课程大纲：

【课程背景】

 根据房地产项目开发一线会计人员的工作需要，我们根据截止2015年10月25日的税收政策，结合营业税改征增值税和税务检查中主要问题，系统分析地产开发不同阶段的重要税务问题，帮助企业在短时间内掌握重点问题的解决方案，以降低企业税收成本和税收风险，改善您企业的资金紧张状况，彰显你的专业价值

一：房地产营改增主要影响及对策分析

1．营改增对工程造价的主要影响

2．营改增对项目成本管理的影响

3．营改增对产品定价的影响

4．营改增对业绩考核指标销售额、对项目投资与收入估算的影响

5．营改增对财务评价的影响（投资利润率、成本利润率、资本利润率）

6．营改增对项目投资与收入测算的影响（重点）

（投资估算表、资金计划表、销售出租收入及经营税金估算表）

7．增值税的税负形成机制与营业税税负形成机制差异解析；

8．不同工程管理模式的影响（平行发包、施工总承包、工程总承包）

9．对土地一级开发的影响解析

10．对不同项目拓展方式（合作开发）的影响解析

11．对销售的影响解析

⑴ 不同销售方式税负差异显著；

⑵ 自营销售、代理（境内外）销售、带租约销售、出租、经营权的整体转让、托管、

证券化、众筹。

⑶ 低成本营销、先租后售、以租代售、换房销售、升值销售、售后回购、售后返祖、租金抵月供等。

12．持有物业出租、转租的税负差异解析

13．融资渠道与方式的选择：（银行贷款、预售、发行股票、房地产债券、地产信托、

REITS、私募融资、典当融资、合作开发）

14．营改增对会计核算的影响及对策

二：不同来源渠道取得或出售土地成本的构成差异（重点）

1．招拍挂（净地出让、非净地出让）成本构成

2．划拨用地的成本构成

3．购买在建工程

4．合营式合作开发

5．融资型合作开发取得土地

6．土地置换

7．购买资产式收购项目公司

8．股权收购取得项目公司土地

9．投资者以土地出资

10．棚户区改造取得土地

三：土地增值税清算中常见的税企争议解析

1．营业税、土地增值税和企业所得税有关收入确认差异解析

2．土地增值税和企业所得税有关成本、费用和税金扣除差异解析

3．企业成本计算对象的确定与清算单位的关系

4．土地成本和其他开发成本的分摊方法（占地面积法、建筑面积法和土地估价法）

5．配建保障房如何处理更合适

6．同一项目的清算方法是否可以变更

7．红线外支出的处理

8．车位的不同成本分摊方法

9．会所的不同处理方法对清算的影响

10．别墅按套或按类清算的争议

11．如何让选择清算时点（早清算还是晚清算）

四：建安阶段的核心财税问题解析

1．建安阶段的会计科目设计

2．合同与发票管理

3．电梯、空调、门、窗、排水设备、消防器具、智能化设备、幕墙、信报箱、洁具、家具、五金、钢结构等，在总包合同中应当约定甲供还是乙供？

4．总包合同中建筑材料（钢筋、混凝土）乙供，开发公司需承担3.18%的营业税及附加？

5．精装修业务，涂料、墙砖、电线、灯具、园林设备或林木应当甲供还是乙供？

6．幕墙、门窗、定制家具、钢结构向生产厂商直采的节税原理

7．代垫水电费的处理

8．装修费用的处理（商品房住宅装修一次到位实施细则）

9．精装修家电和家具的处理（渝地税（2011）221号）

10．扣留的质保金需要缴纳营业税吗？

11．对外付汇境外设计公司的设计费（室内设计、外立面设计、城市综合体整体

建筑设计）需要缴纳10%的预提所得税？

12．基础设施、公共配套和开发间接费的税务审核

五：销售阶段的核心财税问题解析

1．到底什么样的收入无需缴纳营业税？

（“应税收入”与“非应税收入”的区分标准和依据）

2．预征模式存在的主要问题

3．众筹模式售房的主要财税问题解析（业内3种销售创新）

4．产品应该如何定价

5．租赁保证金是否应缴营业税

6．“交1000抵1万”销售业务应当如何操作业务流程、合同价款、开具发票？

7．老业主推荐新客户赠送免物业管理费如何操作最节税

8．物业公司免收的管理费是否应当视同销售仍然确认会计收入、申报营业税？

是否还负有代扣老业主20%的个人所得税的义务？

9．开盘现场抽奖品活动所发生的费用应确认为“销售费用”还是“营业外支出”

公司是否负有代扣20%个人所得税的义务？

10．“买房送车位”业务应当如何约定合同条款以减少税务纠纷

11．销售精装房按毛坯确认收入并预提装修成本，另签无偿赠送装修合同的危害

12．分时度假会员模式的税收好处

13．房产税的筹划思路

14．会计乱用销售费用和管理费用，预提部分费用的危害

六：资金管理中的核心财税问题

1．借款费用或利息费用的税务处理解析

2．集团企业资金集中的模式（转贷的税收利益）

3．明股实债融资对营业税、土地增值税和所得税影响

4．民间借贷的利息费用的税前处理思路

5．借款费用的资本化与费用化对两税清算的影响差异

6．资产证券化存在的主要问题解析及规避（法律、财务、税务）

7．PPP项目的主要财税问题解析

七：营业税、土地增值税和企业所得税的协调

1．三税种的区别和联系

2．实现规划、拿地、建设和销售等业务与税务管理呼应

3．土地增值税和企业所得税的主要差异

八：项目出售的主要财税问题解析

1．项目出售和资产剥离的区别

2．出售股权转让项目的财税问题解析

3．出售资产转让项目的主要财税问题解析

4．股权划转转让项目的主要财税问题解析

5．债转股转让项目的主要财税问题解析

6．企业分立方式转让项目的主要财税问题解析

7．项目转让给上市公司的财税问题解析  

九：现场互动，专家开放时间，解答学员涉税疑难问题。 讲师介绍：王老师

我公司特聘首席财税导师，教授，武汉大学在读博士。注册税务师、会计师、注册内部审计师。资本运作高手，地产私募专家，全国房地产经理人联合会研究员，国内知名房地产行业实战派纳税筹划专家；《新会计准则与税法差异分析》主编，中国财务总监资格认证税收筹划课程首席讲师，多家上市公司独立董事，某会计师事务所、税务师事务所主任会计师，多家银行和多家证券公司的财税顾问，多家房地产开发企业（上市和非上市企业），国有企业集团的税务顾问。          

具有十多年财务税收管理工作经验，具有丰富的资本运作经验，主导参与多个地产私募基金的设立和运作，参与部分企业的境内外上市运作。在多年的财税咨询实践中，对各类企业的投融资运作管理有非常深入的研究。先后在全国各大城市主讲《税收筹划》、《房地产企业融资之道》、《税收政策深度解析》、《房地产开发企业财税管理要点及节税方案设计》、《如何应对税务稽查》、《房地产企业资本运作与税务规划》、《兼并收购》等课题500余场，受训企业负责人、财务人员多达上万人。

培训风格以实务见长，知识渊博、理论功底深厚。采用互动教学，内容充实新颖、气氛活跃、案例经典、分析深刻，深受学员好评，在业内享有良好声誉，被誉为“财税通”。