课程大纲：
土地增值税清算培训
【课程收益】
1、熟悉房地产开发过程中所涉及的相关税种的处理;
2、熟悉营改增后增值税销售额的确定对土地增值税清算的影响;
3、重点掌握土地增值税清算收入的确定及5大扣除项目会计核算、土地增值税政策及其与企业所得税开发成本的差异;
4、解析土地增值税清算中经常遇到的问题及土地增值税处理策略;
5、对目前土地增值税计税过程中几种规划方法进行解析及适用性分析。
【适合对象】
房地产建安企业财务总监，财务经理，主管会计等财务人员
【培训内容】
一、开发业务相关税收政策概述
(一)土地制度中相关税收含义
(二)开发业务全流程涉税分析
1、对从选址立项到竣工销售完毕所涉及税种进行全面解析
2、红线外开发成本的土地增值税处理
3、土地使用权受让方与项目开发方非同一纳税主体的税务处理
4、普通标准住宅与公寓及非普通住宅的界定
二、土地增值税相关政策解析
1、土地增值税计税原理详解
2、清算后再转让房地产的如何处理?是否考虑转让环节税金的变化?
3、房地产开发项目土地增值税清算后，对尾房进行设计装修销售，土地增值税对装修费如何处理?
4、清算单位如何确定?普通住宅和非普通住宅是否应分别清算?
5、如何确定应清算和可清算?
6、销售(预售)许可证分期取得如何确定满三年?
7、二手房转让计算增值税时提供发票以减原值，计算土地增值税时不提供发票按评估价扣除或核定征收是否可以?
8、土地增值税的征税对象和范围解析
9、未办理权属证书的土地使用权转让是否缴纳相关税收?
10、 共有产权分割到共有人名下购房时间从何时起算?
11、以转让股权名义转让土地使用权及建筑物是否缴纳土地增值税?
12、 财税〔2018〕57号的详细解析
13、纳税人的界定
14、清算收入的确定
15、营改增后增值税销售额扣除土地价款对土地增值税有哪些影响?
16、 拆迁安置土地增值税解析
17、 拆迁实物补偿增值税、土地增值税、企业所得税计税依据的确定
18、增值税、土地增值税及企业所得税视同销售的异同
20、什么情形属于售价偏低?售价偏低土地增值税如何处理?
21、代收费用土地增值税如何处理?如何填制清算申报表?
22、转让收入中包含其他权益是否需要扣除?
23、 赠送阁楼、储藏间、地下室土地增值税如何处理问题
25、扣除项目5大项目详细解析，包括：
(1)营改增后对收入确定的变化
(2)发票管理上的变化
(3)关于财政返还资金等问题的处理
(4)关于土地增值税清算时，房地产企业实际发生的扣除项目款项尚未支付是否允许扣除的问题?
(5)拆迁补偿费的扣除凭据问题
(6)关于拆迁安置土地增值税计算问题
(7)采用层高系数法分摊成本、费用的问题处理方法
(8)质量保证金增值税和土地增值税的处理
(9)精装修房屋中家用电器的土地增值税处理
(10)土地增值税清算中共同成本费用的分摊方法
(11)地下车位扣除项目金额的分摊原则
(12)购房赠地下车位涉税处理与购房赠阁楼、储藏间、地下室的涉税处理的分析
(13)公共配套设施费改变用途的土地增值税处理
(14)营销设施费的土地增值税处理
(15)利息支出的如何扣除
(16)开发间接费用或开发费用的划分原则
(17)印花税与地方教育附加是否可以作为转让房地产有关的税金扣除?
