课程大纲：

房地产成本核算培训

课程背景
全国人大常委会审议批准增加6万亿地方政府债务限额置换存量隐性债务；*政治局会、国新办、等“大佬”对地产行业纷纷表态；央行主动出击“打头阵”、财政部门竭尽所能“再续力”、管理部门信心十足“显底气”；“四个取消、四个降低、两个增加”政策“组合拳”、“止跌回稳”、“市场不稳、政策不止”等积极信号不断释放……地产行业未来趋于明朗。
这些给房地产带来哪些财税法问题？如何应对防控风险？如何提前布局、未雨绸缪？是的地产财税人员不得不面临的新挑战，也是必须解决的问题。
支持房地产市场健康发展的相关税收政策纷纷出台：契税、增值税、土地增值税带来的喜与忧？如何把控和谋划？取消普通和非普通住宅标准对房地产带来哪些影响？“普通住宅标准”是否等于“普通标准住宅”？
新公司法、新注册资本登记管理制度、新发票实施细则实施、两高的《关于办理危害税收征管刑事案件适用法律若干问题的解释》横空出世，企业和财税人员风险剧增？如何在“人在江湖、身不由己”情况下独善其身，远离刑事处罚，是目前头等大事。
金税四期已经上线、数电票稳步推行、数字人民币开始试点，以数治税大网已经撒开，大数据“画像”、稽核比对、预警评估将于企业如影随形，地产业财税风险裸露，税务局成为最懂你的人。
年终关账是否得当？相关财税风险能否有效把控？有哪些处理技巧？也是年底汇缴必须考虑的事项。
房地产企业开发周期长，成本费用核算复杂，涉税种类多，财税“灰色”地带多，税收风险大。
开发产品成本费用核算结转是地产企业重中之重，同样一个项目不同的成本对象划分、同样一个事项不同的会计处理、同样的一笔费用不同的结转方法税负差异巨大，如何进行恰当的成本核算结转，是地产财务人员基本功，也是降低税负和防范税收风险的必杀技。
核心问题必须“吃透”并重点关注，才是大数据稽查的应对之策；合理规划，税务优化是应对行业下行的财税良方.

课程讲师
李国华：注册会计师，注册税务师、资产评估师、全国管理咨询师；北京财税研究院研究员；*财经大学、北京国家会计学院、河北财经学院等院校特聘讲师；*实战派税务专家。现担任多家大中型房地产企业和税务、审计、评估等税务顾问工作。从事税务工作20余年，熟悉税收征管工作的实际情况，深谙企业的涉税需求，具有丰富税务实战经验，操刀数十家公司税收规划。先后在上百个城市举办过财税专题讲座与培训，在培训中擅长将税收政策的解读和具体税务实践结合，讲授由浅入深、内容准确、分析透彻、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，深受学员好评，业内称为“实战大师、金牌讲师”。

课程对象
各地产开发企业主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，会计师事务所、税务师事务所和纳税经办人员及财税咨询机构等税务专业人士。

课程大纲
第一节：大势下地产财税法风险管控及优化
一、楼市聚焦定调 - 财税风险防范及谋划布局
1、支持房地产市场健康发展的相关税收政策深度剖析及规划布局
2、增加6万亿地方政府债务限额置换存量隐性债务对地产企业意味着什么？
3、取消普通和非普通住宅标准后增值税、土增政策如何衔接？如何应对？
“普通住宅标准”是否等于“普通标准住宅”？
4、财税角度如何应对“四个取消、四个降低、两个增加”？
5、如何应对消化存量和优化增量住房？如何把控财税风险？
6、“补贴”、“换新购”、“以旧换新”模式 、并购重组优惠多多、风险多多
7、“卖旧买新”中不可忽视财税风险及处理技巧
8、政府收回闲置土地财税风险把控及处理技巧
9、政府收购存量商品房用作保障性住房财税风险把控及合规优化
10、城中村改造和危旧房改造中财税要点把控及应对技巧
11、构建房地产发展新模式需要关注哪些财税问题？
12、推进“平急两用”公共基础设施建设对地产的影响和谋划
13、“该破产的破产，该重组的重组”信号下财税如何应对和谋划
14、预征率和计税毛利率高，多预缴税金问题突出能否化解？如何规避和规划？
二、两高*司法解释 - 刑事风险加剧，如何规避？
1、“财税常规操作”入刑，财税人员何去何从？
2、无票支出未做纳税调整是否属于逃税罪？
3、未做进项税转出而多抵是否存在刑事风险？
4、股权转让漏缴超过5年税务机关还有权追缴吗？
5、企业主动补正申报纳税后是否构成偷税？
6、如何在日常财税处理上“摘清”自己的刑事责任？
三、新发票实施细则财税风险剖析及防控策略
1、新发票实施细则有哪些变化？带来哪些财税风险？如何管控和谋划？
2、数电票和新实施细则的“暧昧”关系及稽查重点的变化
3、异常增值税扣税凭证必须做进项税额转出吗？转出后还能抵扣进项税吗？
4、异常凭证能否在所得税和土增前扣除？
四、新稽查环境和新手段

