课程大纲：

房地产企业涉税风险培训

课程背景及培训必要性
2013年两会期间*提出了机构职能转变十大举措：1.减少和下放投资审批事项；2.减少和下放生产经营活动审批事项；3.减少资质资格许可和认定；4。减少专项转移支付和收费；5.减少部门职责交叉和分散；6.改革工商登记制度；7.改革社会组织管理制度；8.改善和加强宏观管理；9.加强基础性制度建设；10.加强依法行政。这对于企业来说有什么利好消息？企业认缴资本的工商登记改革后相应的税收政策怎样变化？社会组织管理制度除去了行业主管部门审批这样一个行政监管，给我们企业留下了怎样的空间？税收上有什么可以操作的空间呢？
对于企业的财务总监或总经理来说，不可能对国家税务总局每一个文件都研究学习，怎样能够通过报表的形式动态掌握企业的涉税情况及涉税风险情况？怎样知道企业是否进行了合理避税？并取得怎样的业绩，同时了解企业的涉税风险大小，这些是每个企业家都必须掌握的信息。
本课程就是通过运用管理学的理论，用报表的语言，来规范企业的税收管理，规避企业的税务风险，进而开展合理避税，达到风险可控，节税有制的目标。同时介绍 大量案例，从企业设立到企业融资、采购材料、运营、销售产品等环节进行分析，通过案例让企业老板了解其中的涉税风险节点及税收筹划的关键节点。从而实现更好地控制企业涉税风险及合理规避税收负担这样一个目标。
经济合同是企业从事经营活动的前提，合同一经签订、备案，必须按规定条款执行，必将产生不可逆转的纳税义务。合同是纳税义务确认的载体，负责起草合同的律师或企业相关部门往往不清楚税法是如何规定的。由于纳税申报人员对合同涉税条款关注甚少，延迟纳税的现象时有发生。税务机关的税务检查（稽查）大多从企业的合同、发票、支付结算等方面入手，如果不在合同签订的环节进行相应的事前审核和税务安排，通常会给开发商带来重大税收和经济损失。
本课程就是在宏观上打压房地产、控制房价增长过快这样一个背景下，试图更深入、更准确地把握房地产企业相关税收政策焦点问题，通过合同的签订来规避涉税风险，实现企业价值增值这样一个目标。
与此同时，建立“四道防火墙”来确保纳税人企业财务人员的自身涉税刑罚风险。更为期待的是，帮助财税人员建立相应的激励机制，运用政策为企业节税，并促成股东支付相应的物质与精神激励。本课程主要帮您解决以下问题：
1.为什么我们的企业会被稽查？
2.税务机关要求我们企业自查，什么样的自查税务机关才能满意？
3.我们企业哪些涉税合同可能会存在问题？我们企业有哪些税收政策执行的不到位
4.只有财务人员才能触犯涉税犯罪，遭受刑罚处罚吗？
5.“四道防火墙”到底是什么？怎样帮助财务人员规避自身涉税风险？
6.税收筹划搞了这么多年？为企业节税与财务人员有关系吗？老板为什么不给你奖励？
7.我们的新发票管理法、刑法修正案（七）（八）、资产损失管理办法等等法规到底有什么新含义？
8.怎样说服总经理或股东建立税收筹划激励机制，让股东心情愉快地拿出钱来激励相关人员？

培训收益
1.帮助您准确分析和认清企业所面临的2013年税收征管和税务稽查形势；
2.帮助您厘清相关刑法对财税人员自身涉税风险节点的确认及规避；
3.哪些合同签订存在涉税隐患？
4.帮助您从管理的角度来监控自己企业的涉税风险，用四道防火墙来屏蔽相应的风险；
5.财务总监等管理者实现用报表来监控企业涉税风险；
6.财务总监等管理者可以建立合理避税的激励机制并激励企业财税人员做好本职工作，实现赏罚分明的激励效果。
7.关注并了解企业的经营全过程中的涉税风险节点及筹划节点，注意每个决策之前对涉税风险的分析。
课程特点：课程不仅关注即时税务机关的稽查重点，帮助您分析你单位的税务风险短板，更重要的是运用大量案例来说明帮助您正确安排企业合同的签订。

