事件舆情管理SOP
保险工具联动方案

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