一、目的

本条例旨在为物业管理公司提供一个明确的指导框架，以确保住宅小区（大厦）物业管理达标创优工作的完善与有效。

二、适用范围

本条例适用于所有物业管理公司，旨在指导其进行创优达标工作。

三、职责划分

1. 公司总经理：全面负责达标创优工作的组织与监控。

2. 分管副总经理：协助总经理具体负责组织实施达标创优工作。

3. 管理处及公司各部门：依照本条例进行达标创优的具体作业。

四、程序及要点

1. 物业管理“达标创优”简介

（1）“*物业管理优秀小区/大厦工业区”达标评比：由国家建设部组织的全国性评比，分为90分（百分制），要求小区/大厦/工业区需经过省建委或物业管理主管部门的推荐考评，合格后可获得建设部颁发的荣誉。

（2）“省级”、“市级”、“区级”物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比：分别由各省、各市、各区住宅主管部门组织的评比活动，达标后分别可获得相应级别的荣誉称号。

2. 物业管理公司创优工作步骤

（1）确立创优目标：公司应明确目标，即争取达到的荣誉级别。

（2）成立创优领导小组：由公司领导挂帅，各部门负责人参与。

（3）内部动员：对员工进行创优总动员，确保员工了解并投入到创优工作中。

（4）对照“创优”标准进行内部整改。

（5）进行“自检”和“预检”。

（6）准备迎检达标。

3. 创优达标基本工作要点

（1）明确创优目标：要根据小区/大厦/工业区的实际情况和公司的保证能力，定立合理的创优目标。

（2）成立创优领导小组：确保有公司高层的参与，加强协调与支持力度。

（3）内部动员：通过会议、宣传等措施，使员工快速进入创优工作状态。

（4）内部整改：参照“创优”标准，边整边改，逐步达到标准。整改包括硬件设施的整改和资料的完善两大部分。

4. 硬件设施的完善重点

（1）楼宇外观的完好与整洁，无违法搭建、涂画现象。

（2）楼宇内部整洁有序，无违反装修管理和消防管理规定的现象。

（3）公共设施、设备使用功能保持良好的工作状态，无缺项和随意减少。

（4）设备机房及设备表面维护管理需做到整洁干爽，无灰尘、锈迹等。

（5）消防系统配置齐全，标识清晰，消防通道畅通无阻。

（6）其他重要设施如二次供水、煤气管道、电梯等的安全防护措施需完善到位。

5. 卫生与环境美化

（1）注重小区各卫生死角的清理，严格控制乱张贴、乱涂画等现象。

（2）加强环境美化、绿化的整改，提高小区的整体美观度。

6. 资料整理与迎检准备

（1）完善“创优”迎检资料，确保资料的完善与真实可靠。

（2）重点整理产权资料、设备维护记录等关键资料。

### 规划许可证及其他相关文件

#### a) 项目前期资料：

建筑规划许可证

土地利用协议书

投资许可证

开工许可证

红线图

总平面图

#### b) 竣工验收文件：

土建工程竣工验收报告

消防竣工验收证明文件

水电安装竣工验收证书

电梯竣工验收报告及准用证书

通信系统竣工验收证明

燃气系统竣工验收报告

#### c) 管理移交文档：

图纸移交记录

开发建设其他资料（如隐蔽工程记录等）移交清单

接管验收报告

钥匙移交记录

开发商委托管理合同书

#### d) 公司成立及登记文件：

营业执照及相关税务登记证明

企业法人代码卡

管理处营业执照及停车场营业执照

管理处房产产权相关资料

#### e) 业主委员会相关文件：

业主管理委员会章程及社团法人登记证

业主委员会选举产生相关记录

业主管理委员会成立记录及会议纪要等