引言：
案例1.【某金融街控股公司简单错误造成巨额损失，财务总监被辞的背后原因分析】
（1）拥有税务经理把关为什么会犯这么低级的错误？（2）税务总局与财政部每年都 下发1000个文件怎么处理？财务总监分身乏术又怎么监控？（3）公司管理者怎么监控企业纳税情况及是否存在涉税风险？
案例2.【巨额违约金支付的风险到底由谁来承担？】
（2）合同法下的违约金双倍返还的背后到底隐藏着什么样的交易？
（3）这种做法是税收规划吗？避税合理吗？
（4）这种风险到底是总经理承担，还是财务总监来承担？还是另有其人？深度解析刑罚修正案七。
（5）企业购入奇花异草、奇石、古懂特别是假古懂的涉税风险点在哪里？怎样管控？
案例3.【财务总监首要的服务对象就是老板，然而给老板个人所得税筹划失误了怎么办？】
对于这种风险应如何规避？
发生了这样的问题怎样处理？
案例4：认缴资本制度的税收政策调整？
新的社会组织登记制度改革给企业税收筹划留下了怎样的空间？

第一讲，企业税务风险与风险管控
一、企业税务风险的内容及形式
1企业涉税风险的内涵
2企业涉税风险的具体表现形式
二、企业涉税风险产生的原因探析
1企业涉税风险的内在根源
1.1企业税务管理缺乏相应的岗位及职能定位
案例4：【老板决策带来的风险】
案例5：【合同签订过程中的税务风险】
案例6：【招待局长的费用的税务风险】
案例7：【新政策不懂造成的税务风险】
案例8：【财务人员故意犯错造成的税务风险】
案例9：【财务人员发现错误不纠正的税务风险】
结论：1.领导决策；2.合同签订；3.会计处理；4.信息不对称;5、缺乏有效监控、6、缺乏激励机制都会造成企业涉税风险
1.2企业涉税风险预警和内部控制机制不健全
（1）缺乏对涉税风险的认知
风险到底有什么的危害程度，刑罚、罚金？
案例10：【坚决不缴税案】给我们的启示？
案例11：【两次行政处罚案】对刑法刑事处理的理解？
（2）税收遵从成本的管理缺位
（3）尚未建立起涉税风险预警体系
（4）缺乏定期检查和评估制度
2企业涉税风险的外部诱因
 2.1税收制度设计存在不合理和不完善之处，诱发税务风险的产生
 2.2税收征管方式上的不适宜做法使税务风险的出现成为可能
 2.3税务机关税务稽查的局限性增加了税务风险出现的概率
（1）稽查指令性计划与指导性计划
（2）稽查检查面低
（3）选案过程抓大放小
三、企业税务风险的相关测定
1税收检查率与企业罚款率的关系
1.1滞纳税款时间对偷税罚款倍数的影响
1.2检查概率对偷税罚款倍数 影响
2税收检查率与企业套利空间的分析
3企业内部税务风险控制指标体系建立
3.1持续经营假设下的纳税监控体系
3.2准确纳税假设下的纳税监控体系
3.3纳税评估指标项下的纳税监控体系
四、企业税务风险 的规避与控制
1企业税务风险的规避
1.1转移涉税风险的管理模式 （哪些可以通过技术进行处理，哪些风险是不可以规避？不同模式 下的比较）
1.2自我管理的涉税风险管理模式
1.3自我管理与外包相结合的管理模式
2企业税务风险的控制
2.1以税务风险预警的标准结合总经理的风险偏好确定预警标准
2.2*风险承担能力监测
【案例12】【一个会计人员的两套账掌控的涉税风险分析】
2.3内控机制的建立与涉税风险
案例1.买一赠一的内控安排与涉税风险分析
案例2.房开企业取得发票与内控机制的涉税风险分析
结论：涉税风险要用制度进行控制1.建立控制体系2.建立适当的内控机制3.建立有效的内控机制？

第二讲  企业税收规划与制度创新
一、企业税收规划的内涵：
案例13【最简单的税收规划方案介绍】给我们的启示？
1.很简单，但跟我财务人员有关系吗？2.既然没有关系，一旦失败发生危险又何苦？
二、企业税收规划的方式
1．自我管理
【案例14】【为老板儿子留学进行的税收规划】
2．聘请税务顾问
【案例15】如何规避刑罚风险？
三、企业税收规划的制度缺陷
1缺乏激励机制
2缺乏考核基础
案例16【某国有银行财务总监拒绝退回多缴税款】
四、企业税收规划的制度创新
1．设立机构、明确职能、定岗定员
2．建立全面预算的考核机制
3．与外部专家结合进行税收规划
4.建立信息搜集与使用监控体系
5．加强激励机制建设。
案例17：某企业集团的考核制度。第94页

