课程大纲：

旧改操作风险防范培训

01 课程背景
城改难！是房地产开发企业共同的感受。拆迁，是每个开发商几乎都会面临的最为头疼的问题！
城市更新（旧改）、棚户区和城中村大规模改造，是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措，也是相关各方利益博弈也异常激烈──它到底是诱人的“蛋糕”，还是烫手的“山芋”？
本课程中，专家携长期经验积累，如何科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金；如何高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求？全面剖析城市更新*政策要领，教您把握城市更新运营趋势，疏理项目操作流程，分析项目影响因素，掌握项目操作的主要环节和流程，把握规律，探讨当前城中村改造的有效模式及项目投融资，教您抢抓良机，抢占先机，一路争先！
探讨城市旧改过程中，棚户区、城中村改造领域的困难、挑战与机遇。全面剖析房屋拆迁中相关利益方的心理特征与规律，全程动作分解、实战演练加案例分析和关键点提示，分析利弊，攻难克坚，深入探讨新形势下地产项目拆迁谈判的有效方法与策略，助您打开视野，转变思路，创新方法，提高效率，帮您有效化解困扰房企拆迁谈判的“死结”！

02 课程收益
1.认识城市化进程中旧改的现状和发展规律，分析问题和把握机遇;
2.剖析旧改项目操作流程与主要环节;
3.了解旧改项目过程风险，掌控风险，从容应对;
4.探索*“城市更新行动”战略下城中村改造的现状及有效模式;

03 课程对象
房地产董事长∕总经理∕副总经理∕总监∕经理∕战略投资部∕运营管理部∕营销策划部∕工程部∕项目部∕客服部
政府经济主管部门领导∕银行金融业高管∕房地产等行业高管

04 课程讲师
涂老师：城市旧改专家、资深房地产专家;
北京大学、清华大学、浙江大学、重庆大学、西南财大总裁班教练。
住建部中房协《城市开发》杂志特邀撰稿人。
中国城市更新、旧改（棚改）总裁高峰论坛特邀专家。
中国国土经济学会TOD专家委员会专家委员。
全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家。
中国房地产业培训中心专家团成员。
1996年进入房地产业，历任房地产广告公司、策划公司经理∕总监，房地产开发企业总监∕顾问∕总裁特别助理等。二十多年来，主持策划、咨询、顾问和辅导过的房企数十家、项目上百个。
十多年培训的行业经验，炼就了睿智、独到的方法策略，贴近市场，注重实战，思路开阔，方法有效。全程案例剖析，标杆地产企业实战案例全面解析。培训大中小房企数百家，学员数万人。效果普遍受到学员和客户企业好评。让受训学员从观念到心态到方法到技能全面提升。

05 课程内容
第一天:城市更新(旧改)操作实务及风险防范
一、认识城市更新 (旧改)
1.旧城改造的目标
【资料】中国棚户区改造
2.棚户区几种开发方式比较
辽宁模式
焦作模式
萍乡模式
枣庄模式
西安模式
……
3.城市更新（城中村）的改造原则及特点
4.超大特大城市城中村改造的现状分析
（1）城中村改造的市场规模分析
（2）城中村改造的特点分析

二、城市更新(旧改)模式比较分析
1．当前城市更新（旧改）政策梳理
2．城市（旧改）中的矛盾焦点分析
3．几种城市更新模式比较
“三种类型、十种模式”分析
（1）北京模式分析
（2）上海模式分析
（3）广州模式分析
（4）深圳模式分析
（5）东莞模式分析
（6）武汉模式分析
（7）西安模式分析
（8）郑州模式分析
（9）内地城市模式分析
4．企业参与城中村改造的方式分析
【知识】土地小知识
5．城中村面临的共同问题
【案例】汉口某“村改”项目5年只拆一半
6．城中村改造的特点
【案例】武汉市*旧改项目持续四年仍待拆迁
7．城中村村民现状
【案例】上海*城改项目历时14年未完成
8．城中村改造容易引发矛盾的焦点问题
【案例】拆迁补偿方案比较
9．旧城改造、城中村改造的意义

