课程大纲：
后营改增时代房地产会计核算实务与税收政策风险应对培训课
课程大纲：
一、现阶段营改增政策对房地产行业的影响。财税[2016]140号扩大房地产行业抵扣范围应如何操作？被誉为给建筑业松绑的财税[2017]58号政策的出台，房地产行业应如何应对？
二、国地税合作下的税务风险评估与稽查解析
三、房地产企业应尽量在430前取得施工证，保留选择权。那如果在430后失去选择权后，房地产企业将必须采取一般计税方式，他会要求建筑企业选择何种纳税方式？有什么相关风险？
四、房地产企业多缴退税怎样才能顺利进行，相关政策文件有哪些？
五、房地产行业会计核算流程
（一）增值税会计核算法律依据
（二）增值税会计核算科目设置规则
（三）房地产进项税额核算重点解析
（四）预售环节增值税会计核算解析
（五）销项税额会计核算重点解析
（六）不得抵扣进项税额的会计核算
（七）纳税申报的会计处理
（八）财会[2016]22号文出台后带来的会计核算变化及适用
（九）房地产企业开发成本及开发费用核算重点解释
六、房地产行业营改增政策解析及风险应对策略
（一）所得税遵从法人税制原则，增值税遵从以票控税？房地产企业异地项目该如何进行操作？差额征税发票的取得应规避怎么样的风险？
（二）增值税“征税范围”应如何界定，哪些收入不需要缴纳增值税吗？
（三）“非经营活动”该怎样认识？房地产企业常见的非经营活动有哪些？
（四）“视同销售”的税网已经张开，增值税无偿提供应税劳务和服务应视同销售纳税？
（五）“价外费用”，原增值税条例下与营改增新政下有哪些区别？售房常见价外费用有哪些？
（六）“兼营”该如何核算？税务稽查如何检查兼营行为？
（七）“混合销售”政策反反复复，买房家电、送装修、送车位等是兼营？混合？视同销售？
（八）“进项税抵扣”,怎样能付出最小的代价，取得最多的增值税专用发票。
（九）“集体福利”筹划政策，营改增后变化巨大。
（十）“服务”非专用于“简、免、集、个”项目的，必须转出吗？
（十一）“固定资产”抵扣，企业应该怎样筹划？
（十二）“非正常损失”的主客观之争，天灾人祸之争。违章建筑拆除，其进项税一定要转出吗？
（十三）“不动产”抵扣里有玄机。房开企业同样是盖房子，但进项税抵扣政策不一样，您是如何理解的？
（十四）增值税专用发票的“三流一致”是否适用营改增四大行业？房地产企业也会受“三流一致”困扰吗？
（十五）破解“预缴税款”的谜题，房地产企业预缴增值税需要按项目，将来抵减需要配比吗？
（十六）税企必争“纳税义务发生时间”，《条例》、《36号文》、财税2017年58号文的规定一致吗？
七、房地产企业所得税、土地增值税政策解析及风险应对策略
（一）正确理解《企业所得税法》与《国税发【2009】31号文》的关系；
（二）房地产开发项目完工条件的理解，企业与税务稽查的分歧点在哪里？
（三）开发产品销售收入的确认与增值税、土地增值税的纳税义务发生时间是怎样关系？
（四）“视同销售”一定会有所得税吗？“买一赠一”怎样操作才能少缴税？
（五）销售未完工产品如何计税？预计毛利率政策有什么变化？
（六）未完工开发产品销售收入，企业所得税、土地增值税与增值税的口径差异。
（七）出租产成品的租金收入如何计税？尽量避免预租收入等形式造成流转税与所得税收入不一致的情况。
（八）开发产品已经销售，又发生维修费用，还能税前扣除吗？
（九）开发区内建的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施应如何处理？
（十）项目管理费、项目服务费、咨询费税前扣除的区别与风险应对。
（十一）红线外支出能否税前扣除？挖人工湖、修道路、修跨河大桥、建休闲广场、沿河景观设施等的支出，不能税前扣除吗？土地增值税能否能扣除？
（十二）被政府无偿收回土地使用权的形成的损失如何处理？被政府收取的土地闲置费能否税前扣除？
（十三）房地产企业的借款利息该如何处理才是符合税法规定的？信托投资公司的借款风险怎样化解？
（十四）成本对象确定的六原则，所得税规定与会计规定的差异有多大？
（十五）可税前扣除的三项预提费用，应如何进行税收筹划？
（十六）合作建房但该项目未成立独立法人公司的，如何进行所得税处理？通过管理费形式的合作建房，税局是否认可？
八、企业所得税与土地增值税的纠缠
国税总局2016年第81号公告等涉及房地产行业的*相关文件解读
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