课程大纲：

投建分离模式课程

课程对象：
建筑施工类央国企及分子公司、金融机构、房地产企业、城投公司

课程方式：
实战讲授+案例分析+调研问卷+模式解析

课程收益：
掌握建筑工程行业的投资的总体趋势与热点
掌握工程施工投资业务机遇（三大工程、两新一重、新能源项目）
掌握三大工程项目策划思路、模式、资金申请路径与落地
掌握地方政府专项债券项目包装、策划与实施及施工市场开拓
掌握基础设施不动产公募RETIs对于项目投融募管退的作用与操作流程
掌握合规性新政PPP模式一些衍生模式创新EPC+F、ABO、EOD模式的案例应用
掌握隐性债务隐患防范与创新模式要点依据

课程大纲
第一讲、2024年项目投融资行业的总体趋势及热点
一、 国内宏观经济对2024年建工行业投资的压力
1. 宏观经济“疤痕效应”比想象的要深要广
2. 房地产周期调整比以往更深更广
3. 地方财政的财政能力超预期下滑
4. 建工行业是2024年经济发展的稳定器与压舱石
5. “三大工程”是当前建工行业的新发展机遇抓手
6. 城镇化率已达66%存量改造与补短板是未来一定时期内的重要市场开拓领域
7. 2024年是十四五规划完成的关键之年
8. 市场布局重点围绕五大城市群与特大超特大城市
9. 投建营一体化发展是建工行业的必然选择
10.政府宏观调控的基建投资正转变为企业投资为主导驱动
11.万亿国债、地方债与国开行贷款成为三大工程的重要资金保障
二、 投资新政解读
12.新机制下PPP政府和社会资本合作模式减少政府付费与补贴
13.全国东北、西北、西南12省份基建投资与平台融资暂停
a) 国办发〔2023〕35号”文《关于金融支持融资平台债务风险化解的指导意见》
b)国办发【2023】47号文《12重点省份分类加强政府投资项目管理办法（试行）》
三、 2024年项目投资的驱动力与方向
1. 都市圈与城市群基础设施与公共服务配套投资
2. 三大工程（保障房、城中村改造、平急两用）驱动政府和企业投资
3. 新能源（风光水）建设投资
4. 乡村振兴建设（人居工程、土壤修复、公厕革命、环境整治）
5. 房地产增量下滑但依旧维持年均10亿平开发体量
6. 地下管网管廊建设投资

第二讲、2024年项目投融资破局与托底
一、 投资破局-扩大有效益的投资、消费与投资共振
1. 制造业投资-新质生产力与科技创新投资
2. 房地产投资-三大工程、保障房、平急两用、城中村改造
3. 基建投资与公共服务投资-政府引导企业主导鼓励有收益的基建投资
案例解读：地方财政支出如何维系？
案例解读：土地财政断崖下跌出路在何方？
案例解析：环境保护，城市轻轨，公共卫生，医疗与养老服务
4. 新的投资的钱从何而来
a) 地方财政资金中基金性预算与土地出让净收益
b)2024年专项债投向保持10大领域不变，保障性安居工程领域新增城中村改造、保障性住房两个投向。
c) 政策银行的PSL专项贷款
d)案例：国家开发银行向福建省福州市双龙新居保障性住房项目授信 2.02亿元
e) 案例：新疆赛德投资发展有限公司获得农发展银行建设600套保障性租赁住房贷款
f)商业银行贷款与地产租赁开发贷及地产租赁经营贷
g)公积金中心公积金贷款
h) 资产证券化与不动产REITs
二、 重点政府投资类项目方向
5. 基础铸石-政府投资的第一大类：传统基础设施
6. 新苗布道-政府投资的第二大类：新基建投资
7. 安居乐业-政府投资的第三大类：保障房公租房城市更新
8. 青山绿水-政府投资的第四大类：环境投资
9. 民生康宁-政府投资的第五大类：公共卫生体系投资
三、 重点市场化投资项目方向
10.济世育人-市场投资的第一大类：医疗教育
11.畅通无阻-市场投资的第二大类：停车场
12.绿能迎晖-市场投资的第三大类：风光水电
13.暮年金樽-市场投资的第四大类：养老与康养
14.商旅业兴-市场投资的第五大类：商业与消费

