课程大纲：

房地产企业内控制度培训

【课程背景】
为什么很多房地产企业把内控当成了鸡肋？做也不是，不做也不是！
做了内控，效率反而没有以前高了，员工抱怨却增加了？内控很多规章制度怎么与企业原有的制度有太多的冲突，到底哪个为准确？财务在内控中到底充当了什么样的角色？为什么很多部门在推行内控时，采取了阳奉阴违的做法？
万科是房地产业内的领军企业，泛海却是行业中并不多见的真正实力派，他们在推行内控中积累了很多的优秀的做法值得中小房地产企业好好学习一下，特别是财务中高层，通过对他们的内控与内部审计的强力推进的全面掌握，把本单位的内控能做到位，做到真正为成本控制服务的作用。
本课程的*亮点在于，课程中的很多案例分析均为实用型较高的案例，并且被行业内专家证实具有很高推广价值的案例。希望这一课程能给很多有志于成为财务高手的你提供更好的思路。

【课程收益】 
通过介绍万科，泛海的内控体系建立模式，将理论和房地产实践完美结合。
分享万科，泛海在建立内控体系过程中的经验和教训。
通过生动的案例分析，了解房地产行业风险集中的环节。
掌握房地产行业内部审计的具体实施程序以及关键操作要点。
深刻理解内部审计、财务风险管理与内部控制之间的关系，打造系统“防火墙”。

【主讲内容】
第一讲：公司管制/治理结构
◇：高管的组织结构设计，既是制度设计，也是执行设计。只有设计没有监管也是形同虚设。财务管理者如何在高深莫测的企业“人事”管理中，既能把财务职能“如影随形”，也能置身世外，控制管理中的漏洞？
1. 企业集团财务结构设计
2. 公司高管四大机制如何设计：决策、激励、约束与沟通
3. 高管要不要岗位轮换？
4. 如何做到实际控制？
5. 关联交易的财务控制
6. 制度从严，执行讲理，考核人性化
7. 内控文化与财务文化如何结合
8. 如何化解企业帮派？
9. 公司治理的原则及控制

第二讲：审批权限/授权体系（Approval Limits）
◇：如何设计审批权限（授权体系），把财务经理的专业能力与领导能力，提升到一个全新的高度，让你在组织内控的同时，把你的权威树立？综合运用审批权限能极大地促进企业的发展，提高效率的同时也控制了风险。
一、财务如何理解并做好审批审核？
1. 财务权限在执行层面的把握实践
⑴ 如何平衡业务与财务的关系               
⑵ 财务角色的现代定位
2. 财务权限控制的难题
⑴ 权利上升与绿色通道                          
⑵ 部门间意见不统一
⑶ 与老板的意见矛盾                         
⑷ 老板变相违规
二、重要审批权限及流程设计
1. 审批流程设计原理
⑴ 审批权限应用表单设计                    
⑵ 审批流程节点设计
⑶ 电子审批中的风险控制与执行              
⑷ 系统审批与原始单据问题
⑸ 审批流程设计：效率与权限平衡技巧 
2. 审批权限及流程制度的建立
⑴ 授权给有用的人还是听话的人？           
⑵ 先授权还是先评估？
⑶ 授权控制：如何相信授权？                
⑷ 审批权限的作用与多重目的性
⑸ 审批权限及流程在执行过程中的修正       
⑹ 权限的弹性空间设计与原则
三、重要审批权限及流程设计（内容举例）
1. 审批流程设计举例
⑴ 重大经营事项审批权限                    
⑵ 采购审批权限
⑶ 销售审批权限                             
⑷ 人事管理审批权限
⑸ 行政管理权限                             
⑹ 研发审批权限
⑺ 资金审批权限                             
⑻ 资产管理权限
⑼ 权限设计的制度考虑                      
⑽ 合同审批权限流程
四、授权
1. 财务如何影响经营层？
2. 如何授权风险*？
⑴ 授权前的调查                             
⑵ 授权的五大技巧
⑶ 授权控制的风险解决                      
⑷ 授权案例分析
3. 财务人员如何防止背黑锅？
⑴ 财务如何防止业务的陷阱                  
⑵ 授权过程与财务成本控制
⑶ 授权中的监管                             
⑷ 在上司提出一些不合理/法的要求时如何应对？
五、审批权限制度的维护
1. 授权如何收回？
2. 如何授权效率最高？
⑴ 检查授权表的职位和人的对应关系。       
⑵ 授权表培训和更新
⑶ 授权表的维护记录                         
⑷ 临时授权档案
3. 权限需要维护的契机
⑴ 人事变更/权利指向性                      
⑵ 组织机构的改变
⑶ 业务流的变更                             
⑷ 管理风格的变化

