课程大纲：

项目招商运营培训

课程背景：
随着商业地产行业的蓬勃发展，招商运营成为项目成功的关键要素之一。然而，在追求高效招商与运营的同时，法律风险如影随形，稍有不慎便可能引发严重的法律后果，影响项目的长期稳定与持续发展。
近年来，随着法律法规的不断完善和监管力度的加强，商业地产项目在招商运营过程中面临的法律风险日益复杂多变。虚假广告宣传、违规发布房地产广告、招商优惠政策制定不当、合同签约漏洞、售后返租模式风险、商户清退难题以及租赁合同条款设置不合理等问题频发，给项目方带来了巨大挑战。
为了应对这些挑战，提升商业地产项目招商运营的法律风险防控能力，本课程应运而生。本课程旨在通过系统梳理商业地产项目招商运营过程中常见的法律风险点，结合丰富的实战案例与深入的法律分析，为学员提供一套全面、实用的法律风险防控体系。通过本课程的学习，学员将能够掌握有效的法律风险识别、评估与应对策略，为项目的成功招商与稳健运营提供坚实的法律保障。

课程收益：
1、深入理解商业地产项目招商运营的核心特点与法律风险
2、掌握广告宣传与招商优惠政策的合规要点
3、精通招商与租赁合同的签约技巧与风险防控
4、熟悉售后返租模式与商户清退的法律风险与应对策略
5、提升租赁合同条款设置的法律专业性与实效性
6、掌握逃生条款的应用与不利应对

课程对象：公司市场、技术、财务、法务、人事等各层级领导、各部门管理人员

课程大纲
引言：
1、商业地产项目的核心与特点
2、招商运营过程中的法律风险重要性
第一讲：招商中的广告宣传问题
一、“虚假繁华”的代价：避免发布虚假广告导致的高额行政处罚风险
1、广告宣传的周期与风险
2、虚假广告的定义与处罚
二、红线不可越：避免违规发布房地产广告
1、《房地产广告发布规定》的主要内容
2、违规发布广告的处罚
三、优惠政策背后的风险：合理制定招商优惠政策，客观描述项目招商环境
1、招商前期优惠政策的风险
2、宣传内容构成合同内容的法律风险

第二讲：招商过程中的签约问题
一、合作需谨慎：开发商与招商代理公司签订招商合作协议的重点问题
1、招商面积与商户级别要求
2、招商业绩的具体量化与违约条款
3、佣金结算条件的严格约定
二、细节决定成败：招商（招租）协议中需要重点关注的问题
1、完善商户信息的重要性
2、合同解除时装饰装修物的处理方式
3、商户对室内装饰装修消防验收的申报义务
4、明确开业时间和营业时间，设置违约条款
5、单方合同解除权与强制腾房权的明确
6、保证金（押金）的担保性质与全额没收权

第三讲：涉及的运营问题
一、“售后返租”的迷局：“售后返租”运营模式面临的法律问题
1、期房售后返租的限制
2、真实房产销售内容的要求
3、广告法关于投资回报承诺的规定
4、“售后返租”模式的风险与运营风控措施
二、商户清退的艺术：商业地产项目运营过程中的商户清退问题
1、单方合同解除权与强制腾铺权的设置
2、通知程序义务与书面送达
3、第三方见证腾房全过程与证据保全
4、启动诉讼程序追索欠付费用

第四讲：商业地产租赁合同常见条款及其风险规避
一、租赁期限条款
1、租赁期限的定义
2、租赁期限的法定限制
3、免租期与计租期的概念
4、期限迷思：注意事项
1）租赁期限与合同期限的区别
2）免租期与租赁期限的关系
3）免租期与开业日的关系
4）明确各期间、日期的定义
5）统一开业日
6）开业率与额外免租期的关系
二、计租面积条款
1、计租面积的定义
2、常用的计租面积核算基础
3、面积之谜：注意事项
1）定义计租面积
2）租金与物业管理费计收标准
三、租金条款
1、租金的定义
2、租金计收的三种模式
3、租金博弈：注意事项
1）提成租金方式或固定租金结合提成租金方式的计算方式
2）营业额的核实
3）租金发票相关注意事项
4）其他费用与租金的关系
5）租金递增标准
四、用途与品牌条款
1、租赁房屋用途的法律规定
2、租赁房屋品牌的商业需求
3、品牌与用途的博弈：注意事项
1）变更租赁用途的程序
2）用途及品牌所需证照办理义务
3）明确具体用途及品牌
4）转租/分租应保持品牌不变
四、装修装饰条款
1、装修装饰的法律属性
2、相关法律规定
3、装修陷阱：注意事项
1）针对法律法规未规定的附合/未附合装饰装修物的处置
2）承租人按约定进行装修
3）再次装修期
五、转租条款
1、转租的法律关系
2、相关法律规定
3、转租迷局：注意事项
1）设置特殊转租情况下的前置程序
2）出租人配合义务
3）加强对转租过程的监控
六、合同解除条款
1、合同解除权的分类
2、租赁合同的法定解除权
3、解除的艺术：注意事项
1）逾期开业的合同解除权
2）因承租人与第三人纠纷产生的合同解除权
3）承租人未按约定营业的合同解除权
七、租赁用途的范围
1、用途之困：租赁用途的约定与细化
2、超出租赁用途的风险
八、免租期的适用规则
1、免租之惑：免租期的提供与撤销情形
2、免租期风险评估与应对
九、各类保证金的约定
1、保证金迷局：保证金种类与金额
2、承租人与出租人的风险降低策略
十、维修责任的划分
1、维修迷局：法定维修责任与合同约定
2、维修责任不明的风险与避免
十一、优先承租权的享有
1、优先之权：优先承租权的法律规定与约定
2、承租人续约策略
十二、恢复原状的界定和费用
1、恢复原状之谜：恢复原状的界定
2、恢复费用与风险承担
十三、商业地产租赁合同中的逃生条款
1、逃生之道：逃生条款的定义与商业租赁中的意义
2、逃生百态：逃生条款的类型
1）限制性逃生条款
2）补偿性逃生条款
3）模糊性逃生条款
4）其他方式补偿性逃生条款
5）销售业绩低迷逃生条款
6）特定逃生条款
7）特定时间与事项触发
8）限时逃生条款的无效约定
9）政策性逃生条款
10）政策敏感性与风险防控
3、逃生与应对：逃生条款的应用及不利应对
1）出租方对逃生条款的破解
2）承租方逃生条款可能面临的后果

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