课程大纲：

物业前期介入的课程

课程背景
建设单位在不断开发不同业态的新项目交付后，都会发现并显露出一些令发展商很遗憾的遗留问题，客户在收房入住后也会发现一些设计不合理，居住使用不方便和工程质量问题，这是采用期房销售中难以避免的共性问题！建设单位在项目的前期邀请并引入一家具有丰富管理经验的物业公司参与新项目的前期介入工作来减少开发建设中的问题，已在业内成为共识。物业公司参与前期介入工作的优势正是地产公司所欠缺与需要的。物业前期介入人员把交付项目中解决和处理物业现场遗留问题中积累的大量案例与经验，把在日常设备设施管理维护时直接面对业主了解到客户的生活、居住、使用需求，通过前期介入带到地产新项目设计、规划、建设环节。将这种经验与优势延伸到工程开发环节，尽可能减少问题发生，达到预防目的。在房地产开发项目前期介入（早、中、后）的三个阶段，物业前介人员如何展现自身的专业价值？如何发挥自身优势？靠的是专业！物业企业前期介入和承接查验在整个房地产生命周期中具有重要意义，先天不足，后天难补，任何一个环节出现失误或疏漏，都会对后期管理造成不利影响。标杆企业从物业管理和成本的角度以较为“超前”的意识向房地产开发部门提出建议，尽可能减少遗留问题发生，达到预防目的。项目验收是物业移交工作中的一个重要环节，如果在接管验收时不专业、有疏漏将给今后的物业管理工作带来困难和被动。物业公司在新项目承接查验和移交时应如何明确产权人、开发建设单位、物业服务企业三方各自的责任，避免物业在交付期间及交付后因各自责任不清而导致出现纠纷？新项目业主入住（入伙）是一项非常重要的工作，它不仅是业主入住手续的办理，更重要的是地产公司的产品和物业的服务水准向业主的一种展示，是发展商和物业公司与业主建立良好关系的一个重要开端。本课程将通过大量的入住案例和视频展现标杆企业风采。

课程大纲
第一讲：如何从客户和成本角度做好居住物业前期介入（涵盖万科物业大量经典案例）
一、如何提升物业公司前期介入话语权是前期介入的关键
1、地产公司的重视程度
1）立项行性阶段的介入工作内容和实施方案
2）方案设计阶段的介入工作内容和实施方案
3）项目施工阶段的介入工作内容和实施方案
2、地产公司与物业公司之间的市场化运作模式，委托协议与费用（介绍引入物业公司前期介入工作协议范本与案例）
3、物业公司前期介入专业能力的体现
1）小区入口（包括人行、车行和地库）的数量是否取得物业公司的认同？
2）住区围墙的设置是否取得物业公司的认同？
3）各地块、各交付期车位配比是否取得物业认同？
4）客服接待前台是否位于首期交付区域？
5）物业用房是否与住宅分期交付同步？
6）员工宿舍是否位于地上？
7）物业监控中心的位置是否取得物业公司的认可？
8）垃圾分类与中转站是否位于园区夏季最下风口、靠近园区出入口位置？
9）对于单车使用普及的城市，是否根据项目客户求配置单车存放处？
10）园区是否根据客户需求设立室外集中活动区域，活动区域是否对周边业户居住影响为最小？
二、新项目对客展现品质与特色竞争点——社区出入口
1）突出软景效果，展现硬景特色的设计要点。
2）体现社区第一印象的人车分流，解析社区出入口12项模块细化设计清单。
3）标准化四类部品中不同风格设计方案。
4）从后期物业管理便利性和管理成本控制社区主次出入口设置原则，安防智能化配置清单，岗亭设置风格等。
5）案例：社区出入口开放与封闭的几种形式。
6）标准化住区与城市界面交通安全环境要点等。
三、住区人车分流品质感体现与停车场前期介入要点
1）对社区停车场六大因素分析，确定一个入口+三个位置。
2）停车场前期规划设计布局，解析地下停车场自然采光节能、停车桥、敞开式（半地下）停车场等效果的对比与利弊分析。
3）前期介入对小区内交通规划要点分析。
4）不同业态车位配比参数。
5）详述高、中、低不同档次社区停车场管理系统安防智能化配置建议与案例。
6）各类充电桩的设置要点。