业主管理委员会发布的公告与通知等文件。关于公众管理制度，详见住户手册。此外还包括所有内部管理标准作业规程和管理制度等。 f）创优前的自检与预检流程：在整改硬件和整理创优迎检资料过程中，创优领导小组应定期组织内部自检，确保以目标为标准进行全面自查自纠。邀请行业专家进行预检，以便在正检前进行有针对性的准备并锻炼全体员工。 g）迎检准备事项：在正式创优迎检前，应确保硬件整改达标，资料记录真实全面；与业主/住户充分沟通，取得其理解和支持；取得业主管理委员会的支持和配合；选好住户代表并为其汇报工作做好准备；写好迎检汇报材料，突出特色和成绩；注意仪表仪容和言行举止，以饱满的精神风貌迎接考评。发言稿应包括小区/大厦/工业区简介、物业管理工作汇报、社区文化与精神文明汇报以及创优工作情况等部分。注意迎检环境的布置和分工负责，营造出良好的迎检氛围。 h）最后强调在正式迎检前的各项准备工作的细节和重要性，确保能够顺利通过考评团的检查。 i）还需注意所有内部管理的日常质量记录、员工绩效考评结果记录、所有的住户投诉记录、所有的住户回访记录等相关管理细节也要在迎检准备中得到充分考虑和落实。同时提供所有财务运作损益表和其他财务报表等相关资料以备查验。还要提供所有社区文化记录、电梯年检证书等相关证明材料。最终目标是提高迎检水平，赢得业主和考评团的认可和支持。针对仪容仪表与精神风貌的管理措施

仪态举止均需精细雕琢，创优领导小组须保证员工展现最饱满的精神状态参与考评。

一、迎检基本要求

1. 精神需振奋，仪容需整洁；

2. 纪律严明，秩序井然有序；

3. 态度热情，不卑不亢；

4. 环境宜优雅，氛围需轻松活泼；

5. 自信严谨，应答得体适中。

二、迎检后的总结归档

迎检结束后，创优领导小组需撰写总结材料，进行归档保存，以备后查。

三、相关支持文件及策略

1. 加强政工队伍建设与管理

应深化大学生思想政治教育工作的领导，建立健全领导体制和工作机制，有效实现管理育人、服务育人及环境育人的目标。需强化辅导员的管理与培训，规范其培养机制，并加强学生自我教育的力度。应制定适应成都职业学校学生特点的管理制度和措施，强化学习态度，明确学习目标，形成求实创新的学风。

2. 团学活动的创新与推进

团学活动是校园文化的重要组成部分，也是学生素质拓展的重要平台。需与时俱进，主动融入学生中。团学组织需均衡发展，百花齐放，各组织需有效配合。应强化学生干部的培训，提高学生干部的个人素养。活动形式需丰富多样，搭建活动载体，开展特色鲜明的主题教育活动。

3. 创新创业工作的全面推进

实施创新驱动发展战略，关键在于创新创业型人才。应明确目标，构建创新创业教育体系，加强理论教育。结合专业特色，扎实开展创新创业实践活动。积极打造创新创业教育平台，丰富学生创新创业载体。

4. 精准扶贫项目的实施与品牌打造

对于*教育精准扶贫项目，成都职业学校应抓住机遇，从成立工作领导小组、确定对口专业、加大宣传力度等方面着手，加快精准扶贫品牌项目建设。特别是针对教育扶贫职业教育及创业就业培训，应充分发挥学院特色和优势，确保项目落地实施。

五、记录与管理

所有工作和活动的开展均需进行详细记录和管理，以利于后续的复查和总结。相关支持文件和策略的制定与实施也是必不可少的环节。

六、其他相关工作

成都职业学校积极响应国家“十三五”规划，大力推进教育精准扶贫项目，为贫困地区的孩子们提供教育支持。学院宣传部门正深入解读这一项目的内涵与外延，结合学院自身特色和实际情况，开展系列宣传报道，以在社会上形成良好的舆论氛围，进一步推动项目的实施。

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在企业人力资源的管理中，培训工作中常遇到的问题包括经费紧张或缺乏经费、培训被上层忽视、培训人员难以有效开展工作的难题。这些问题的存在使得培训效果及其价值难以显现。

正处于发展期的中小企业，其业务迅速拓展，管理体系尚不健全。为保障业务发展，需要大量人才，招聘工作成为焦点。为形成团队驱动力以实现目标，绩效考核工作也尤为重要。培训的价值体现是一个长期、渐进的过程，不易受到企业重视。因业务拓展而不断组建、扩大团队，以及提升效率的需求，培训工作显示出其必要性和迫切性。到位的培训组织能使员工快速掌握企业信息和管理要求，顺利进入角色、高效开展工作；良好的培训氛围可促进团队融合，加速企业文化的产生和定型；有计划的培训系统能推动员工能力提升和职业发展，有效达到留人的目的。了解中小企业的真实培训需求，设计并实施相应的培训内容和形式，是培训人员确立自身价值、让培训工作产生效果的前提。