第三讲   合同签订与税收的关系
一、规避招商引资过程中的无效合同条款
二、避免合同语句歧义
三、合同要素与税法要素的关系（包括各个税种）
四、包税条款的法律效力与涉税风险规避

第四讲、合同管理与涉税风险控制、税收规划
一、投资设立阶段合同风险及规划（章程协议）
1.投资者身份的选择（母子、母分、境内境外、合伙、自然人）、总分机构*政策解读及税收规划
2.股权转让所得与持有收益的涉税差异
3.出资方式（货币、非货币）与出资不到位的涉税风险
4.抽逃出资的认定：法律后果与涉税风险
5.债权债务分红（国税函[2008]267号）
6.收购100%股权风险
7.股权转让、合并分立风险
8.企业架构与土增税的税收规划与涉税风险管
二、拿地合同中的涉税风险控制与税收规划
1.招拍挂
2.拆迁补偿（货币/实物）
3.购买股权
4.取得在建项目
5.土地出让金返还条款【一级代开的收入处理】
6.标的物交割时间条款
7.土地使用权受让合同签订合同主体涉税条款
8.拆迁补偿政策解读
三、前期设计合同涉税风险及税收规划
1.户型设计与土增税
2.勘察设计监理合同
3.前期工程中的税收筹划空间
四、施工阶段七大合同涉税风险及税收规划
1.大包（供货方安装）
2.甲供与甲控争议
3.总包分包
4.装修、安装、绿化
5.违约金条款
6.承担对方税收如何处理
7.票据结算
8.不同的货物供应商提供材料的账务处理
五、材料采购合同涉税条款
1.发票取得时间（完工前、完工后）
2.房地产企业装修，承包方清包
3.房地产企业自购料税前扣除争议
4.采购材料无法取得发票的处理
5.瑕疵发票成本列支处理
6.设备合同涉税条款
六、完工验收与竣工结算涉税风险分析
1.备案时间的选择
2.完工条件决定计税成本
3.物业自营过程中的税收
（1）自用
（2）资产转移与公司分立
（3）酒店委托经营管理合同
4.租赁合同（不等额租金、无租、免租）
（1）出租房屋包税的处理
（2）先装修后出租还是先出租后装修
（3）转租的涉税
（4）分解租金、收取押金
七、销售合同的税收风险及规划
1.销售与装修分离如何操作
2.付款方式与纳税义务
3.促销方式中的税收
4.代收款项
5.地下室、车位/库（地上车库、地下车库、人防车库）车位转让合同
6.违约金条款
7.代理销售合同、销售策划合同
8.销售房屋面积违约涉税条款
9.广告宣传合同、佣金涉税条款
10.订金、定金、诚意金、VIP会员费涉税条款
11.售后回租/售后回购涉税条款
12.销售房屋免3年物业管理费涉税条款
八、融资合同涉税分析
1.无息借贷
2.无息借贷的变通方式
3.担保
4.统借统还与委托贷款
5.关联方借款
6.个人借款
九、项目投资合同——开发方式
1.代建（定向开发）
2.联合开发
（1）以土地投资                      （2）以货币投资
（3）收益方式（分房、固定收益、分红）（4）挂靠开发合同
（5）土地过户与票据
3.项目转让合同涉税条款规范与筹划技巧
（1）在建工程转让合同（2）完工项目转让合同
十.其它经营合同涉税条款规范与风险控制
1.与退休职工签订合同（工资薪金支付的制度）
2.利用劳务派遣合同免责条款【*劳动法的法律风险节点是什么？】
3.产权交易与资产交易
十一、房地产企业*税收政策
1.征管法改革与纳税人的关系问题？涉及哪些风险点？
2.房产税改革与个人理财的关系？黄金、股票、外汇和房产投资的宏观政策导向？
3.营业税改征增值税的意义及对房地产开发企业的影响？
4.租赁会计准则调整与融资租赁业务的税收与会计政策协调？
5.将要下发的几个政策文件的讨论稿学习。
【现场特别奉献】你问问题，专家答疑，来者不拒，精心回复。
房地产开发项目结算、土地增值税清算鉴证暨营改征与税收规划高级研修班
房地产开发企业在开发项目过程中存在着会计处理与所得税处理的差异，同时土地增值税扣除项目及加计扣除项目与所得税也有差异，如果准确地将会计核算内容转换为土地增值税计算相关项目而不错不仅需要技术支持，而且还要科学地进行业务处理。会计与税法的协调才是解决问题的关键。
