课程大纲：

地产成本管控

【课程背景】
随着国家对房地产行业的调控，行业销售规模和利润快速下滑，为保证企业生命线的现金流，各大企业均加大对成本控制和成本优化的关注，“降成本就是保利润”。如何进一步提高成本控制水平，在保证品质和效果的同时系统性的优化降低成本，减少无效成本支出，成为企业持续扩张的关键一环。
中海强大的盈利能力一直让外界好奇，甚至有些让万科和保利看不懂，本课程第一次向同行深度剖析中海地产在中国地产界利润第一的前因后果。中海地 产净利润复合增长率达到44.7%，远高于万科的33%，其根本原因之一，在于对开发环节成本的优秀管控，本课程深度揭密中海成本控制做法。

【课程收获】
破解标杆房地产项目全过程成本管控与造价控制操作之道;
从战略角度帮助房地产企业对全过程成本精细化管理进行规划;
提供房地产企业全过程成本精细化管理的标准和方法，超级实战，拿来即用;
大量中海、恒大等标杆房企成本管控实操工具资料，让您稍加修改即刻应用。

【课程对象】
1、房地产企业董事长、总经理、项目总经理等公司决策层领导;
2、房地产设计总监、成本总监、工程总监、财务总监、总工程师等
3、房地产规划设计、工程管理、招标采购、造价成本、合约结算等

【课程大纲】
第一部分:中海地产全过程成本管控要点实操讲解
（一）房地产项目决策及拿地阶段的成本管控
1.投资估算以及目标成本编制讲解
案例：中海地产目标成本科目
（1）土地成本、（2）前期费用、（3）建安成本、（4）其他直接费用、
（5）利息费用、（6）公司管理费用、（7）销售费用、（8）税金
（二）房地产规划与设计阶段成本管控
1.设计阶段成本管理的基本逻辑
2.强排设计--项目拓展阶段的成本估算
3.概念设计--项目策划阶段的成本测算
4.规划方案设计阶段的成本优化
5.项目交工标准设计
6.扩初设计、施工图设计--单体建筑设计优化及成本预算
7.管网规划设计优化
8.园林景观设计管理
9.设计阶段后期成本优化
10.设计阶段成本管理与优化的保障
案例：中海地产方案设计阶段控制重点部位
（三）房地产施工交叉作业阶段成本管控
1.动态成本管控讲解
案例1：中海地产动态成本管控讲解
2.施工交叉作业成本管控讲解
2.1总包单位施工环节成本管控部位
案例1：结合中海地产、恒大地产以及个人施工经验对总包单位进行施工成本管控
2.2分包单位施工环节成本管控部位
案例1：结合中海地产、恒大地产以及个人经验对分包单位进行施工成本管控
2.3精装修单位施工环节成本管控部位
案例1：结合中海地产、恒大地产以及个人经验对精装修单位进行施工成本管控
3.工程签证审核技巧讲解
3.1工程签证单
3.1.1工程签证附件（工程联系单、工程量确认单、工程设计变更单、工程技术核定单、会议纪要）
3.1.2工程签证预算书
案例1：分享个人审核思路以及技巧
4.材料认质认价询价技巧讲解（主要寻到厂家底价）
案例1：分享个人询价方法以及技巧
5.工程进度款审核讲解（主要避免超付款现象）
案例1：分享个人经验审核方案以及技巧
6.房建工程施工工艺成本管控讲解（熟悉施工工艺也是对成本把控的重点）
案例1：分享个人施工经验以及施工工艺对成本的影响
（四）房地产财务竣工决算阶段成本管控
1.配合财务做好竣工决算清算工作
2.配合财务做好建安成本编制
3.配合财务做好土地增值税测算工作
案例1:分享个人工作经验