第二讲：如何做好公寓/写字楼和商业综合体项目的前期介入
一、写字楼/公寓/商业综合体前期介入“十问”
1）写字楼的销售是散卖、持有、部分持有中那种方式？
2）写字楼的地理位置是在市区内还是在开发区，交通是否便利？
3）每部客梯服务面积不超过5000m2，候梯40秒内，是否刷卡乘梯？
4）按总面积计算，是否满足每150m2配备一停车位？
5）写字楼停车场内是否设有自动计费、防盗识别安防系统？
6）写字楼内外公共区域是否配置有离线式安防巡更系统？
7）客户商务中心与物业管理用房是否设在首层，面积是否满足3%？
8）写字楼内是否配备客户餐厅，厨房是否配备排烟/隔油/通风设施？
9）为方便客户使用，是否配备*空调还是VRV多联机空调？
10）楼内客户专有区域和公共区域是否配备能源分户计量控制表？
二、写字楼/公寓/酒店/商业综合体大、小物业的权责利分割
1）写字楼档次分类的硬件特点
2）写字楼全项目前期介入关注点
3）写字楼全项目操作流程
4）标杆企业综合开发关键点工具箱
三、社区商业价值分析
1）根据地段、公共交通（地铁）、道路等级、城市未来规划发展趋势设置商业
2）通过社区商业常见业态比例与面积数据分析，做好前期规划设计
3）购物中心开发三条主线
4）购物中心设计核心流程
5）购物中心设计关注点
6）不同业态商家参数与内外部对标

第三讲：如何站在客户的角度做好物业承接查验和集中交付入住（附专业性规范表格）
1、物业承接查验应清晰界定权属范围
2、物业承接查验中发现问题的处理
3、物业管理工作的移交及注意事项
4、新建物业中接管验收中容易出现的共性问题
5、掌控质量返修及客户危机群诉处理
6、物业地产零距离
7、物业公司最后一道防线的作用
8、物业管理风险防范及相关案例剖析
案例：涵盖各类设备设施保修期限的起始日期、房屋本体及公共设施的接管验收技术要求、强弱电系统、电梯系统、安全防范系统、消防系统、给排水系统、空调系统等
9、如何提升客户满意度促进房地产新项目开发销售
10、物业公司在交付前验房内容、目的与意义
11、新项目交付前业主开放日
12、建立有效预警与公关机制规避业主群诉
13、地产公司客户关系建立与维护
14、地产与物业客户关系维护的职责与分工；
15、业主乔迁之囍办理入住流程释义
案例：万科某项目物业接管验收实例

老师简介
杨燕玺老师高级工程师、高级技师、物业管理师、行业专家组成员、内审员；中物协2011年“物业服务企业资深经理人称号”连续多年评为万科集团*别“黑带”讲师1970年参加工作，有着近50年的工作经验，在万科物业工作16年，退休后又返聘两年。从事机械制造业、第一家五星级合资建国饭店、光大集团总部大厦（甲级写字楼）设备管理维修负责人；万科物业不同业态项目经理、品质部经理、工程技术部经理、万科物业总工程师；现任北京某一级物业常务副总经理兼总工程师。课程结构严谨务实，始终关注学员的实际需求和感受，培训紧扣主题，擅长将理论知识和业务概念结合现场工作实际，将多年的从业经验和工作体会融入到培训讲堂，给学员以指导、启发和帮助。培训风格幽默、言辞犀利，富于哲理，案例丰富，全场互动、答疑解惑、课题气氛活跃，深受学员欢迎

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