(18)特殊转让情况扣除项目的处理
(19)四项开发成本(前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用)反避税处理
三、应纳税额的计算
1、房地产开发企业转让新建房
2、出售旧房或建筑物
四、开发业务会计核算
1、收入和开发成本的核算
2、企业所得税开发成本与会计成本差异
3、土地增值税开发成本与会计成本差异
五、土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题
六、查账征收与核定征收的分析
七、转让旧房评估价格法、发票扣除法、核定征收的详细解析
八、税收优惠政策
九、征收管理：清算时限及如何回收滞纳金问题
十、特殊业务的涉税处理
1、地下车位是否分摊土地出让金问题
2、保障房无偿移交政府的土地增值税处理
3、开发产品自用的税务处理
4、销售地下车位*使用权是否缴纳土地增值税
5、合作开发/合作建房的税务处理
6、取得土地使用权之前及竣工决算之后的利息支出是否可以扣除
十一、土地增值税规划分析
(一)开发准备环节的税收规划
1、以转让股权方式转让土地使用权分析
2、拆迁补偿方式的税收规划
3、改制重组土地增值税契税优惠政策分析
4、费用迁移的税收规划分析
(二)开发建设环节的税收规划
1、融资方式的税收规划
2、园林绿化的税收规划
(三)房产销售环节的税收规划
1、普通标准住宅定价策略
2、销售毛坯房与精装房的分析
(四)售后清算环节的税收
1、如何确定清算时点的分析
2、征收方式的分析
3、土地增值税核算方式的税收规划
4、土地增值税清算房屋类型的税收规划
(五)后续管理环节的税收规划
1、合同合并与分立的税收筹划
十二、陕西省税务局土地增值税预征、清算、核定征收等地方政策要点
十三、土地增值税与企业所得税政策比较分析
1、所得税汇算清缴与土地增值税清算差异
2、收入的差异
3、开发成本的差异
4、开发费用与期间费用的差异
5、预提费用差异
个人介绍：
尹双年
江西财经大学会计学毕业
中国注册税务师和会计师职称。
江西中瑞税务师事务所合伙人
长财（杭州）税务师事务所合伙人
从税30多年，历任税务分局长、县级税务局长、市局征管科长、市局稽查局长等职，专门研究税收政策、税收征管、税务稽查、税收风险评估、纳税服务管理等核心业务。
多次参加国家税务总局税制改革研讨会、纳税评估等税收核心业务办法的完善修改工作；多次负责或参与全省税收征管改革和数据仓库等系统研发工作；多次为全国税务系统、部分省（市）国、地税税收培训班及扬州税务学院、复旦大学、浙江大学、省级税校等单位组织的税务管理、风险评估、税务稽查进行授课与指导；长期为各类企业的财税规划、财税咨询、税务筹划、税务协调和商业模式设计、企业内控管理进行专业培训和整体规划，并为事务所创新发展与业务拓展进行专业系统指导。
有《谈谈征税工作中力度与科学性的双重不足》、《加强税源监控 防止税收流失》、《关于税务稽查的实践与思考》、《税收征管应立足收入与政策 讲求规划与设计》、《关于加强税收执法监督工作的调查与思考》等20多篇论文在《中国财政研究》、《税务与经济》、《地方政府管理》等*和省级刊物上发表。
被“世界税收联合会”、“中国财税高级人才研究会”、“中国税务专家咨询网”聘为中国财税研究员、税务专家、特聘教授；北京长财管理咨询高级咨询师；剑桥大学CIE-CFO中国同学会特聘专家；曾为20多家房地产和建筑行业的央企、国企和上市公司提供财税内训、税务顾问与税务筹划服务；曾任香港某上市公司（中国）财务部主任，湖北某房地产企业财务总监，北京某财税互联网平台副总经理，北京和杭州某税务师事务所总经理。
“营改增”和“金三”后，全面针对我国税收“强制规范”和企业“难以偷逃”以及“强征管”、“严稽查”的税收环境，中国企业尤其是建筑业和房地产企业，原来“虚增”、“虚降”和“虚开”难以为继而带来的“高税负”税收现状，从企业如何适应现代税收管理要求，如何把握增值税和“金三”下的税收风险，给全国各地的企业进行政策性、操作性、系统性和内控管理性的内训和公开课和内培训，内训集团公司主要有国企中国金茂、重庆渝高集团、上市公司深物业、民企河南昌建等几十家企业。同时，也在国家税务总局所属扬州税务学院、各省税务学校给全国国、地税系统税务干部培训税收风险分析、纳税评估和税务稽查业务。
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