课程大纲：

房地产开发项目税负测算与全价值链税负优化实战专题班

【课程背景】     
 房地产项目开发周期长，税种多，综合税负重。营改增后，随着国地税机构合并、金税三期数据并库和发票管理系统全面升级，税收征管全面查帐征收从严监管，稽查力度重新整合提升，企业税收风险暴露无遗。央行金融严管、非法支付入刑，实名制和保障农民工工资支付条例全面实施，发票严打持续推进，伴随新项目开发周期到来，房地产行业综合税负上升突显，税务筹划空间越来越小，风险越来越大。
 现金流是企业长命百岁的关键，保证现金流稳定安全，离不开项目精准测算，项目测算离不开税负测算。新开发项目税负上升趋势严峻，只有在项目启动阶段，结合市场行情和行业运营规律及房地产行业相关税种核算原理，提前测算开发项目整体税负，针对测算发现的问题结合项目实际及时提出应对预案。同时在项目运营中精算调控，全面规范业务运营和财务核算。通过架构搭建、商业模式更新、合同控税、业税深度融合，提前防控全面规划渉税价值链，才能最终实现房地产企业财务收益*化。

【讲师介绍】
于仁德：注册税务师、注册会计师，是实战型房地产行业培训讲师代表、资深房地产财税顾问。从事税务工作二十多年，期间从事过十五年税务稽查工作，两年征管工作，五年税政法规工作。在全国各省多次讲授：房地产企业全盘财税管控核算再造、房地产业三大清算项目及增值税管控应对、房地产业全程票据处理和合同规划、企业成本核算、测算管控、“营改增”全方位应对和转型的组织架构搭建、房地产企业内控制漏洞识别和财务风险应对等实践方面非常强的财税实务课，培养了很多财务总监。深得企业认可。近年来，为多家大型企业集团作财税内训。讲课以基层财税实务应用见长，讲解精辟透彻，脉络清晰。善于启迪思路，剖析背景，从源头上讲解财税政策制定的初衷。善于从法理上解释法律条文，善于归纳总结，将一个个复杂的财税知识点结合行业实务特点分析得简单易懂。善于结合行业运营实际，充分利用现行有效财税新政解决财税疑难问题的能力强。

【课程收益】
 掌握房地产企业项目启动前和运营全程全税种税负测算方法和实施技巧；
 针对税负测算发现问题结合行业特点和房地产企业税种核算内在原理，进行全价值链纳税管控和筹划应对；
 帮助学员树立起增值税时代房地产新项目启动前先期整体税负测试和项目运营中全程有效税负管控的业税深度融合新思维。

【课程内容】
第一节：开发项目整体税负测算
一．为什么需要进行开发项目整体税负测算？
1．监管模式趋严、违法成本越来越高：
⑴ 央行金融严管、非法支付入刑、建筑行业实名制和保障农民工工资支付条
例全面实施
⑵“金三”上线带来涉税违规新革命
⑶“双随机一公开”稽查执法模式全面铺开
⑷ 税警联合严打发票虚开虚抵、黑名单制度广泛落实……
2．房地产企业收入规避难：
⑴ 房地产企业开发成本显性化
⑵ 融资成本虚高
⑶ 核定征收征管模式已成历史
⑷ 高暴利带来的增值税、企业所得税、分配个人所得税、土地增值税等高税负
困境
⑸ 如何结合行业运营特点合理降低税负？
⑹ 项目整体税负测算是合法优化房地产项目总体税负的前提

二．如何进行项目整体税负测算
1．税负测算概要
⑴ 为何要做项目税负测算？
⑵ 什么时候需做税负测算？
⑶ 如何做好项目整体税负测算？
⑷ 税负测算精度要求有哪些？
⑸ 税负测算难点在哪里？
⑹ 税负测算常见误区有哪些？
2．税负测算流程与方法及应用
⑴ 如何确定税负测算的顺序？
⑵ 税负测算数据如何提取和整理？
⑶ 如何应对数据风险？
① 常见成本类指标 ◇ 主要成本项目占比 ◇ 开发变动成本主要构成指标占比
◇ 成本项目构成指标占比    ◇ 土建成本指标占比    ◇ 期间费用指标占比
⑷ 如何建测算模版，实现高效测算？
⑸ 税负测算综合分析报告核心要点
⑹ 税负测算应关注哪些风险点？
3．税负测算实操应用
⑴ 增值税税负率测算
⑵ 土地增值税税负测算
⑶ 企业所得税税负测算
⑷ 其他税种税负测算（含契税、印花税、土地使用税、房产税、城建税、教育
费附加、车船税、个人所得税）
⑸ 房地产企业综合税负率测算与实务案例分析应用
①案 例：房地产新项目真帐数据模版全程全税种税负测算及发现问题全面分析  
与筹划应对

第二节：开发项目全程税负优化
一．公司架构优化概述
1．房地产开发流程及各环节渉税切入点全方位实例解析
2．公司整体架构税负优化设计分析及创新商业模式的财税规划新走向
二．房地产企业全价值链架构优化、商业模式创新和核算管控实操演练
1．设立阶段
⑴ 设立阶段应提前规划好哪些税费？
⑵ 项目公司和公司项目如何规划？
⑶ 投资主体如何规化？
⑷ 投资比例如何规划？
⑸ 如何从战略运营视角规划投资类型和商业运营模式？ 
2．筹资阶段
⑴ 中小房地产企业筹资面临哪些问题？
⑵ 如何进行商业模式更新以破解房地产企业融资瓶颈？
⑶ 如何解决关联企业间融资利息产生的增值税税负增加问题？
⑷ 如何将超银行同期贷款利率的利息在所得税前合法扣除？
⑸ 如何将房地产企业的应税收入转化成免税收入？ 
3．拿地阶段
⑴ 不同方式取得土地时，如何进行商业模式创新和合同规划使其综合税负
*？
⑵ 不同方式返还土地出让金案例解析和商业模式规划
⑶ 土地的不同资本运作模式实例解析
⑷ 案例1：投资和划转的财税政策应用
⑸ 案例2：股权并购
⑹ 案例3：接盘方式取得开发项目
⑺ 案例4：母公司拿地，子公司如何开发能够实现税负最优
4．开发阶段
⑴ 增值税体制下如何进行招投标？
⑵ 工程发包模式如何规划能使开发和建筑双方综合税负最优？
⑶ 如何采购定价优选供应商？
⑷ 如何防范采购中的票据风险？
⑸ 实例解析开发成本如何规划和管控？
5．预售、销售阶段
⑴ 预售阶段和销售阶段增值税核算、报表填报和发票开具实例解析
⑵ 预售阶段和销售阶段企业所得税核算管控、报表填报及实例应用
⑶ 广告合同如何签税负能最优？
⑷ 买房赠送如何处理和税收筹划？
⑸“老带新”销售模式如何处理？
⑹ 交房前后物业费、取暖费如何处理？
6．自持运营管理阶段
⑴ 装修、存量资产剥离、回租、免税……如何进行商业模式创新实例模拟？
⑵ 自持资产如何结合物业管理进行战略运营管理？
⑶ 企业出租新老项目、转租项目如何税收规划？

第三节：老师现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。 
【课程对象】
各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，
注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

房地产开发项目税负测算与全价值链税负优化实战专题班