第三讲：合同审核/交易控制（Contract Management）
◇：合同审核事关重大，财务如何把好第一关，就在合同的审核上。在财务不懂业务的情况下，如何有效控制风险呢？
1. 合同审核前的财务调查
⑴ 财务如何知道合同漏洞？                  
⑵ 财务需要了解的的经营风险常识
⑶ 财务必备的法律基础
2. 合同管理制度
⑴ 合同管理的责任：法律与财务            
⑵ 合同批准的权限
⑶ 合同批准的流程                           
⑷ 合同签订发起与执行的原则
⑸ 合同档案管理及审计归责措施             
⑹ 合同模板及注意要点
⑺ 谁来起草和颁布合同管理制度？
3. 合同管理制度的落实
⑴ 合同管理的风险预警机制                  
⑵ 合同与业务管理
⑶ 合同执行的管理与经验积累
4. 财务部门负责人如何审核合同？
⑴ 制度上审查                               
⑵ 财务上审查
⑶ 业务上审查                               
⑷ 合同文本上审查
5. 如何提升合同审核效率？
☆ 最快速的解决经营中的效率问题
6. 合同执行环节有哪些注意事项？
⑴ 有合同分析与报告【样例】              
⑵ 有风险的合同监管
⑶ 对重大合同的执行参与                    
⑷ 对执行中出现的问题的责任追究
⑸ 确保合同法律效力的有效性                
⑹ 对历史问题进行清理
7. 合同管理的周边配套措施
8. 合同的重要性及其法律环境假定

第四讲：职业舞弊（Fraud Control）
◇：职业病如何真正预防，才能解决好企业的经营成本难题？财务如何先行？
一、常见的舞弊现象及防范
1. 侵吞公司财物分析与防范
⑴ 资产安全                                  
⑵ 现金及有价证券
⑶ 收款行为                                  
⑷ 付款行为
2. 采购舞弊行为全面剖析及应对
⑴ 原材料采购                               
⑵ 供应商认证
⑶ 服务外包或委托加工                      
⑷ 行政采购、资源采购
⑸ 资产与设施采购
3. 销售舞弊行为的识别与避免
⑴ 未人账的销售收入及现金                  
⑵ 低估销售收入和应收账款
⑶ 短期截留收入                             
⑷ 销售返利、经销商返点
⑸ 合作基金、变相合法收入                  
⑹ 回扣、奖励奖品
⑺ 价格优惠                                  
⑻ 客户信用认证
4. 投融资舞弊的常见情形及措施
⑴ 投融资项目选择                          
⑵ 项目投资决策与管理
⑶ 项目投融资执行
二、管理层腐败
1. 利益冲突                           
2. 行贿与受贿 
3. 如何预防腐败行为？                
4. 打击商业贿赂
5. 案例：国内中小企业成功的反腐机制与做法
三、舞弊识别、调查和处理
1. 舞弊三角理论——动机、机会和自我合理化 
2. 如何发现和调查舞弊行为？ 
3. 如何处理已经发现的舞弊行为？ 
4. 职业舞弊与滥用职权的区别

第五讲：财务制度（Finance Regulation）
◇：财务制度是企业高层给予财务的权利吗？当然是，但如何把财务制度有效深入人心？让非财务人员能*限度地理解并执行？
一、重要财务管理制度详解
1. 企业财务会计制度                  
2. 费用报销制度
3. 差旅制度                           
4. 固定资产管理
5. 信用与应收账款
二、如何设计财务制度
1. 案例介绍
⑴ 小企业财务制度案例                       
⑵ 集团企业财务制度案例
⑶ 外资企业财务制度体系组成                
⑷ 上市公司财务制度体系组成
⑸ 信息化之后的企业制度变化
2. 不同类型的制度作用
⑴ 标准操作流程 SOP                      
⑵ 政策 Policy
⑶ 程序 Process                             
⑷ 指导 Guidelines
⑸ 标准 Standards                           
⑹ 制度 Regulation
⑺ 表格 checklist, sheet(form),chart
3. 财务制度的作用
⑴ 约束、规范、合规、遵守                  
⑵ 监控、风险             
⑶ 指导、效率
三、财务制度体系建设思路
四、如何充分发挥财务制度的作用
内控实战技巧之六：内控流程（SOP）
◇：樱桃好吃树难栽，如何在制度与监管中平衡好，就要依靠良好的内控流程。
1. 企业全部运营流程
2. 重点业务流程如何规范？
⑴ 销售、签单、发货、开票、收款           
⑵ 采购、认证、签单、验收、付款
3. 讲解和讨论的内容框架：
⑴ 基本流程及图示                               
⑵ 内控目标
⑶ 业务循环重要缺陷表现                     
⑷ 风险和关键环节
⑸ 重要控制原则                              
⑹ 主要控制方法
总 结：内控与内审（Internal Control & Internal Audit）
◇：财务能不能自己审自己？
1. 财务、内控、内审的关系
2. 内控中的角色分工与界定
⑴ 财务的角色与责任                         
⑵ 财务经理的角色与责任
⑶ 内部控制的角色与责任                    
⑷ 内部审计的角色与责任
⑸ 内审的尴尬与处境
3. 合规性建设及其保障措施
4. 充分发挥内审的作用
⑴ 内部审计的三大原则                      
⑵ 内部审计范围和内容
⑶ 内部审计的四大关注点                    
⑷ 问题导向与风险导向的内审方式
5. 常见内控难题破解
⑴ 财务制度执行差的原因剖析                
⑵ 制度为什么执行难？
⑶ 财务制度实施的保证                     
⑷ 财务制度实施中“原则性”与“灵活性”的协调

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