课程大纲：
住宅项目精细化操盘
课程背景
地产行业洗牌加剧，多数地产行业面临着生存与发展的困境！利润下滑、竞争日益激烈……
如何提升团队整体效能，提高中高层管理团队的“经营与全局意识”，磨炼并提升“精细化操盘”能力，则变得尤为重要！
项目团队要从想清楚（明确自己要做什么）、算明白（项目效益到底如何），排清晰（产品组合如何搭配）。打造一支能从项目经营视角审视现实运营要求，具备全局统筹思考意识、有着高效精准的决策能力、能时刻关注成本及投入风险的中高层管理团队，会给企业后续扩展添注更大的内驱动力！
讲师简介
宋老师
任职机构：香港上市商业地产标杆龙头企业集团设计中心总经理，一线甲级设计院所长
专业特长：商业地产资深人士、高级建筑师、国家一级注册建筑师、浙江省重点项目评标专家。20年一线甲级设计院设计管理经验，熟稔商业、高端住宅、酒店、公建多业态类型，设计及管理技术能力卓越。所主持的项目多次获得钱江杯优秀设计奖、白玉兰、全国人居经典等大奖。
有主持万科，绿城，金地等上市公司大型项目的全过程设计工作经验，理解品牌房地产开发公司的业务流程，能从细节对建筑产品进行把控。5年房地产公司总部设计管理经验。统筹管理全国超25个商业综合体的项目定位、规划设计、及设计实施等全方位的工作。从产品定位、概念设计、方案设计、扩初设计、施工图设计到配合施工各个阶段的设计任务及相关勘察工作，有效控制勘察设计进度和质量
课程大纲
第一章 企业盈利模式和项目开发模式
一、 房企常见的盈利模式
1、恒大碧桂园模式2、绿城模式（代建，特色小镇）
3、华夏幸福模式（一级结合二级开发），万达（商业结合住宅开发）
二、 住宅项目开发模式
1、从盈利模式如何转化落地到项目开发模式
2、前期调研—项目定位—总图定位—总图测算四者逻辑关系解读
第二章 想清楚、明定位
一、 住宅地产开发前期定位重要性及手段
二、 住宅地产定位调研实施步骤
1、住宅地产开发前期定位的意义
2、住宅地产定位调研实施步骤
（1）竞品的范围界定
（2）需求面调研
a、经济环境的分析和生活结构研究
b、区域城市结构调查与城市发展规划调查
c、消费者消费行为的调查与研究
（3）竞争面调研
a、区域住宅结构的市场调查与分析
b、典型性调查与研究
c、未来住宅地产的供应量分析
（4）供给面调研
a、住宅发展规划和政策研究
b、立地条件研究
三、 实战演习之定位调研
1、练习1：苏州月亮湾项目定位调研
总建筑面积约21万方，如何经过*对标调研，布局联排、洋房、高层，达到盈利与品质的完美平衡？
2、练习2：上海张江万科翡翠公园市调定位
万科翡翠公园系列的开山之作，40万平米国际公园社区，对标纽约国际社区，营造30万方经典美式中高层住区；10万方社区商业配套布局巧妙，尤其2049的落位在张江高科技园区创造浓郁居住氛围。
【工具包】 住宅地产市场调研定位表
第三章 算明白、布产品
一、 住宅地产开发模式的过去与现在--总图定位的重要性（总图定位基本介绍）
1、总图定位的定义2、总图定位的流程
3、总图定位的内容4、总图定位的价值
二、 大型案例全案解析总图定位
1、总图定位第一弹--产品定位
2、总图定位第二弹--产品全案配比
3、总图定位第三弹--项目投入产出测算
4、总图定位第四弹--总图初步强排
5、总图定位第五弹--地块现场调研
6、总图定位第六弹--总图比选
7、总图定位第七弹--总图细部调整
8、总图定位第八弹--总图人流动线设计
9、总图定位第九弹--住宅产品规划为核心
三、 实战演练习题--总图定位篇
1、上海张江万科翡翠公园案例分析
2、南京仁恒江湾城项目案例分析--仁恒善待土地之经典作品，且看仁恒如何多年苦心经营，营造南京第一豪宅品牌项目。
3、苏州独墅湖项目实战沙盘模拟
【工具包】住宅地产项目决策测算表
第四章 排清晰、定总图
住宅项目总图定位之土地价值再创造、产品竞争力提升
一、价值创造-研发新品-提升产品力（标杆企业新产品研发的重要性）
1、绿城桃李春风--如何研发一层合院90方别墅，使远郊楼盘起死回生？
2、万科桂语里----如何创造1.1容积率的140方3层中式合院？
3、金茂府--杰出产品力引领金茂快速扩张
二、规划策略
如何穷尽所有总图可能 →常规产品组合 →新品再升级 →精准测算最优结果 →价值再创造
1、仁恒VS绿城--开发量比绿城少一半，仁恒如何取得3倍的利润？
2、仁恒VS凯德--上海长宁仁恒天山河滨花园相比一路之隔的凯德天山河畔花园，完全不同的总图布局，为何二手房价差距如此巨大？
3、仁恒vs 万科—在比拼产品的上海西郊区域，贴临竞争的万科天空之城实现了对仁恒西郊花园的拦截突破，产品力创新要不断进步
三、产品升级趋势
形成产品力的五大法宝：产品户型，特色景观，精工精装，绿色科技，文化内涵
第五章 学员企业项目工作坊（沙盘实战-学员共创-专家咨询）
1、从客群定位和需求角度（需求面、供给面、竞争面）分析方案
2、从营销角度分析方案
a 溢价 b 示范区 c 营销点挖掘
3、从财务角度分析方案
a 利润率 b 现金流 c 资金周转
住宅项目精细化操盘
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