课程大纲：

涉税稽查公开课

【课程背景】
“稳预期、防风险、促转型”是2023年房地产市场平稳健康发展的关键，落实“金融十六条”措施,“因城施策”实施差别化信贷政策,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。房地产市场做为其他产业的借力与行政行为的导向的平台有新起色。但减税降费政策的持续，税务机关收入压力未减，房地产企业涉税风险依旧。
年初，国家税务总局财行司要求各级税务机关调查梳理辖区的开发项目，制定土地增值税清算方案并逐级上报清算项目及进度。但是，较多的税会差异以及税种政策交叉背离并且属地规定混乱、旧城（村、小区）改业务模式多样，造成企业财务人员对执业的涉税业务理解出现困顿。
本次授课以学员所在省的财产行为税（土地增值税为主）相关政策为主线，从开发流程的节点对税风险和政策运用进行真实案例场景展示，剖析企业税收风险画像、掌握解决问题及思路方法。结合专家多年在全国各地带领税务团队进行土地增值税清算审核的实例进行讲解，让学员切实有获得感，提高站位，铸造强势文化思维。

【课程讲师】
郭老师：总局骨干人才、客座教授、在税收大数据、税务稽查、风险管理、纳税评估等岗位工作近三十年，参与过房地产的项目开发，从事房地产税收专项管理二十多年，受邀近三十个省市讲授土地增值税清算审核技巧，参与各省税务系统的二百多个项目土地增值税清算审核。对房地产涉税风险有独特的应对技巧和深厚的知识储备，对税企沟通的方式方法有深入探究。本课程有利于房地产企业财务人员更新理念、提升站位、拓展视野，提高驾驭房地产财税的执业技能。

【课程收益】
1．根据总局对房企稽查工作重点和行业检查要点，剖析行业稽查查前分析的技巧和数理
逻辑，针对企业数据进行实战演练，降低纳税风险，提升税会业务融合能力。
2．以江苏省税务局土地增值税相关规定基础，以《民法典》为依托，对房地产企业土地
增值税纳税主体、范围等义务的确认、扣除项目的范围及认定原则、减免税的前提条件分析、销项计算、土地增值税清算实务及规划、成本分摊方法实例应用等对企业收益的影响等，从法理角度诠释税收政策，让学员真正做到：明法理～懂法条～会应用！
3．房地产成本核算精要（分税种）。
4．结合全国人大法工委的规定，讲授财政部、税务总局等税收政策制定的几项原则，学
员可以根据掌握的原则自己研学涉税政策，辨识政策内容和本意，从容应对涉税争议。
5．清算后续调整、永续债等融资的全链条风险、企业所得税、土地增值税扣除项目和会
计核算内容比较分析等。
6．房地产业务知晓、财务合规、法务风险降低、税务遵从提升。

【课程对象】
房地产企业财务、税务、审计总监及财务经理、财务涉税从业人员等。

【课程大纲】
一、房企土地增值税基本知识法理辨析
1．以土地增值税清算的架构为顺序，站在财政部和总局角度，辨析土地增值税
法理与内容。
2．包括：土地增值税纳税主体、范围等义务的确认、扣除项目的范围及认定原
则、减免税的前提条件分析、清算单位研判、清算时间、清算条件确认、清
算资料、审核时限、扣除项目的内容提炼和记忆技巧（包括扣除项目明细、
分摊方法以及红线内外、配建开发产品、人防等）配有多个江苏的实例练习。

二、2023年税务总局房地产行业税务稽查应对策略
1．案源来源
2．查前分析（近十类非风控数据勾稽自查）
⑴ 纳税申报
⑵ 财务报表
3．调账方式及路径
4．查账思路与方法
5．外部数据的税务稽查应用
6．违规扣除的定性和调整技巧

三、江苏省土地增值税政策执行口径
对江苏省出台的有关土地增值税的政策进行梳理和提炼，结合江苏省的清算
实例，进行实操性讲解。
本节讲授清算流程的因素逻辑、审核技巧的应用、学习税收文件“技巧”和
规则。

四、房地产企业全税种全流程业财税融合的实用技能
1．关于 “车位、小棚”业务，分有产权和无产权，按独立销售和赠送拆解涉税
处理。
2．合作建房实案解析 从司法判例看政策应用的“道理”。
3．扣除项目汇集和计算的技巧、免征土地增值税的两种方式和规则“陷阱”，
赠与的涉税风险
4．大数据时代下的涉税风险提示及资金流的风险分析……
5．土地等成本项目的分摊方法与税务机关规定的争议辨析。成本分摊方法税务
机关确认？企业是否有选择权？
6．拆迁安置业务拆迁房屋置换协议的要点风险
7．规划建设条件意见书（规划总平面图）在土地增值税清算中的应用
8．拆迁安置，会计和税收的思路如何融合？
9．土地成本票据合规性审查要点
10．《建设工程施工合同》条款内容在土增清算中的应用与风险提示。
这是税务机关常用的切入点。
11．扣除项目中无法取得发票的救助渠道与应对
12．契税法实施后，对土地增值税的影响
13．土地征用收储中预埋的土增清算隐患
14．房地产项目规划方案对土地增值税清算的影响
房地产开发业务中，与政府相关部门（如规划、自然资源、住建局等）沟通
的技巧以及对增值税、企业所得税和土地增值税的影响？
15．《商品房买卖合同》中土增清算的“炸雷”
16．竣工验收 究竟是哪个时点？依据是什么？
17．从业务流程、背景条件、因素识别等方面以实例进行讲解，包括同城（省）
异地取得土地成立项目公司开发的风险识别
18．房地产土地使用税纳税义务的终止日分析
19．不动产登记条例对土地增值税清算的影响……

【课程小结】
本课程从房地产业务流程入手，项目前期规划、政府土地征用、出让（取得）、立项、规划许可、施工及验收、预销售及产权转移等环节，剖析开发业务节点涉税处理，提高纳税遵从与风险规避。
授课将在房地产开发经营业务节点中，结合涉税司法判决案例，进行深度解析。

【课堂实训】根据时间适当安排
1．不得税前扣除项目的分摊练习；
2．土地增值税清算基本训练；
3．房地产企业成本分摊方法及逻辑顺序的实例训练；
4．清算后再转让开发产品的涉税实例训练；
5．土地增值税清算实例训练。

涉税稽查公开课