三、城市更新(旧改)操作流程详解
1．城中村改造（城市旧改）的视野
视野:三个维度看城改（旧改）
2．企业参与城中村改造的方式分析
3．城中村改造（旧改）总流程
4．土地一级开发
（1）前期准备阶段
（2）拆迁工作流程
【案例】武汉城中村改造项目规划公示
（3）开发实施阶段工作流程
【案例】市政规划调整让城中村改造泡了汤
【案例】规划不严，村民遭遇“二次拆迁”
【案例】城中村改造规划建设审批流程图
【小知识】规划的五个层次
【资料】土地入市程序
【资料】武汉市城中村和旧城改造工作程序
（4）一级开发中的“天下第一难”：补偿安置
① 拆迁补偿安置的方式
【警示】拆迁冲突何其多
②征收补偿方案的内容
【案例】某城中村拆迁安置补偿方案
③ 拆迁补偿安置标准的确定
【案例】拆迁补偿安置补偿标准(【深圳】)
【案例】广州市城中村改造拆迁成本及补偿标准
【案例】武汉市部分城中村改造补偿方案
【问题】城中村改造安置房问题
【关注】房屋质量问题
【案例】某村改造项目发展战略及整体定位
5．土地开发的一二级联动
（1）什么是一二级联动
（2）一二级联动的优势分析
（3）一二级联动的操作方式
6．土地二次开发（房屋开发）
（1）土地二次开发的特点
（2）房屋开发的阶段性工作
【阶段性工作1】市场研究
【阶段性工作2】项目策划
【阶段性工作3】规划设计
【阶段性工作4】项目施工
【阶段性工作5】营销包装
【阶段性工作6】销售推广
【阶段性工作7】交楼入伙
【阶段性工作8】项目收尾
【案例】广东某村旧改项目可行性研究报告
【资料】市房地产项目开发流程图
【资料】城改项目审批事项及流程

四.超大特大城市城中村改造要领
1．城中村改造的组织模式与流程分析
（1）城中村改造的组织实施
（2）城中村改造的规划计划
（3）城中村改造的基本流程
2．城中村改造的土地资源高效利用
（1）城中村改造中的空间规划
（2）城中村改造中的产业导入
3．城中村改造与保障性租赁住房政策配套
（1）当前保障性租赁住房政策要点剖析
（2）城中村改造中的保租房配套模式分析

五.城中村改造项目投融资分析
1.城改项目的经济效益测算
2.城中村改造项目的商业模式分析
3.城中村改造项目投融资主要模式分析

六.城市更新中的操作风险防范
1．城市旧改风险类型及其防范
（1）土地风险的来源及其防范
（2）拆迁风险的来源及其防范
（3）市场风险的表现及其防范
（4）政府风险的因素及其防范
【案例】贪腐致某市*城中村拆迁一波三折
（5）财务风险的形式及其防范
（6）运营风险的因素及其防范
2、城市旧改典型案例解析
【案例】“旧改*”缘何遭遇生死风波
【附】城中村改造（城市旧改）相关法规、政策索引

第二天：城市更新中拆迁谈判技巧实战
一．“中国式”拆迁的常见问题
1、【视频】从一则视频导入思考：拆迁，我们应该怎么做？
拆迁工作：天下第一难！
【观点】拆迁怎么做？心中要有“法”！
2、城市更新（旧改）常见问题分析
3．拆迁三大模式与三大拆迁方式分析
4.拆迁补偿法律法规
【小资料】集体土地上房屋拆迁补偿
【资料】与拆迁有关的法规及政策索引
【特别提醒】比较：新旧《拆迁条例》的重大区别
5.开发商制定拆迁补偿的原则
【我的拆迁主张】依法拆迁，公平拆迁，阳光拆迁，和谐拆迁

