课程大纲：

地产企业中高层的财务管理
第一讲企业中高层管理者必备
一、企业中高层必须具备的财务理念
（一）资产经营理念
（二）风险管理理念
（三）负债经营理念
（四）现金管理理念
（五）市场价值理念
二、企业中高层必须戒备的经营风险
1、资金链断裂风险
2、应收款超常风险
3、投资不当风险
4、市场风险
5、产品质量风险
6、担保风险
7、核心管理层不稳定风险
8、法律风险
9、政策风险

第二讲房地产企业会计核算概述
一、会计科目
二、主要会计科目核算
三、会计报表

第三讲财务报表阅读分析
一、资产负债表解读
（一）资产负债表提供哪些主要会计信息
（二）如何理解资产负债表上的财务数据
（三）资产负债表与利润表的关系
二、利润表解读
（一）利润表主要反映哪些内容，揭示哪些重要信息
（二）利润是如何形成的
（三）资产减值对利润的影响
三、现金流量表解读
(一)现金流量表有哪些作用
(二)如何理解现金流量表包括的内容
(三)如何理解现金流量表与资产负债表、利润表之间的关系

第四讲增值税管理
一、增值税销项税额的控制
二、增值税进项税额的最优化
三、增值税税负的平衡
四、增值税销项税额管理
（一）增值税纳税义务人发生时间
（二）视同提供服务应税行为
（三）差额征税
（四）销售额
（五）价外费用
（六）适用税率
（七）兼营业务
（八）混合销售
（九）销售收入完整性
（十）规避取得虚开增值税专用发票的风险
（十一）销项税额风险点防范
五、增值税进项税额管理
（一）增值税扣税凭证
（二）不应抵扣而抵扣进项税额
（三）应作进项税额转出而未作进项税额转出
（四）增值税抵扣凭证的规定
（五）抵扣率准确性的规定
（六）取得不动产分2年抵扣的规定
（七）进项税额风险点防范

第五讲土地增值税管理
一、土地增值税征税范围的判定与税率
（一）出售转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物
案例未取得土地使用证土地转让的效力问题
（二）以继承、赠与方式转让房地产
（三）房地产的出租
（四）房地产的抵押
（五）房地产的交换
（六）以房地产进行投资、联营
（七）合作建房
案例不规范的合作建房
（八）企业兼并转让房地产
（九）代建房行为
（十）房地产评估增值
（十一）税率
二、应税收入和扣除项目
（一）应税收入的确定
（二）扣除项目的确定
（三）出售旧房及建筑物的扣除项目
三、土地增值税应纳税额的计算
（一）增值额的确定
（二）应纳税额的计算方法
（三）房地产开发企业土地增值税清算八项规定
四、土地增值税纳税筹划
（一）土地增值税纳税十大风险
（二）土地增值税纳税筹划案例
（三）房地产企业控制土地增值率的筹划
（四）房地产企业巧用扣除项目的筹划
（五）房地产企业分解式销售的筹划
（六）房地产企业土地使用权作价的筹划

第六讲企业所得税管理
一、房地产企业所得税的特殊处理
（一）有关公共配套设施的规定
（二）视同销售的规定
（三）利息支出的规定
（四）预提费用的扣除
（五）关于金融企业同期同类贷款利率确定问题
（六）企业员工服饰费用支出的扣除问题
（七）房屋、建筑物固定资产改扩建的税务处理问题
（八）投资企业撤回减少投资的税务处理
（九）预缴土地增值税的扣除
（十）房地产开发企业注销前的企业所得税退税处理
二、企业所得税法规定的限制性费用的把控
（一）业务招待费的把控
（二）广告费、业务宣传费的把控
（三）职工福利费的把控
（四）职工教育经费的把控
（五）利息支出的把控
三、企业所得税纳税筹划
四、企业所得税纳税风险
案例企业所得税纳税筹划案例

第七讲融资管理
一、筹资渠道
二、筹资方式
三、筹资类型
四、股权性资金筹集
五、债权性资金筹集
六、混合性筹资方式
案例“世纪星”项目融资决策全过程
案例某企业融资决策

第八讲资产证券化融资新模式
一、资产证券化的定义
二、资产证券化的三大基本原理
三、资产证券化的四大特征
四、资产证券化的九种不同融资方式
五、资产证券化运作四步骤
六、资产分割
七、资产证券化对发起人的要求
八、资产证券化融资具体操作流程
九、资产证券化常见风险与应对
案例一南京公用控股污水处理项目资产证券化

第九讲财务管控体系
一、房地产企业财务管理体系构成
二、建立房地产企业财务管理体系要点
三、房地产企业财务管理具体制度如何建立
四、房地产企业财务管理具体流程如何建立
五、房地产企业各部门各层次财务管理职责

第十讲增值税专用发票的使用与管理
一、增值税专用发票的使用管理
二、增值税专用发票上的税率、税额计算
三、不得抵扣的增值税专用发票
四、发票管理的15项规定
五、增值税红字专用发票的开具
六、过期认证发票或丢失抵扣凭证的处理
七、规避取得虚开增值税专用发票的风险
八、增值税专用发票传递风险与防范
九、增值税专用发票不及时取得带来的资金成本
十、增值税专用发票不及时开具造成的税务风险
十一、增值税专用发票遗失风险与防范

第十一讲全面预算与先进方法
实际案例“两抢”预算
一、如何实施预算管理
案例讲解浙江移动预算管理持续改进
二、业务预算与现金预算
实际案例A企业现金预算管理
三、两种先进的预算方法
案例分析某财产保险公司实施滚动预算管理

第十二讲成本控制与决策分析
一、成本分类与成本控制
二、保本点（盈亏平衡点）与产品定价分析
三、从成本分析看企业竞争力
案例全球制高点--格兰仕低成本提高企业竞争力
案例分析沃尔玛成本领先战略成本控制与分析
案例分析吉利差异化战略成本控制与分析

第十三讲内部控制与风险管理
实际案例山东某公司内控失控引发的资金风险
一、运用流程管理控制风险
二、企业五大财务危机与风险控制
案例讲解江龙控股资金链断裂的原因
案例讲解建立风险控制体系
案例分析如何建立基于流程的采购管理
三、透视财务报表，识别潜在风险
案例讲解财务报表是个“真实的谎言”
案例讲解某企业为什么会出现盈利性亏损

第十四讲案例分析
案例房地产开发企业对外捐赠的筹划
案例房地产开发企业业务招待费的筹划
案例某企业汇票管理制度与流程
案例房地产开发企业设立独立销售公司的筹划

第十五讲互动与答疑
房地产企业中高层的财务管理