一、中小企业的培训需求分析

企业对人的基本要求是适岗、稳定。对于处于发展期的中小企业来说，寻找适岗人才因企业规模、品牌影响有限而较难获得，同时因管理机制不健全，留住核心人才也颇为费力。基于这个问题，企业不同阶层对培训价值的期望有所不同。企业所有者阶层期望员工的专业能力、职业素养和职业心态通过培训能有所提升，同时期望企业文化和管理氛围更加积极、和谐以挽留优质人才。管理阶层更关注团队的效率和目标实现的能力，他们期望对员工专业能力、工作熟练度、工作效率有所提升的培训，并期望下属通过培训保持职业心态，能够发挥潜能、创造更好的业绩。基层员工希望能有学习机会，掌握更多技能、知识，以胜任更难的工作、更高的岗位，为今后的职业发展创造更大的选择空间。全面满足上述需求需要一个庞大、系统的培训体系来支撑，这很难实现且不经济。实际上，企业培训需求是由具有话语权的某一阶层主导的，通常是企业的所有者阶层。老板希望怎样的培训有效，就应当开展怎样的培训。

二、中小型企业的培训内容分类

中小企业的培训内容可分为以下四类：岗位职责、工作流程和专业技能的培训，促使员工胜任岗位要求、顺利开展工作；企业介绍、企业文化和规章制度的培训，让员工了解企业、遵守规章制度，促进行为符合企业文化；提升职业意识、端正职业心态和开拓职业思维的培训，提升员工素质、调整心态、激发潜能；以及员工未来职业发展所需专业技能的培训，让员工继续深造、胜任未来晋升岗位，实现员工和公司共同发展。

三、中小企业的培训形式和资源限制

培训形式的选择涉及经费和师资两个重要资源。中小企业在资金和人力的支持上都十分有限，因此培训形式的选择要根据实际情况进行。对于岗位职责、工作流程和专业技能的培训，可以选择有经验的内部讲师讲授或导师指导。对于企业介绍、企业文化和规章制度的培训，可以采用主题论坛、案例诠释或现场感受等方式。对于提升职业意识、端正职业心态和开拓职业思维的培训，通常采用团队特训的方式。在选择培训形式时需要考虑经费和师资的限制以及员工的实际需求和学习特点。同时与绩效考核和工作实践相结合以确保培训效果。

总的来说中小型企业在开展培训工作时会面临诸多挑战但也存在机遇通过合理的规划和实施可以满足不同层次的员工培训需求为企业的长远发展奠定坚实的基础。团队特训策划阶段，企业培训人员应明确培训目的和需求来源，以设计有针对性的培训活动和引导步骤。每个环节后的情景讨论由管理层主持，有助于巩固领导权威和广泛认同。小组竞赛能加速员工对职业行为的认同和养成，特别是团队合作、沟通协调等职业素质。老板参与拓展训练会产生超预期效果。

团队特训的高境界是真情交融、思想碰撞、人生回顾，是愉悦生活的体验和领悟。导入的培训内容能在人们心中留下深刻印象。关于员工未来职业发展所需的专业技能，属于高阶知识培训和能力锻炼，对中小企业而言，师资和费用更为紧缺。

企业资深技术人员和管理人员担任讲师是一个选择，但他们工作量已饱和，抽出时间做非紧急工作有难度，且未必得到所有者和管理层的支持。设定清晰的职业发展目标和配套标准，引导员工自学提高知识能力水平，是中小企业员工职业发展培训的*途径。

培训人员应促进各方为员工设置明确的职业发展目标，关注员工成长。员工有追求时，必然会努力做好本职工作。培训人员还应塑造企业学习氛围，推进各种形式的培训奖励政策、分享活动等，鼓励员工自学。

培训安排与工作安排冲突是培训参与度低的重要原因。要灵活安排培训时间，考虑缩小受训群体。只要培训内容得当、形式灵活，在任何时间都能得到支持和认可。对于下班后的培训，提供必要的干粮和饮水，也能获得支持。

中小企业以讲授式培训为主，但这种方式容易让员工失去积极性。应从吸引、诱导受训人员的角度出发，让培训活动更丰富多样。培训与绩效考核的结合应侧重于培训内容与岗位职责、绩效目标的契合度，而非简单添加考核指标。

员工晋升前需评估其胜任新岗位的能力，而中小企业通常仅依靠经验判断。理想的方式是事先为员工制定晋升规划，设置培训要求和完成标志，让员工通过自学达到要求后予以晋升。归根结底，这是为员工进行职业生涯规划。

在准确识别需求的前提下，满足需求的活动将被视为有价值。只有真正满足中小企业在培训方面的需求，培训人员的工作才能获得更多认可。