二．拆迁谈判“双赢”法则及谈判心理分析
1．谈判中的“双赢”法则利用
（1）拆迁谈判中“双赢”的主要障碍有哪些
（2）拆迁谈判中如何实现“双赢”
（3）拆迁谈判中的常见冲突及其化解
2．拆迁谈判中的相关利益方基本分析
（1）开发商利益点分析
（2）地方政府利益点分析
（3）业主利益点分析
【案例】深圳市拆迁安置工作流程
3．拆迁谈判中业主“八大心理”分析
4．影响谈判成功的六大因素分析
5．拆迁谈判工作的八项要求
6．拆迁及谈判要始终强调的重点

三．拆迁谈判中的攻与守艺术
1．拆迁谈判的战术准备
（1）谈判中的人员准备（谈判组人员的构成、素质及能力）
（2）谈判中的场地准备
【小技巧】拆迁谈判地点选择的技巧
（3）谈判中的道具准备
【小专题】 拆迁续谈之重点内容提示
【小资料】关于拆迁进度的经验值
2.拆迁谈判的开场、气氛营造
（1）拆迁谈判的开场艺术
（2）拆迁谈判的气氛营造要领
【技巧】初始商谈之拉近关系的技巧
3.拆迁谈判中的八大进攻艺术
（1）利益进攻艺术
（2）时间点进攻艺术
（3）羊群效应艺术
……
4.拆迁谈判中的“防守艺术”
（1）谈判业主常用的技巧分析
（2）谈判中的守价艺术
（3）谈判中的时间点掌控艺术
5.有效破解谈判僵局
（1）如何面对不同性格的对手
（2）谈判中如何打破僵局
①真实异议的化解
②虚假异议的化解
【 提示】 谈判中要善于“听”──有时候听比说重要
【技巧】化解拆迁谈判僵局的十大方法
（3）谈判中的忌讳
6.拆迁谈判中拒绝的技巧
【技巧】拆迁谈判中“拒绝”的四大技巧
【技巧】解除拆迁户异议的八大方法

四、拆迁谈判心理分析
1．拆迁方心理分析（十怕）
一怕拖, 二怕缠……
【小专题】拆迁方可能的短处分析
【小专题】拆迁方怕哪几种人
2．拆迁户的八种常见类型
3．拆迁户的六大心理压力分析
4．拆迁户面对拆迁的心理过程分析
5．拆迁谈判十大攻心大法

五、拆迁谈判关键技巧解析
1．从肢体语言中捕捉成交机会
（1）面部表情信号分析
（2）肢体动作信号分析
（3）语言信号分析
2．谈判中要始终给对方留“台阶”
【秘笈】给对方留“台阶”的若干示例
3．拆迁谈判人员现场要领
（1）拆迁谈判人员做好现场工作的前提（五个方面）
（2）具体表现（八个方面）
4．拆迁谈判人员的语言艺术
（1）谈判开场艺术
（2）恭维的艺术
（3）语言表达艺术
【小专题】拆迁谈判人员的语言禁忌
【要领】如何判断拆迁户的语言含义
（4）拆迁谈判中控场的艺术
5．拆迁谈判策略（十八般武艺－1）
【 小专题】 拆迁户常见的恶劣态度语言

六、拆迁谈判技巧再进级
1．“钉子户”的化解策略
（1）“钉子户”形成的六种原因
（2）“钉子户”化解对策
2．“对抗－强拆”的恶劣后果分析
【小专题】拆迁方的旁门左道（“十八招”）
3．提高拆迁效率的八种方法
【 案例】深圳××村拆迁
4．拆迁人员可用的十大挡箭牌
5．面对不同拆迁对象的谈判技巧

七、综合案例分析
1、拆迁谈判中“特殊对手”“的处理艺术
2、拆迁谈判关键点提示
本课程全程贯穿北京、上海、广州、深圳、武汉等地城中村改造相关经典案例、深度剖析及点评

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