针对不断变化的市场环境，经济增长乏力，税收收入任务变得更为艰巨。强化征管成为目前税收工作的重中之重。同时税制改革也为企业遵从税法带来困扰，涉税风险越来越考验着财税管理人员的能力和耐力。如果用一种简单有效的方式监控涉税风险成为管理者的一种追求和向往。本次课程不仅仅提供一些案例分析，更重要的是的提供一种管理手段，即用管理报表的方式来监控和管理涉税风险 。同时对一些争议的问题特别是企业所得税与土地增值税差异问题进行深入分析，规避误判造成的损失与风险。
通过本课程的学习可以获得如下收益“：
1.学会用管理报表来监控和管理涉税风险；
2.学会区分所得税汇算与土地增值税清算过程中对相关成本费用的划分，避免误判造成的损失和风险；
3.学会并掌握土地增值税清算程序、清算过程需要的资料、清算鉴证报表使用及与会计账目数据的切入、及鉴证报告的出具；
4.在清算过程中正确把握和准确运用现存的有效的文件开展税收规划并规避风险；
5.及时解决工作中存在的问题。
引言：营业税改征增值税对房地产行业的影响
1.营业税改征增值税对房地产开发企业的影响
2.8月1日后的最重要的变化
3.租赁会计准则变化与融资租赁营业税改征增值税的税务处理
4.一些特殊问题的处理
5.甲方供料的营业税改征增值税的发票及会计处理
第一节  房地产开发项目结算及会计核算实务
一、项目开发的三个阶段
准备阶段、行政审批阶段（五证的获得）和权属初始登记阶段。此阶段税务风险分析判断。包括十余种拿地方式的税收规划。
二、项目开发结算的四个程序
工程预算（包括全科目介绍、预算表格设计及编制）、工程结算、竣工结算与竣工决算
三、开发成本的归集范围及会计核算账户设置、程序、方法
开发成本组成内容、开发成本核算程序、成本分摊方法
四、开发间接费用的10大内容
五、房屋开发成本与土地开发成本的核算
成本核算对象六原则、    房屋开发成本项目核算、   土地开发成本核算
六、企业所得税开发成本与会计成本5大不同点
成本对象确定原则具体应用、计税成本内容所得税与土增税处理不同点、   计税成本核算的一般程序、    成本分配方法 及应用、   预提费用及后续费用处理
七、土地增值税开发成本与会计成本3大不同点
清算项目对象的确定、开发成本内容、    扣除项目分配方法
第二节  开发项目土地增值税清算实务解析
一、土地增值税的征税对象 
二、土地增值税的预征、清算和核定征收 
预征率、及宏观政策变化后预征率的调整、国五条出台后的预征率。土地增值税清算、   核定征收的条件及前提
三、清算的两种类型 
通知清算与自行清算
四、清算收入的范围及3步确认法 
五、清算5大扣除项目详细解析 
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
(五）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）
六、扣除项目的5种分配方法 
七、特殊事项的土地增值税处理 
八、土地增值税项目清算的鉴证 
（一）清算前期准备（二）采集相关部门信息（发改部门、土地管理部门、规划部门、建设部门、房产管理部门）（三）企业应收集的10项资料（四）项目及财务等信息27项（五）项目清算前土增税测算（六）项目定价方法（七）清算申报表
第三节  企业所得税与土地增值税比较
一、汇算清缴与项目清算差异 
二、应税收入差异 
三、开发成本差异 
四、开发费用差异 
五、预提费用差异及后续费用  
六、相关的清算鉴证表格的填制
第四节  企业主要税收规划方法及税收风险控制
一、土地增值税反避税政策分析及应对 
二、税收优惠政策的规划及风险分析
三、收入的规划及风险分析
四、开发成本及其他的税收规划及风险控制
土增税的转移定价安排与税收风险控制
五、企业股权转让税收规划 
六、企业合并转移不动产税收规划
七、企业分立转移不动产税收规划
八、用报表来监控涉税风险（管理者必用的有效方法）
九、土增税鉴证报告的出具与税务机关鉴证结论
第五节  房地产企业常见税收问题解答

房地产企业涉税风险培训