第三讲、创新投融资模式介绍、项目案例及风险管理
一、 项目投资主体分类
1. 政府投资模式、企业投资模式关联及区别解析
a) 政府投资-公益性项目
i. PPP属于政府投资项目
ii. 地方政府专项债券投资属于政府投资项目
b)企业投资-企业投资项目核准和备案管理办法
2. 政府投资实际操作流程
a) 政府投资的资金筹措与支出流程
b)政府投资的审批制度
c) 政府投资项目谋划要点与风险管理
d)政府投资条例对于投资企业的利好与风险
3. 企业投资项目-经营性项目
a) 企业投资项目的资金筹措
b) 企业投资项目与政府投资项目的资金往来两大途径
i. 补贴
ii. 采购
二、 投资模式合规性几个重要文件要点
1. 《政府投资条例》
2. 《地方政府债券发行管理办法》财库〔2020〕43号
3. 《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》
4. 《银行保险机构进一步做好地方政府隐性债务风险防范化解工作的指导意见》
5. 《*办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》国办发〔2022〕19号
三、 项目投资融资的逻辑、风险与挑战
1. 项目投资的收益与收益分配
a) 投资人-投资模式、投资风险、投资收益、回款周期、投资回报、内部收益率
b)施工方-施工利润、工程量、施工周期、融资可能性
c) 政府方-防隐债、促投资、见效益
2. 政府投资面临的挑战
d)财政处罚
e) 审计追踪
3. 企业投融资面临的挑战
a) 竞争激烈、放弃投资利润、舍掉工程利润
b)项目新技术风险、融资风险、运营风险、材料上涨风险累加
四、 创新模式及案例介绍
1. 新政下的PPP模式与特许经营模式
a) 自负盈亏的模式
b)两标并一标的文件依据
c) 案例解析：BOT模式与特许经营结合
d)违规PPP模式与创新模式之间的转化
4. 特许经营模式与政府购买服务
a) 可行性缺口补助与固定回报的异同
b)两标并一标的文件依据
案例解析：BOT模式与特许经营结合
2. 工程+土地捆绑模式创新
a) 片区开发自平衡项目
b)ABO模式
c) 一二级联动模式
案例解析：中国金茂梅溪湖
3. 工程+资源捆绑模式创新
a) EOD模式
b)资源捆绑性项目
c) 案例解析：中电建温州瓯江口灵昆智创城
4. 基础设施不动产公募REITs
a) ABS+公募基金模式
b)扩募机制
c) 不动产上市与公司上市的优劣对比
5. 工程+政府债捆绑模式创新
a) 专项债券申报流程
b)专项债券项目策划
c) 专项债券项目投资实施
d)专项债券项目资金监管
e) 专项债券分类别案例解读
f)地方政府专项债券项目谋划
g)有收益的公益性项目
h) 额度限制
i)利息保障倍数
j)可做资本金
k) 2024年十大领域
l)政府投资项目
6. 工程+平台债捆绑模式创新
a) 政策性银行贷款与专项债做资本金
b)融资平台整合后的企业发债
7. 工程+基金认购模式创新
a) F+EPC融资+设计+采购+施工总承包
b)F+EPC+O为融资+EPC+运营
c) I+EPC为以投资为引领的工程总承包模式
d)案例解析：四川路桥建设天峨至北海公路（平塘至天峨广西段）
五、 融资平台的在项目投资中的作用
1. 融资平台公司投资行为属于企业投资
2. 政府授权、联合投资+EPC
六、 地方政府隐性债务风险
1. 隐性债务的定义与识别
2. 违规举债与隐性债务的关系

第四讲 新机制的PPP模式《关于规范实施政府和社会资本合作新机制的指导意见》
一、 新政发布的背景
3. 传统PPP模式的困境与突围
4. 政府投资的市场化逻辑落地
5. 激发民间投资活力
6. 改善公共服务拉动有效投资
a) 如何理解有效投资
b)支持民营企业参与的特许经营新建（含改扩建）项目清单领域解读
二、 聚焦使用者付费项目
7. 强调运营-明确收费渠道和方式
8. 明确补贴-政府付费只能按规定补贴运营、不能补贴建设成本
9. 禁止可行性缺口补助
10.禁止保底收益率
11.禁止可用性付费
三、 全部采取特许经营模式
12.特许经营模式成为协议的*载体
13.建设运营移交（BOT）
14.转让运营移交（TOT）
15.改建运营移交（ROT）
16.建设拥有运营移交（BOOT）
17.设计建设融资运营移交（DBFOT）
四、 合理把握重点领域
18.限定于有经营性收益的项目
19.公路、铁路、民航基础设施和交通枢纽等交通项目
20.物流枢纽、物流园区项目
21.城镇供水、供气、供热、停车场等市政项目
22.城镇污水垃圾收集处理及资源化利用等生态保护和环境治理项目
23.具有发电功能的水利项目，体育、旅游公共服务等社会项目
24.智慧城市、智慧交通、智慧农业等新型基础设施项目
25.城市更新、综合交通枢纽改造等盘活存量和改扩建
五、 优先选择民营企业参与
26.市场化程度较高、公共属性较弱的项目，应由民营企业独资或控股
27.关系国计民生、公共属性较强的项目，民营企业股权占比原则上不低于35%
28.国家安全、公共属性强且具有自然垄断属性的项目，应积极创造条件、支持民营企业参与
六、 明确管理责任分工
29.国家发展改革委要牵头做好特许经营模式
30.特许经营项目实施机构
a)行业主管部门
b)事业单位
七、 稳妥推进新机制实施
31. 2023年2月未完成招标采购的项目实施新政
八、 严格审核特许经营方案
32. 未提及两评一案
33. 特许经营方案编制
34. 特许经营模式可行性论证
九、 公平选择特许经营者
35. 公开竞争方式选择特许经营者（含联合体）
36. 关注特许经营人的评定标准
a)项目管理经营
b) 专业运营能力
c)企业综合实力
d) 信用评级状况
e)不得调整特许经营者投融资和建设责任
十、 规范签订特许经营协议
十一、严格履行投资管理程序-明确PPP兼有政府投资与企业投资
37. 资本金注入项目属于政府投资项目履行《政府投资条例》
38.企业单独投资项目属于企业投资履行《企业投资项目核准和备案管理条例》
十二、切实加强运营监管
39. 定期开展项目运营评价
40. 惩戒违法违规和失信行为
41. 规范开展特许经营协议变更和项目移交等工作
42. 建立常态化信息披露机制
十三、做好要素保障和融资支持
43.支持依法依规合理调整土地规划用途和开发强度
44.采用预期收益质押等方式为特许经营项目提供融资支持
45.特许经营项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）
十四、支持创新项目实施方式
46. 特许经营者在保障项目质量和产出（服务）效果的前提下额外收益主要归特许经营者所有

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