第二节：地产业成本核算结转深度剖析及税务优化
一、开发产品制造成本法核算要点及财税风险把控
1、开发产品成本归集和分配方法
2、成本对象和期间费用
3、直接成本、间接成本和共同成本
4、已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象
5、已销开发产品、未销开发产品和固定资产
6、灵魂拷问：建房发生的所有支出均影响利润吗？影响应纳税所得额吗？
7、案例剖析：不懂成本费用，卖了自己还替别人数钱
8、计税成本核算一般程序 7大步骤：
二、合理的划分成本对象 - 6种划分原则财税风险把控及实操技巧
1、成本对象、清算项目傻傻分不清楚
2、6种划分原则深度剖析
3、公共配套可以作为成本对象？每一栋楼是否都要作为一个成本对象？
4、混淆成本对象、混淆完工成本对象与未完工成本对象是成本稽查的重点
三、归集开发成本 - 6类成本科目、3类成本项目财税风险把控及处理技巧
1、土地征用费及拆迁补偿费核算的内容及审核要点
2、土地拍拍佣金土地增值税清算时可以计入土地成本扣除
3、土地使用税、土地闲置费可否计入开发成本？
4、销项税额抵减扣除的土地价款中是否包含市政配套费？
5、母公司拿地子公司运营涉税风险把控及规划策略
6、红线外支出是否可以计入地价款？能进基础和配套吗？
7、政府资金返还是否可以冲减地价款？
8、回迁房建造支出财税风险把控及处理技巧
9、建筑安装工程费核算的内容及审核要点
10、财务人员必须了解的建安成本指标
11、工程预决算在成本列支中的指导作用
12、基础和公共配套费核算的内容及审核要点
13、基础设施和公共配套之争就是可售面积之争
14、开发间接费核算的内容及审核要点
15、开发间接费用和开发费用入账技巧及风险管控
16、土增与所得税成本列支标准的6大区别
17、营销设施费用核算技巧及税收风险把控
18、实际发生的开发成本涉税要点把控及处理技巧
19、4类预提费涉税要点把控及处理技巧
20、待摊费用涉税要点把控及处理技巧
四、分配共同成本 – 4 + N种分配方法财税风险把控及实操技巧
1、成本核算分摊指导的原则
2、占地面积法财税处理要点及案例实操
3、一次性取得土地分期开发如何分配？有哪些技巧
4、土地成本 - 先横向再纵向
5、占地面积、投影面积、楼座面积、占地总面积、建筑用地面积，你能分的清吗？
6、裙楼土地成本的分摊（同一基础 + 各有独立基础）
7、地下车位是否分摊土地成本？
8、建筑面积法财税处理要点及案例实操
9、直接成本法财税处理要点及案例实操
10、预定造价法财税处理要点及案例实操
11、层高系数法 - 商住一体楼划分要点及案例实操
12、特别法 - 成本加成方法 + 实际合理方法 + 销售收入比例法 + 售价系数法
五、确定完工标准 - 三种标准财税风险把控及实操技巧
1、完工标准 - 会计核算和税收处理的分水岭
2、不可忽视的“3个无论”
3、完工标准实操处理技巧
4、思考：某小区有20栋楼由一个建筑公司建造，成本无法分开，10栋已经做了完工备案，10栋没有做完工备案，该小区是否完工？
六、单位工程成本确认财税风险把控及实操技巧
1、单位工程成本如何计算？
2、总成本确认财税差异处理及风险把控
3、可售面积确认财税要点把控
4、后期取得票据是否可以更改单位工程成本？
5、税务机关如何通过单位工程成本判断成本是否作假？
6、尾房销售中单位工程成本确认及处理技巧
七、销售成本核算财税风险把控及实操技巧
1、销售成本结转财税要点及处理技巧
2、成本结转中常见的舞弊手段
3、案例实操：成本结转的计算过程及账务处理
4、旧房销售成本核算及风险管控
八、后续成本的二次调整财税核算要点及实操技巧
思考：已经销售的开发产品应当负担的成本是否需要追溯调整？

第三节：地产业收入核算确认深度剖析及税务优化
1、地产企业四类收入及财税风险管控
2、售房收入类型及财税要点把控
3、代收费用核算及3大税种涉税要点处理
4、视同销售各税种财税差异比对及风险管控
5、以房抵工程款财税核算要点及风险把控
6、房地产转让价格明显偏低何种情况可视为有正当理由？
7、精装房销售收入成本财税核算及风险管控
8、车库财税风险管控及误区处理
9、地产企业亏损向前弥补涉税要点把控及案例剖析
10、房屋代建涉税风险把控及规划策略

第四节：新公司法、并购重组、架构调整财税风险剖析及规划策略
1、地产企业并购重组中的误区和陷阱
2、合理运用并购重组优惠政策降低税负
3、地产企业如何进行最优税负布局？
4、注销清算程序及财税风险管控
5、注销不可忽视的财税法风险及案例实操技巧
6、股东认缴出资期限最长5年对公司架构布局影响
7、新公司法中比“5年内出资”更可怕的条款
8、减资、撤资、增资、股权转让、注销财税法风险多多、筹划多多
9、竖向与横向法人人格的否定制度带来哪些财税风险？
10、不可忽视的新公司法“六类14种连带责任”
11、新《公司法》给财务挖的“坑”，小心当背锅侠！
12、新《公司法》下，股权转让四大变化需留意

第五节：地产业年终关账财税风险把控及处技巧
第六节：现场答疑，问题不带回家。

房地产成本核算培训