第二部分：中海地产合约管理要点实操讲解
（一）合作商名册管理程序
1、合作商名册的定义
2、合作名称的分类
3、合作商名册的建立与更新（含战略合作商）
4、战略合作商的建立与更新
5、合作商履约情况评价
案例：中海地产合作商名册管理程序以及相关表格讲解
《合作商名册》、区域《合作商名册》、战略《合作商名册》《合作商资格预审表》、《承建商考察意见表》、《供应商考察意见表》、《新引进合作商审批表》、《承建商履约情况评价表》、《供应商履约情况评价表》、《合作商履约情况调查表》、《新增垄断商审批表》
（二）招标分判工作程序
1、招标分判工作开展的前置条件
2、合约管理策划的内容
3、 招标方式分类
4、招标分判及报价模式
5、甲指乙供物资设置原则
6、合同模式安排
7、付款条件设置原则
8、工程量的计算与确认
9、招标工作计划
10、招标文件编制与评审
11、发标
12、招标答疑
13、截标
14、开标
15、清标、评标
16、议标
17、定标报告（包括经济标和技术标）
18、定标
19、合同中标单位的审批
20、简易招标、零星采购、直接议标、扩标
21、中标通知书
22、合同签约
案例：中海地产招标分判程序案例以及相应表格讲解
附件5-1：工程合同议标、定标原则
附表:
《招标分判工作计划》、《投标单位审批表》、《招标文件评审表》、《招标样板报批表》、《招标文件签收确认函》、《开标书》、《投标样板评审表》、《机电设备投标评审表》、《物资采购信息平台同类物资对比分析表》、《评标报告评审表》、《评审会议记录表》、《定标记录表》、《合同中标单位审批表》、《扩标审批表》、《中标通知书》、《零星采购物资价格审批表》、《合同文件评审表》、《合同分发登记表》、《图纸接收登记表》
（三）合同管理工作程序
1、合约交底
2、合同执行过程中的往来函件
2、合同付款
3、工程价款变更审核
4、工程指令价款审核
5、合约月报
6、暂定总价工程合同
7、设备、材料合同暂定量转应供量
案例：中海地产合同管理工作程序案例分析
工程指令管理工作程序
合同外综合单价分析表（模板）
附表：
《合约交底记录》、《工程物资费用支付审批表》、《合同例外事项付款审批表》、《工程指令(工程变更)评审表》、《工程指令(工程变更)会签表》、《工程指令》、《完工确认单》、《工程结算单》、《工程价款变更申请书》、《工程价款变更审批表》、《甲供物资应供量增减表》、《合同外综合单价审批表》、《工程价款变更确认书》、《项目合约成本变动统计表》、《暂定总价工程合同核定表》、《暂定总价工程合同核销表》、《工程付款书》(样表)、《物资付款书》(样表)
四、项目集中采购管理工作程序
1、集中采购管理
2、配合完成集中采购合作商的履约评价
3、配合地区公司完成项目物资选型工作
4、项目采购合同价格确认管理
5、项目合同签署流程管理
6、付款、验收和结算
案例：中海地产项目集中采购案例以及相关表格分析
《项目采购合同价格确认表》（样式）、《项目零星采购价格确认表》（样式）、《项目采购合同文件评审表》
五、甲供物资管理工作程序
1、甲供物资应供量管理
2、采购数量与应供数量的对应管理
3、采购样板管理
4、货期及物资采办管理
5、甲供物资供货计划管理
6、到货准备
7、物资卸货及看管管理
8、验收、接收管理
9、物资使用管理
10、甲供物资节超管理
11、物资数量结算管理
案例：中海地产甲供物资管理工程程序案例分析以及相应表格
附表：《甲供物资申请表》、《甲供物资初步验收表》、《甲供物资供货管理台帐(参考模板)》
六、合约文档管理工作办法
1、项目合约档案库管理
1.1、图纸及工程指令资料库
1.2、招标资料管理
1.3、工程合同及结算资料库
1.4、物资合同及结算资料库
2、资料的保密管理
3、资料的借阅管理
4、资料的移交及保管
案例：中海地产合约资料文档管理案例分析

地产成本管控