课程大纲：

建筑房地产业涉税问题处理公开课

课程背景
房地产和建筑业是国民经济的重要物质生产部门，行业地位及特点不仅决定了它们在国民经济中，特别是在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面发挥着重大的积极作用，同时对国家税收收入的贡献也比较大，税务机关的关注度也显著提高。
通过金税三期的推广应用及优化，税务机关有效实现了税收征管的信息收集、数据比对及指标预警，大数据技术使得税务稽查手段“鸟*换炮”，税务稽查的刚性和威慑力得以强化，依法纳税的理念深入人心。随着金税四期的开发完成及上线运行，税务机关在不断优化纳税服务的同时，监控能力必将再上新台阶。
值此背景之下，规范与合规是企业健康发展的基石，本次课程结合房地产及建筑行业特点，围绕增值税、土地增值税、企业所得税等多个税种，全流程多角度审视企业涉税事项，帮助企业深层次开展税务“健康体检”，进一步防控、化解涉税风险，*程度地维护企业合法利益。

课程收益
1、了解当前税收征管新形势，及其对企业的影响。
2、解决房地产企业不同经营阶段收入确认、税会差异处理、成本费用扣除、涉税风险点排查等关键问题，进一步提升企业税务管理水平。
3、了解建筑业重要税收政策，准确把握政策要点及执行口径，有效解决合同签订、发票管理、业务处理及会计核算等环节隐含的涉税问题。
4、立足实务，紧接地气，从工作中来到工作中去，案例式教学。案例来源于授课老师20余年工作经历、各地稽查局稽查工作实务及各地法院司法判例，系统而权威地展现房地产建筑业税务管理工作全貌。有的案例教训深刻，起到一定的警示作用；有的案例及方法则具有极强的借鉴性甚至可复制性，切实践行既要授之以鱼又要授之以渔的新型授课理念。

课程对象
房地产建筑企业主管财务的总经理、财务总监、财务经理、财务人员、办税人员等相关岗位人员；税务师事务所、会计师事务所等涉税中介机构工作人员；其他有关人员。

课程讲师
吴学锋：20多年税务管理工作经历，多次参与大型企业税务稽查，参与查处重大出口骗税案件，查处数十起虚开发票案件，获得“征管能手”、“稽查能手”等称号，具有扎实的税收理论基础和丰富的税收管理及筹划实践经验。2012年营改增试点启动以来，全程参与每一次试点工作(包括：前期调研及准备、户籍接收、对内对外政策培训、纳税辅导、上线运行及疑难问题处理等具体实务操作），尤其擅长建筑施工、房地产开发企业全流程的涉税风险管控，善于从实战的角度理解和运用税收政策，精准把握政策执行口径，能将税务机关的征收管理与纳税人实务操作相结合，探究企业经济业务涉税问题的处理方法和技巧。授课风格：深入浅出，善于以通俗的语言诠释晦涩生冷的法规条文；风趣幽默，让学员在轻松愉快中开拓学习思路；案例源于实战，翔实精巧，引人入胜；激情洋溢，课堂气氛生动。

课程内容
第一节：税收征管新形势
一、大数据技术在税收征管中的广泛应用
二、金税四期进展情况及其对纳税人的影响

第二节：收入类项目涉税实务问题处理与核心高风险事项把控
一、房开企业收入确认实务问题处理与风险把控
1、房开企业增值税纳税义务发生时间
2、房开企业企业所得税收入确认
3、新收入准则下房开企业收入确认的税会差异及纳税调整
二、建筑企业收入确认实务问题处理与风险把控
1、建筑业增值税纳税义务发生时间
2、建筑业企业所得税收入确认
3、收入确认风险点及风险防控
⑴ 按完工进度法确认收入成本，月末未收到成本发票怎么办？
⑵ 按完工进度法确认收入成本，年末未收到成本发票怎么办？
⑶ 按完工进度法确认收入成本，汇算清缴前未收到成本发票怎么办？
⑷ 按完工进度法确认收入成本，税务检查发现缺少成本发票怎么办？
三、收入确认差异性处理与风险防控
1、税税差异
⑴“两税”收入确认的差异性
⑵“两税”收入确认风险点及风险应对
2、税会差异
⑴ 新收入准则下会计与企业所得税收入确认时点差异及应对
①销售商品的收入确认及差异
②提供劳务收入的确认及差异
③新收入准则的时段法与时点法
⑵ 完工百分比法、终验法及其优缺点
⑶ IPO建筑类企业采用完工百分比法的常见财务问题及应对
①完工百分比不准确
②工程实际结算金额与合同额不一致
③跨期项目不同年度间的毛利率波动较大
④工程形象进度确认单后补迹象明显
⑤增值税纳税义务时间问题
⑷ 采用终验法确认收入应注意的问题
①与税收规定有冲突
② 纳税遵从成本增加
③ 信息披露可能导致误解
四、混合销售与兼营的税务处理与风险防控
1、兼营与混合销售的区别
2、混合销售的一般规定
3、外购货物同时提供建筑服务增值税处理
4、自产货物同时提供建筑服务增值税处理
5、园林绿化工程增值税处理与合同签订
6、对混合销售分别签订合同，就可以分别适用不同税率吗？
五、视同销售的税务处理与风险防控
1、视同销售政策概述
⑴ 什么是视同销售
⑵ 视同销售如何确定销售额
2、房地产企业三种促销业务的税务处理
⑴ 售房赠送汽车、家电及家具的财税处理
⑵ 开盘赠送小礼品的财税处理
⑶ 老带新业务的财税处理
六、拆迁安置房收入确认实务问题处理与风险防控
1、拆迁安置房的性质
2、销售还是视同销售
3、实务问题处理
七、“限地价+竞配建”税务处理与筹划
1、什么是“限地价、竞配建”？
2、“限地价、竞配建”如何进行税务处理？
3、拿地环节如何结合“限地价、竞配建”进行税务筹划？
八、非货币性资产投资涉税实务问题处理
1、增值税处理
2、企业所得税处理
3、土地增值税处理
4、印花税处理
九、抵债业务涉税实务问题处理
1、以货物抵偿工程款税会处理
2、以房屋抵偿工程款税会处理
⑴ 房屋产权转移登记至建筑企业自身名下
⑵ 房屋产权转移登记至第三方名下
⑶ 实际成交价高于约定价格
⑷ 实际成交价低于约定价格
3、相关案例
十、挂靠业务涉税实务问题处理与风险防控
1、《建筑法》、《合同法》、《招投标法》关于挂靠业务的法律责任
2、税法关于挂靠业务的务实处理
3、被挂靠人因挂靠人提供虚假发票被查处，行政责任何在？
4、被挂靠人因挂靠人提供虚假发票被查处，刑事责任何在？
5、因被挂靠人原因无法开具发票，责任何在？

第三节：扣除类项目涉税实务问题处理与核心高风险事项把控
一、扣除项目基本规定与特殊规定
1、相关性与合理性
2、房开企业预提费用税务处理
二、精准控制限额支出
1、各类费用扣除比例
2、佣金支付应注意的问题
三、房开企业土地成本的确认和计算
1、不同税种关于土地取得成本的确认和计量
2、不同税种下土地成本的计算和扣除
3、地下车库是否分摊土地成本
四、房开企业开发间接费用的税会处理
1、开发间接费用和开发费用的区别
2、对“借款费用”的具体处理不同
3、营销设施建造费在所得税和土地增值税上处理不同
4、开发间接费用的归集与分配
5、相关案例解析
五、房开企业土地使用税纳税义务发生时间

第四节：发票实务问题处理与风险防控
一、税务机关发票监控手段和能力日益提升
二、房地产建筑业发票管理现状及困境
1、材料采购中的虚开情形
2、虚增成本的虚开情形
3、分包业务中的虚开情形
4、挂靠业务中的虚开情形
三、虚开发票实务问题处理与检查应对
1、虚开发票及其法律责任
2、挂靠行为属于虚开发票吗？
3、有货虚开如何定性？
4、司法机关关于虚开发票罪定性的三次口径变化
5、取得虚开专票实务问题处理及检查应对
四、“异常凭证”实务问题处理与检查应对
1、什么是异常增值税扣税凭证？
2、取得异常凭证属于取得虚开专票吗？
3、发票“被异常”后怎么办？
五、“三流一致”实务问题处理与检查应对
1、什么是“三流一致”
2、“三流不一”属于虚开吗？
3、“三流不一”能否抵扣进项税？
4、“委托付款合同”的法律效力
5、合同签订必须体现“三流一致”吗？
6、母公司中标交由子公司施工，税务机关认可吗？
7、母公司中标交由子公司施工，住建部门认可吗？
8、母公司中标交由子公司施工，人大法工委认可吗？
9、稽查实务中如何看待“三流一致”
10、司法实务中如何看待“三流一致”
11、建筑业如何适用“三流一致”政策？
12、“三流一致”政策趋势

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